【专家面对面】房企收并购频繁，有哪些风险？

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上半年大型房企的收并 购案发生的非常频繁，比如说最近新出的热点话题万达和融创也受到了非常多人的关注。那么大型房企在收并购项目或者股权中会不会遇到什么问题？

Q：您觉得最近为什么房企收并购案发生的非常频繁呢？

吴方荣：第一个原因是实际一级土地市场上拿地比较难，现在土地规则发生了很大的变化，有了很多限制，而且总体的拿地成本相当高。那么很多开发公司特别是扩张规模要求的，在一级市场上拿地包括成本和速度都满足不了他的要求，所以就转向二级的土地市场。也就是我们理解的通过项目并购或者项目补全的并购去扩张他的土地储备。

第二个原因，就是说现在房地产的调控深入，虽然销售还是很火，但是从开发公司的层面来说它的项目运作难度在增加。特别是对一些中小房企来说，它的融资成本，包括团队在这样复杂市场形势下的运作能力，包括整个公司的品牌跟资金实力可能都有点吃力。那么从这个并购市场的另一端被并购方来说，他觉得现在房地产市场太吃力了要退出了。所以好多中小型房地产公司要转型，他觉得房地产市场的利润率在下降，而且操作难度大，所以他从现有的项目脱手后转投其他的创新项目或者互联网。

所以说一方面有并购的需求、一方面有被并购的需求。目前来说我们讲房地产的黄金十年也都过了，那么现在到底是白银十年还是说有些人提出来的是房地产的镀金十年，也就是地产更多地偏向金融。因为地产本身金融属性就很强，金融的属性它就是扩张资本市场，然后并购是一个非常重要的手段。

我这里有一些数据，2016年房地产的并购市场增长率，无论是项目数也好，或者说并购的金额也好，增长率是40%以上，这是一个相当高的数据。另外现在大型房企的土地来源有超过60%，有些甚至70%的比例是来自于二级市场的并购和合作，所以应该说房地产的并购时代真正来临。

虽然这个话也讲了有些年了，但是前面其实那么多年一直不温不火，大家还是在一级市场上去拿地，现在我们真正的看到行业转型，就是说二级市场上通过并购拿地超过50%，而且这个比率越来越高，包括最近我们自己团队也做了好多这种并购项目，这个就反映整个市场的转变吧。

Q：最近有没有什么比较典型的并购案例给我们分享下？

吴方荣：并购案例假如正在做的呢实际上是秘密，这个就不方便透露。那外界现在比较热门的万达跟融创的，这只是缩影吧，只是说它的标地的额比较大。实际上据我了解，大量的单个项目的并购甚至说现在已经扩展到房企与房企之间的并购，包括万科最近不是并了广信地产在广州的大概十多个项目，也是几百个亿，所以说并购不但是在增加而且是在大型化。

从单个项目到几个项目打包，到现在可能几十个项目打包，甚至以后会发生大型房企直接并大型的房企、大型房企并中型的房企。甚至说也不排除大型房产与大型房企之间也会并购，或者说是联合吧，但其实也是并购的一种。它可能也是通过股权跟资产的审核从中组合，也就可以预见，三五年之内甚至两三年之内大量会发生，而且这个交易额会越来越高。

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