导读：
8月15日，长租公寓领导品牌自如作为资产服务机构，成功发行租房市场首单房屋租金分期类ABS产品—“中信证券-自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划“，该计划将于近期在上海证券交易所挂牌。该单ABS产品由中信证券担任计划管理人及承销机构，期限两年，首期发行规模5亿元，其中优先级获得AAA信用评级，占比90%。
根据簿记发行结果，本专项计划优先级票面利率5.39%，共计超过14家机构投资者参与，认购场面火爆。中信证券认为，本项目基础资产类型和结构十分创新，加之是自如的首次亮相，能得到如此广泛的关注并簿记出如此低的利率，是资本市场对自如优质资产的充分肯定，也体现出了长租公寓类资产在未来ABS领域的巨大潜力。
数据显示，自如房租分期现金流十分稳定，在贷款额度和底层资产池分布上呈现小额分散特点，非常符合资产证券化业务对于基础资产的要求；而依托自如完善的风控体系和独特的分期消费场景优势，该类资产违约率极低、安全性较高；加之租金支付是城市青年十分重要且频次稳定的持续性日常消费，因而依托于租房形成的消费信贷资产必将成为交易所ABS市场备受关注且潜力巨大的产品。
作为本次发行的ABS产品的资产服务机构，自如主要负责构建及维护消费场景、提供数据支持及资产管理服务，以确保持续生成优质的底层基础资产。作为消费金融领域崛起的新兴力量，自如此次房租分期资产支持专项计划，除优质的底层基础资产外，具备众多创新亮点，诸如独特的消费分期场景、精确高效的风控措施、双SPV循环结构等。自如CEO熊林说：“未来，自如会继续围绕高品质的产品、服务、O2O，吸引更多高素质的城市白领青年加入自如居住社区。同时，也会通过强大的互联网及数据技术加强底层资产的风控能力，向市场输出更多优质的租房类消费金融资产，做好消费金融的场景、客源及服务提供方。“
自如是国内领先的高品质O2O长租公寓品牌，始于2011年10月，致力于为都市青年提供高品质的居住产品及生活服务。截止2017年8月1日，自如业务开展至北京、上海、深圳、杭州、南京五地，管理房源40万间、自如寓8栋。自如友家和自如整租所有房屋均经过专业设计、风格装修、精选家居及品牌家电配置，同时提供租期内的定期保洁、专业维修、无忧搬家及自如优品等多项O2O生活服务。自如通过O2O模式重构租房市场格局，实现了租房、服务、社区的O2O闭环，省去了传统租房模式的中间冗余环节，建立了中国最大的O2O青年居住社区，为累计近100万人次的都市青年提供了稳定优品的租住服务。
“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”是国内市场首单长租公寓类ABS。该计划系以魔方公寓在8个一线、二线城市运营的30处物业4014间公寓为底层基础资产，在上交所挂牌发行资产支持专项计划。
1、基本要素表
产品名称 | 魔方公寓信托受益权资产支持专项计划 |
原始权益人 | 魔方（南京）企业管理咨询有限公司 |
差额支付机构 | 魔方（中国）投资有限公司 |
担保增信机构 | 中合中小企业融资担保股份有限公司 |
基础资产 | 信托受益权 |
底层资产 | 8个城市30处物业4014间公寓未来三年的经营租金 |
发行规模 | 3.5亿元 |
发行期限 | 3年 |
2、基本交易结构：
3、项目主要增信措施
7月18日，住建部会同证监会等九部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，贯彻落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，鼓励银行业金融机构在风险可控、商业可持续的前提下，加大对租赁住房项目的信贷支持力度，同时支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务。
在政策背景下，越来越多的长租公寓运营商将希望能够通过资产证券化操作盘活存量资产，实现融资以加快扩张速度，针对长租公寓租金收益权类ABS有如下基本要求供参考：
①不论是自持物业还是租赁物业，物业需产证齐全，否则会有一定法律瑕疵，甚至影响到租金收入的合法性与可持续性；
②物业需运营成熟稳定（最好运营一年以上，以能为未来提供良好预测的基础为准）；
③物业需维持较为稳定的高出租率；
④运营主体/集团能够提供较好的信用支持，或者有高评级外部担保能够提供信用支持。
基于上述要求，相对而言地产系/酒店系/中介系的长租公寓运营商发行长租公寓ABS产品的可行性较高。即便其集团主体评级不够，相对其他参与者而言他们能提供给担保机构的反担保措施较多，获得高资信外部担保增信的可能性较大。魔方公寓信托受益权资产支持专项计划的模式正是本阶段最适合长租公寓运营商进行推广的资产证券化融资模式。同时长租公寓资产的资产证券化实践可以直接推广到短租公寓、联合办公（如龙湖的一展空间）等类似资产上。
根据长租公寓的运营现状，许多背景实力较强的运营商入行时间尚短，所持有的房间数与对应物业运营时间仍未能满足相关要求。如果相关政策变化不大，预计明年会出现较多的本类资产证券化产品。
注：本文有部分资料摘自图解金融（visualfinance）
