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租个人的房没发票，这样筹划有风险

中国会计视野  · 公众号  · 财务  · 2024-08-31 06:30

正文

最近有人问小编，说他们租房，出租房不给发票，他们老板在网上看到一个短视频，说有个解决方案，然后让他执行。
我看了他的短视频，大概意思就是租房人不开发票， 老板先以个人名义把这个房子租下来，然后老板再把房平价租给公司（老板和公司签订转租合同，然后由老板去税务局代开租赁发票）。
老板以个人名义转租，税费这块怎么算呢？
视频上说，增值税这块按月不超过10万租金，增值税和附加税都是0，房产税这块二房东不用交，是优惠的，而个人所得税呢？因为平价，所有个税没所得，也没有个人所得税。
那么好了，这样一倒腾，发票有了，税也没多交。
老板看了很是心动，认为自己家会计没水平，让自己家会计好好学习一下，然后去把发票开出来，老板可以主动配合。
但是这个操作可行吗？
我们具体来看看，首先前提当然是老板配合，确实把房屋租赁关系全部改变了。
然后我们具体看看以老板名义去代开发票，是不是真的什么税都不用交？
我们假设这是住房。（住房和非住房这块税收是不同的哈）
出租住房正常涉及税种和税率如下：
1、增值税这块，如果单月房租没超过10万，是可以享受优惠，免征，增值税免征了，附加也免征。
2、房产税，对于转租行为是否征收房产税，国家税务总局对此未做出规定，根据《房产税暂行条例》第二条的规定： 房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。 产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。
《房产税暂行条例》明确房产税的纳税义务人为房产所有人，而转租人对于转租房产不具有所有权，仅有使用权，所以转租行为不应征收房产税。
但是视频作者显然没有真正是落地实操过。
如果你到税务局去代开发票，你是二房东，在房屋备案过程中，如果发现该房屋没有房产税交税记录（一手房东没开票，自然也没交税），那么税务局也要就此让你交房产税，以此来堵塞漏洞。
所以，房产税这块想免，是不容易的。
3、个人所得税这块，主要有两种方式： 按实征收（按实际租金收入申报）与核定计税租金征收。
如果是核定征收， 那不存在老板还不用交税个税的问题，你还是得按照租金核定个税（各地核定率不同） ，这个就和一手房东核定的个税是一模一样的，你租金都是一样的。
如果是据实征收呢？
视频说因为平价，没有所得，没个税，但是忽略了一个实操问题，你在计算个税时候扣除一手房租同样需要对方开的发票，你没有发票，税务局不认可你这个成本费用，你无法扣除这个费用，你想想你的所得是多少呢？还不是免不了个税！
所以这个方案没有视频讲的那么好，不交税就把发票开了，别人没交的税，你饶一下弯弯就把税绕没有了，你把税法制定者置于何地？
这个方案最多解决一个问题，就是房东不愿意出面开票，转租一下，换个愿意去开票的人把发票开了，仅此而已。
这些短视频只说好听的，老板就喜欢听这些，什么没税，什么节税，实际上要么就是可操作性极差，要么就是操作了也是有风险的，有可能风险更大，而自家会计因为是自己的饭碗，各种谨慎小心反而被认为是无能。
其实我们会计也不是无能，我们只是不愿意说大话，要真实愿意，我也可以说，老板，没问题，没票也能入账，放心，不会多交税的，交给我。
然后我就直接用白条给他入账，纳税也不调整，反正糊弄老板还不容易，至于结果，等税务局查到再说呗，反正很多老板看的视频不也是查到了也一样出问题嘛。
其实房租这个事情没发票怎么解决，你非要让小编给你弄个不交税还没风险的筹划，我说实话我是做不到的。
这个税务的成本节约不了那必然有人要担 着 ，那实际上就是你担着还是出租方担着的问题了，你担着你就纳税调整，或者你和出租方协商多给点租金让其去代开发票。
去打税这个成本的注意，特别是在一些非常成熟日常的经营事项上，很难，税局用穿透业务本质的手段、是否符合市场基本价格原理等判断基本就都可以给你破解，你如果做了大概率就是暂时的心安而已，没有真正要查你而已。






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