专栏名称: 园长说广州楼市

专注广州楼市买房一手实操

番禺，掀桌子了

园长说广州楼市 · 公众号 · 房地产 · 2025-01-15 22:21

正文

文：阿信

变了！市场变了！

以前刚需为王，广州的流量榜首就是增城和南沙，后来主城区补货，黄埔番禺异军突起，市场的热度逐渐转移。

回看2024年各区的榜单，番禺超越南沙、黄埔，成为流量榜二，总成交套数超九千套，仅次于刚需大区增城。

2025年，番禺依然会成为广州的流量大花，因为有几个重量级的项目要来。

我盘点了番禺已经出让或预计出让的地块，素质都不错，基本都做到了解渴片区需求。

各项目具体分布如下：

看点如下：

1、番禺核心CBD区万博持续供货，地头蛇锦绣香江补充供应，能否卷翻万博？

2、南站崛起万科带配套来袭，南站热度能否回归？

3、品质房企龙湖、绿城重仓番禺，能否带动番禺升level？

来，一个个看看。

PART.

0 1

万博补货，能否开卷？

2020年，万博CBD核心区网红盘越秀和樾府热销，2023年和樾府售罄，万博的热度转移到华润长隆万博悦府以及后来的越秀万博城上。

2024年长隆万博悦府卖出了广州top3，多年的热销，独角兽企业希音对番禺万博的反扑，对于这个番禺最有价值的板块，大家是认可的。

如今长隆万博悦府与万博城，要迎来一个新对手--锦绣香江新组团。

新组团的素质并不差。

1、地段上，位于长隆万博CBD区，紧挨商务区一路之隔就是超甲写字楼敏捷广场；

△广角拍摄，画面存在一定拉伸变形，仅作参考

2、交通上，自驾和地铁都方便。

有汉溪大道、番禺大道两条主干道，到宇宙中心珠江新城只需要半小时；

地铁南村万博站，7号线与18号线交汇，汉溪长隆站7号线与3号线交汇，可以直达琶洲、珠城，未来可以实现跨城。

3、教育上，内部现有锦绣香江小学。

教育相对一般般，项目和万博城同属南村街道，这要看开发商愿不愿意洽谈合作了。

4、主力做刚改改善产品

地块一二三望锦绣香江的居住舒适度比较ok，开发商主力做大平层，但也搭配了一部分100㎡+的刚改产品。

地块一、二共有九栋楼，包括五栋30-42层板楼两梯两户和四栋22-30层两梯三户塔楼。

地块三共有五栋楼，包括三栋28-40层的两梯两户板楼及两栋29层两梯三户塔楼。依托景观优势，望市政大草坪的楼栋，都会做大平层板楼。

地块四包括六栋住宅，一所6班幼儿园、沿着整个地块外围做了一圈的商业+公建配套。住宅五栋楼，两栋是26层的高层板楼专梯专户，正对万博核心区；四栋为23-28层的两梯三户塔楼。

四个地块合共21栋楼，拢共1400多套，具体的推货节奏与推货时间未定，大概率会在今年内面世。

回看长隆万博悦府和万博城的供货，发现，目前万博库存最多的正是大户型。 很多人好奇，货量补充，会不会让开发商内卷让利。

长隆万博悦府二期临路楼栋小面积产品余货不多了，内部楼栋基本都是大户型，一期还有部分大户型余货。

越秀万博城首开区已推售1、2、3栋，小面积产品去化最快，待推的4、5栋全是140㎡以上的大户型。

因此，锦绣香江出来后，将增加整个长隆万博板块的大户型供应。

相比于热销的长隆万博悦府及万博城，锦绣香江新组团的优势比较明显：

地块四距离万博核心区及地铁站更近；地块一二三周边是成熟的商业氛围，旁边是别墅区，景观也不错。

劣势也明显：锦绣香江的学位没有长隆万博悦府及万博城好，更多适配于进阶改善不太需求学位的家庭。

不排除会错开价格竞争，所以，关注长隆万博板块的大户型的同学，可以关注。

PART.