天峯：老子刚做好饭菜，让小保利伸了一筷子！

今年番禺真的很火，昨天又一宗宅地摇号。这已经是今年番禺的第6宗摇号地块。

这么火，我们今天接着讲番禺新盘， 保利琅誉 。

此前，大家都写成“朗誉”，但从官微来看，是“ 琅 ”不是“朗”。

另外，开发商是 保利置业 ，而不是保利发展，此“保利”非彼“保利”，它们俩不是一回事。我们常见的是后者，保利发展。

近3号线东延段，配套全靠蹭

保利琅誉，也就是 番禺客运站北侧地块 项目。

这个宅地，老编之前写过，详情点击： 最快13号，番禺还将有3宗宅地封顶摇号 。

项目地块的基本面，差不多都是明牌了， 素质可以 。

就区位而言，是以前的 番禺客运站的北侧500米 ，紧挨傍雁路。

就板块而言，算是番禺区府板块，但属于边缘地带，东侧还是农田。

所以看航拍，一面是现代，一面是乡下，还没和建成区连成一片。

△项目航拍

着眼未来的话， 综合配套挺不错的 。

交通， 3号线东延段傍江站 （即原番禺客运站站） ，直线距离 约500米 。

据广州地铁披露，3号线东延段土建工程已经累积完成 96% ， 预计 今年底通车 。

△傍江站地铁口差不多建好

商业，南侧400米有 龙湖广府天街 ，其他商业体距离有点远，大多在2公里以上。

广府天街目前建得差不多了，估计明年能开业。

△ 摄于5月30日

教育，自身就只配建幼儿园，其他得蹭邻居。

小学有龙湖金地天峯的 广外附小 ，初高中有1.1公里外的 仲元中学第二校区 。

△小学基本建好

△仲元中学第二校区

看起来是不是挺不错？不过如果现在去看的话，现状相当寒酸。

以项目为中心 方圆300米，就连小饭店、便利店都屈指可数 。

△地块北侧

北侧一堆铁皮厂房、汽修。东侧也差不多，还有大片农林用地。

△地块东侧

西侧是现状水塘，面积不小。

南侧是教练场，有部分已拆除，估计在收储当中了。

△地块及周边航拍

总结起来， 甚至比城乡结合部还不如 ，就是个乡下，不过是有未来的乡下。

纯板楼设计，户型大概率高赠送

回到项目本身。

体量不大，占地 约2.35万平 ，容积率3.0，计容 建面约5.12万平 。

一个月前，市规自局公布了项目的建筑工程设计方案。

全盘一共 5栋住宅 ，配套一所 9班幼儿园 ，小区内有露天 游泳池 。

听起来是不是感觉很一般，没什么特别的？

认真看看规划图， 纯板楼设计 ！

哪怕不少高端改善盘，也都做不到全板楼设计啊。

△实景融合模拟图

刚改盘做纯板楼设计，这可太少见了 。保利置业诚意挺足的。

而且楼间距也很挺宽的，50米以上，起码通风、采光一流。

户型方面，据悉只有3个面积段，分别是 约92平、109平和132平 。

而且 全部都是东南朝向 ，没有北向或东西向。

△项目户型分布预估，仅供参考

我们根据上面的 设计方案测算过，做了户型分布图，给大家作为参考。

这个面积段和主要竞品龙湖金地天峯有点相似，133/142平4房2卫、98平3房2卫。

老编估计，为了更好地打擂台，项目 大概率会搞高实用率户型 。

8月初广州公示容积率计算新规草案，鼓励高赠送，半计容面积由原来的15%调整为20%。

可以光明正大地偷面积了。

开发商肯定不会对新规视而不见，必然会用上。

△实景融合 模拟图

而且，兄弟公司保利发展也从超实用户型这条路上获益甚多，借鉴一下是应该的。

目前的楼市环境， 要想卖得好，产品设计必须出色 。

所以，对于项目会推出什么样的户型，老编非常期待。

价格，或3.5-4万/平？

老编在现场看到，近傍雁路一侧 进度蛮快的，目测到了两层 ，估计是售楼部的位置。

根据相关人员透露， 大概国庆假期开展厅，年内入市 。

这个速度真阔以。

那么 会是什么价格 呢？

△实景融合 模拟图

保利琅誉所在地块虽然封顶摇号，但楼面价不算高，不到 2.03万/平 。

而项目南侧300米的龙湖金地天峯，实际楼面价 约2.9万/平 ，高了8000元/平。

商业配套天街是蹭我的，小学也是蹭我的 。 （较大概率能蹭得上）

换谁都得糟心，天峯心里想： 合着老子辛辛苦苦把这里做熟了，保利琅誉你却端着碗就跑过来了 ？TM的地价还比老子便宜太多……

天峯目前在售6栋，98平3房2卫 3.65-4万/平 、133/142平4房2卫 均价 4. 5 万/平 。最后的7/8栋还没开卖。

△龙湖金地天峯

说实话， 这个价格相对于楼面价，挺吃亏的 。而且还要辛辛苦苦做招商。

至于周边其他的一二手楼盘，都不太能打。

比如金海岸 新组团云起兴泰 ，最大卖点是现楼，其他基本都比不上天峯，均价4.3万/平，比之前降了约5000元/平。

△金海岸花园新组团

二手房方面，东湖洲花园、尚东尚筑、石碁城市花园、金海岸花园等放盘价主要在 2.5-4万/平 不等。

但 楼龄基本都有15-20年 了，没太多威胁。

△ 周边二手

天峯最大优势在于，广外附小+地铁家门口 。

但就是这样的竞对，都只能卖3.65-4.5万/平 ，次一等的保利琅誉估计不会犯迷糊，开到5万+。

要跟一手竞品还有二手楼盘竞争，没点价格优势还真不好搞，除非不追求去化，为了高利润卖个十年八年也在所不惜。

较大概率也是 4万/平左右，首开估计3字头 。

毕竟， 3.5万/平可以保本 了。

当然，这只是老编的推测，仅供参考。

差点忘了个事，项目 西侧的那个鱼塘，大概率是要填掉的 ，建筑工程方案 已经泄露了天机 ↓↓↓

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