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最近比尔·盖茨和梅琳达·盖茨的离婚闹得沸沸扬扬，又一位全球最富有女性即将诞生让大家兴奋不已。不过，吃瓜比尔·盖茨的风流事迹之余，比尔和梅琳达盖茨基金会的股票持仓也吸引了大家的注意。
这个以盖茨夫妇命名的基金前五大持仓中，包括了诸如加拿大国家铁路（Canadian National Railway）、共和废品处理公司（Republic Services）等公共事业公司。由于这类公共事业公司往往能带来稳定且持续的现金流，因此成为了超级富豪们心仪的投资选择。
不知有没有人和小编一样，虽然也想投资这类公共事业公司，却苦于没有比尔·盖茨的经济实力支撑自己的熊熊野心。不用担心，现在这个机会来啦！
2021年5月17日，中国首批9只基础设施公募REITs项目获沪深两市交易所审核通过。其中上交所获批了5单项目，深交所获批了4单项目，可谓中国公募REITs发展史上里程碑式的进程
。
我们将围绕如下几个投资者普遍关注的问题对公募REITs进行深度解析。
1、什么是REITs
2、REITs基金怎么买？
3、REITs基金长期表现怎么样？
4、REITs基金的收益特征是什么？
REITs的英文全称为Real Estate Investment Trusts，即不动产投资信托基金。是一种资产证券化的产品。
举个例子，有一栋房子，自己一个人买不起，但是可以多找几个朋友一起合资买下，通过专人负责运营出租，获得的房租收益也大家平分，是资产证券化的一种形式。
中国本次进行试点的为基础设施REITs，投资项目主要包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，污染治理、信息网络、产业园区等其他基础设施。通过投资基础设施REITs，投资人可以参与到这些不动产的股权或收益权，获得这些基础设施带来的现金流。中国基础设施领域公募REITs的启动意味着在未来，以基础设施为例的不动产可以通过证券化的方式，像基金、股票一样进行买卖交易了。
此次发行的公募REITs都是契约型封闭式基金，意味着它跟一般意义上的基金不太一样，并不像普通开放式基金产品可以随时申购赎回。
REITs更类似于股票，是在场内进行交易的，所以不同于普通公募产品每份份额的单位净值是1元，本次公募REITs采取网下询价的方式确定基金份额认购价格，类似新股IPO询价。
想参与的基民如何购买呢？因为是场内交易，所以一种方式是通过证券账户直接购买，类似于股票的买卖。另一种方式则是可以通过转托管，把场外的份额通过转托管的方式转到场内去交易，说通俗点就是在基金账户购买。
既然类似股票IPO，公募REITs也会有网下询价流程，一般定价会比较便宜，自然也会有不俗的打新收益，所以感兴趣的伙伴们，打新一定别忘了参与呦。
REITs在海外发展的比较早且比较成熟，我们可以参考一下美国REITs项目的表现，做个参考。
REITs的实践始于1960年的美国。在美国，上市REITs指数一直长期跑赢标普500指数，发展良好。其中基础设施 REITs 收益率处于各类REITs中的第一行列。在细分领域，无线通讯类REITs规模最大，数据中心类REITs近年迅速发展，已有2只挤进规模前十，另外还有物流仓储、商场和住宅等传统REITs。
美国上市REITs表现
以美国铁塔（American Tower）为例
，美国成熟的REITs市场给予其足够的和资本支持，令公司利润维持稳定，营收逐年增长。2020年疫情影响下，全年营收仍超过80亿美金。从股价来看，美国铁塔2020年受疫情影响有大幅回撤，但长期仍然呈稳步上涨的状态。
美国铁塔公司历史走势
美国的基础设施REITs指数基金给投资者带来了丰厚的回报，这也是越来越多的基础设施相关行业股票选择转换为基础设施REITs的背后原因之一。
反观中国，近十余年来，中国的经济增长极度依赖基础设施建设与房地产开发。基础设施建设投资与房地产开发投资的规模快速扩张，占GDP比例不断提升，带动了中国经济的发展。
然而，基础设施建设普遍存在建设资金不足的现实困难。
此次REITs的出现，可以募集从事基础设施建设的不动产企业所需要的资金
，同时令企业融资由债务融资转变为权益融资，这能够优化资本结构，减少债务融资成本，提升从事基础设施建设的企业整体的竞争力。
简单来讲，REITs的收益预期逊于股票，但高于债券；预期波动率低于股票，但高于债券。
基础设施公募REITs是并列于股票、债券、基金和衍生品的证券品种，在投资组合中发挥着重要的作用：
REITs的收益与不动产现金流直接挂钩，基础设施的现金流（例如房租收益、收费公路）会随着物价调整，即REITs的收益会随着通胀自动进行调整，这是很多传统金融工具无法比拟的优势。
REITs通过设置强制分红比例，可以将投资经营获得的收益高比例地分配给投资者，使得REITs投资者可以获得持续稳定的投资收益。
REITs与股票、债券等传统金融工具之间的相关性较低，且不同区域间REITs表现的相关度也较低，所以REITs在大类资产配置中可以有效分散投资组合的非系统性风险。
相比于股票，基础设施REITs具有较高的分红比例，并设置强制分红，收益来源主要为租金等经营现金流入，给予投资人更加稳定的现金流，而股票的收益主要来源于资本增值，受宏观和市场影响波动较大。
稳定的分红机制使大家很容易联想到债券，但与债券固定票面利息不同，基础设施REITs并没有固定的利息回报，现金流入也与物价直接挂钩，因此具备了债券所没有的抗通胀属性。
小编同时也要提醒大家，除了这么多诱人的利好外，公募REITs仍然存在一定的不确定性，例如运营收入波动风险、不动产价格波动风险、投资单一资产的风险等。想要具体了解第一批公募REITs9个项目都有哪些特点，下篇我们继续！
