来源：小白读财经（ID：veekn365）
一
小白这几天经常做梦，梦到自己回到中学时代。小白“真实而奇幻”地在老家骑着自行车，在阳光和雨水中咯噔咯噔地往返那条3公里的小路。
10年前，小城不大，一部自行车几乎解决了全部出行问题。
现在，几十万人的“小城”街道上更多的是电动车、摩托车和小汽车，而且开始堵车了。小城的交通如此严峻，大都市就更加揪心了。
所以，地铁在各大城市“蔓延”。
上海和北京不仅位居国内地铁里程前两位，也是世界地铁里程的前两位。与之对比，国际都市纽约、伦敦、东京都黯然失色。
现在，小白所在的城市就到处修建地铁，去年又有3条新开通的地铁线路运行。全国各大城市情况类似，已开通地铁的城市继续新增线路，没有开通的城市积极申请。
地产界对于地铁就更加热衷了，“地铁房”的概念已经炒得火热。
二
那“地铁房”火热有道理么？
答案：有道理
小白用“热力学地图”将北京的人口密度通过颜色表现出来，颜色越深，人口越密集。大家可以发现人口基本在地铁线路附近聚集。
人多，房子自然贵，而且非常明显。
我们以北京地铁为例，二环内底地铁站一公里内外房屋差价为1万元，二环到三环是9千，环数增加，地铁站影响逐步降低。
可见的小结论：
1、房子越靠近市中心，房子越贵。
2、房子越靠近地铁，房子越贵。
不过，这样的结论几乎路人尽知。况且，地产公司更加清楚城市规划，抢先布局“地铁房”，大批后知后觉的“买房者”并不能占到太多便宜。
市场几乎将所有的“实惠”算清楚了，“地铁房”似乎没什么赚头。
三
为了让大家理解“地铁房”，小白必须说一下地铁的演变。
1、初始阶段，地铁选线优先考虑人口密集，交通拥堵地区。若读者所在的城市准备修建地铁，你经常逛的购物中心，城市主干道是最易入选地铁线路的。地铁优先选择人口密集地区开建，既解决了城市交通问题，又可尽快盈利，可谓一举两得。
2、随后，城市中心区域地铁密度逐步增加，继续新建线路的边际效益递减，新增线路开始抢夺旧线路客流。地铁公司在中心城区新建地铁线路动力下降。
3、然后，新地铁线路向郊区推进，引导人口向郊区生活和工作。譬如，香港地铁公司通过开通“郊区”线路，同时卖出“新地铁线路”周边的土地赚钱。
5、最后，城市中心人口密度下降，郊区人口密度上升，形成多个卫星城，都市圈形成。
小白看了一下深圳的地铁规划图。
未来，地铁几乎联通了所有的区块，还和东莞、惠州的地铁系统接驳，这个珠三角几乎连成一体。
升级版小结论：
1、地铁大规模向郊区的扩张过程中，优先连接“卫星城”。
2、地铁大规模向郊区的扩张过程中，许多站点喜欢设立在“大片未开发”空地中。
可能有人感到奇怪，为什么要在“没有人”的地方设立站点？
小白认为，地铁扩张至郊区的主要目的已经不是“运送乘客”了。它在运用自己大客流的运送能力，让地铁沿线的土地大幅增值，“卖地”成为最大的“赚头”。
所以，自己若要投机一把，看完城市规划图后，可以买那些现在”空旷“，而未来却是”地铁站口“的房子。若要靠谱点，可以买现在人口已经稍微集中的”卫星城“。
当然咯，这个过程不会非常快，可能需要10年时间才能见到明显效果。
小白预期，在价格规律的作用下，我们大多数人将被迫居住在大城市的郊区，搭乘地铁或者轻轨到市中心上班。然后，中心城区的房价令许多中小企业也难以承担，许多工作岗位开始流向郊区。
城市郊区的学校、医院，政府机构等等将逐步配套完成。
郊区的人在郊区工作和居住；城中心的人在城中心工作和居住。
四
可能有人会问为什么会这样？
小白认为大城市的发展有点像“摊大饼”，特别是在地铁和轻轨的支持下，这个大饼可以摊得非常大。像日本首都东京，这个“大饼”就囊括了3500万的人口。
中小城市可就没有这样的机会了。他们会大城市“吸血”。地铁就是大城市的“爪牙”，它们在聚敛人口和资金。
其实，大家可以问问自己，自己所在的公司可以搬迁到20公里外的郊区么，有没有大的影响？
小白相信大部分“公司”可以接受20公里的距离。但是它们不能搬迁到200公里外，因为这会让它们离客户和合作伙伴太远，地铁和轻轨不能给它们省时间。
那城市中心会变成什么样？
或许那里会变成各种大型公司总部，金融企业，高科技公司的聚集地，它们的时间比钱贵。
现在大家可以问自己是不是一定要扎根城市中心，并可以负担？
如果答案是否定的，现在的你可以给你未来工作的地方找个不那么贵的“家”了。
来源：小白读财经（ID：veekn365）
新媒体运营编辑 王程海伦
凤凰财经官方微信（ID：finance_ifeng）
联系邮箱：[email protected]
喜欢此文，欢迎转发和赏赞支持财经君！
