据CRIC统计，2024年上半年国贸地产的第四代住宅在福州获得了半年度销售面积和金额双冠军。
龙湖重庆项目推出的第四代住宅产品，首开80天即售罄，打破了重庆市场豪宅多项纪录。
所以，也不难理解房企做第四代住宅热情为什么这么高了。那么，经过2年时间探索，头部房企的第四代住宅进化到哪个程度了？今天就来帮大家盘一盘。
第四代住宅之所以这么受欢迎，核心在于可以通过户内花园大幅赠送面积。对购房者而言，花同样的钱，使用面积更大了，对开发商而言，这是重要的盈利点。
图片：重庆龙湖云河颂200㎡户型图
当然，第四代住宅不是简单增加一个露台那么简单，而应该考虑如何为客户提供全新的生活方式。
首先，户外空间要考虑与室内空间的强互动，作为室内空间的延伸。
正象设计就认为，15平米以下的露台可以作为阳台功能的补充，而20平米以上的露台就应该与室内公区结合，由LDKX进化为LDKX-Y（yard 院落）。
比如他们主导设计的重庆项目217平户型中，露台位于客厅和厨房左侧，可形成客厅和生活阳台的延伸。
更有一些项目，采用独梯独户的设计，并将公共空间与电梯厅打通，营造出每户独属的“前庭后院”效果。
三木乐府170㎡奇数层户型示意图
而且130平户型南北侧都有超大露台，可以客餐厅联动，可以作为“家庭第二客厅”来使用。
安顺市有个项目通过南北错跃的方式打造空中花园，并连接侧边阳台，形成一个户外超大的L型转角花园，打开推拉门，户内外实现真正的一体化大空间。
奇数层平面图
偶数层平面图
再比如福州保利·天珺，平面设计采用了“π”字形布局，南北两侧和侧边都设置了庭院，而且客厅可与其中一个庭院打通，形成超大的社交空间。
“π”字形平面布局分析
空中庭院效果图（仅供参考，不作为交付承诺）
竖向空间
设计更加精细化，兼顾颜值和采光
图：重庆龙湖云河颂项目T档立面示意图
除此以外，还有不少项目立面是绿化有机立面。
因为现在很多城市要求第四代住宅，要将立体绿化纳入到交付范围。
目前不少“第四代”项目都是带覆土、带栽种绿植交付。需要对种植区进行专门的精密化设计。
例如，福州保利·天珺每个空中花园都设置了60%以上的种植区，每个休闲绿化平台都设置了30%以上的种植区。预留500mm深的土壤层，用于种植种植灌木、小乔木。
福州保利·天珺效果图（仅为参考，不作为交付承诺）
同时，种植区要专门配置“耐根穿刺”的防水卷材并叠加了防水涂料的双重防水，保障防渗漏；绿化区「排水设计」则配置了专属地漏与排水沟，保证第一时间排走积水。
部分新的四代宅项目，还在绿化区配置了自动滴灌系统、智能蚊虫防控系统。
例如保利·国贸天琴湖项目，就在种植区设置了自动微喷灌系统，通过流量监测传感器和土壤湿度传感器，能够自动调节灌水程序，定时定量自动给水灌溉绿植根部。物业和业主也能够通过控制系统进行监测和操作。
二、通过巧妙设计，规避采光问题
为了达到最好的景观效果和采光效果，目前第四代住宅往往采用端厅设计，将客厅采光面从一面，扩大到三面。
根据正象设计的经验，为了减少上层露台对下层住户的采光影响，绿化露台进深控制 在3.0m-4.2m之间比较适宜（现场实测3.6m较为合适）；即保证露台有使用场景的进深，又兼顾下层住户套内的视野感受。
通过巧妙设计
解决隐私问题
第四代住宅的优势很明显，但劣势也相对突出，那就是住户如何保护住户的隐私。每户都配了露台后，住户在露台活动，就不可避免会被邻居看到。
目前房企都在研究各种解决方案，常见的解决思路有以下几个：
一是引入阳台挡板，避免住户对视
比如中铁建西派玺悦在建筑的奇偶错层位置，增加了阳台侧板，不仅避免了住户间视线干扰的问题，保护了住户私密性，也在形式上与水平阳台一体化设计，加强了建筑立面的视觉美感和标识感。
二是通过景观外置，创意空中花池、树池实现视线遮挡。
不少项目将景观绿植外置，靠近露台边缘，或围绕着露台周长布置，也可以有效规避视线交叉的问题。
▲福州国贸天琴湾 示意图
比如长沙保利有个项目，露台的绿化厚土区厚度为0.5m、占据60%的露台面积，且环绕整个露台，这样绿植就可以很好地挡住视线。
▲私密性营造分析，来源：UA尤安设计
▲空中花园避免视线对视效果图，来源：UA尤安设计
再比如郑州万科有个项目，同样是在错层空间设置了不同尺度花池和树池，借助绿植屏障解决对视问题。此外，飘窗的设计，也可以一定程度避免上下层视线干扰问题。
▲万科翠湾中城花园阳台私密措施 示意图
小结
明源君曾提到，当前行业正处于产品创新的黄金时代，第四代住宅已成为房企创新的核心。如今，第四代住宅正迎来一轮爆发，让我们共同期待市场上涌现更多优秀的产品。
本文部分内容参考了搜建筑、UA设计、正象设计、克而瑞产品测评等公众号，特此感谢。
