来源:姜超宏观债券研究(jiangchao8848)、博闻财经(tttmoney)以及瑞士信贷董事总经理、亚洲首席经济学家陶冬的公开演讲。
当我们居住的房子,不是给你住的,而是用来增值的,这叫做金融产品,这是一个投资。既然是金融产品,必然会有涨有跌。
但是,中央发话,房子是用来住的,不是用来炒作的。当房子不再被看做是金融产品了,那么房价会不会回归本来的价值呢?当一个北上广深的中产需要背负几百万去买房的时候,老百姓更是对高涨的房价望尘莫及。那么是不是意味着抑制炒房之后,房价会暴跌呢?
房价什么时候跌?可以参考这组数据。日本1990年房地产的顶峰期,日本所有房子的价值相当于日本GDP的200%,2006年美国房地产泡沫的顶峰期,全美国的房子价值相当于当年美国GDP的170%,中国已经到了GDP的250%,这个是历史上前所未有的一个数字。
既然房价泡沫不断膨胀,为什么在楼市暴涨的行情下,中产阶级奋勇跳进去,全民举全家之力凑足首付贷款买房?据说去年40%的新增贷款都给了楼市。
一组数据显示:本轮楼市繁荣的背后,靠的是居民的天量房贷。16年商品房销售金额约12万亿,其中10万亿是商品住宅,考虑二手房之后的全年房地产交易额大约在16万亿左右,而这背后的居民房贷接近8万亿,包括6万亿的中长期贷款和2万亿左右的公积金贷款。
一边是房价越高越遭哄抢,然而另一方面,最高端的有钱人和很多的开发商在慢慢撤出来。现在买房值不值?听听央行怎么说。
未来的房贷政策怎么走?央行行长周小川如此回应:
“去年,个人购房贷款增长,一方面有助于居民买房子,同时,在一些城市特别是三四线城市住房库存比较多,有助于降库存。但是反过来说,在一二线城市又容易使住房价格上升。
总体上来看,个人通过住房贷款购房以后,实际上资金就转到开发商。房地产开发是一个很长的产业链,会带动一系列产业供给,所以这个贷款不能简单看作是买房子,实际上会传递到相当大的产业链上。同时,这个产业链还带动与它相平行的一些产业链,比如家用电器等。我就不多说了。总体来说,住房贷款在中国还会以相对比较快的速度发展,但是确实要适当平衡。随着住房产业的政策调整,估计会适当放慢。”
这里面隐含了几个意思:
第一,房贷通过房地产产业链支持了实体经济,比如家电、基建。
第二,从杠杆率上看,周小川说“住房贷款在中国还会以相对比较快的速度发展”。其实,在2016年的2月,周小川也曾在央行记者会上表示,个人住房贷款在银行总贷款的比重偏低,占比重才百分之十几,银行系统认为个人住房抵押贷款是比较安全的,会有发展的机会。
第三,长远看,房贷增速会适度放慢,天量信贷也会收紧。
第四,周小川提到房贷是把双刃剑,一方面房贷增长推动了一二线城市的房价上涨,但另一方面,三四线城市需要通过房贷给楼市去库存。
虽然大家都强调房子是住的、不是炒的,但是银监会曾直接表态,希望楼市平稳,这样有利于金融安全。此次央行又再次表态,房贷还会快速增长,而且今年没有把房地产税纳入立法规划。房贷政策会逐步收紧,但是房价暴跌的可能性不大。
但是有一个问题,央行也没有回避。在谈到“去杠杆”(降低全社会负债率)这个问题时,副行长易纲表示:
“中国的杠杆率总体不是特别高。从结构看,住户部门和政府部门的杠杆率还不是特别高,但是企业部门,就是非金融企业部门的杠杆率从全球比较看,是比较高的。
我们考虑降杠杆首先要考虑稳杠杆,就是总的杠杆率还是要把它稳住,或者让它每年增长少一些、慢一些,要稳住。在总的杠杆比例下,家庭、政府、企业间的杠杆结构还可以有一些优化。有一条思路非常清晰,就是我们要大力发展直接融资,要有更多的资本金进去。”
其实,中国早在2015年末就把“降杠杆”放在了非常重要的位置,但2016年全社会杠杆率仍然在快速上升。可见,在经济调整期只能“先稳住”,然后再想办法降。
所谓杠杆结构优化,其实就是降低企业杠杆率,提高政府和家庭的杠杆率。看来,大基建和房地产仍然是信贷的重点。企业的杠杆率怎么降?当然只能靠股市、债市。或许,今年A股扩容压力较大。
关于楼市,还有一个信息要特别注意,美国一直在鼓吹的加息预期,或会刺破中国地产泡沫。
在2017年,经过半年的准备期之后,特朗普的各类政策或将实施,最核心的是减税:下调企业和个人所得税,尤其是把企业所得税税率从35%降至15%。此前曹德旺的讲话显示中美目前的企业税负基本相当,但美国的土地、能源成本均低于中国,仅员工成本高于中国。如果美国降低企业所得税税率至15%,那么资金或会回流美国,而美国持续加息或会刺破中国地产泡沫。
如果美国选择了减税,而以减税政策来应对,需要降低企业和居民的税负,增加企业的盈利能力和居民的消费能力。关于减税这一点,中国政府已经有所行动了。
今年中国吹响了更大力度企业减负的“冲锋号”——坚决取消事业单位不合理收费,坚决杜绝中介机构利用政府影响违规收费,行业协会商会不得强制企业入会或违规收费等等,还有包括个税抵扣政策的研究等。
一个国家的经济发展在于蓬勃兴旺的市场活力,而市场活力的主体就是企业。税减了,费降了,发展环境好了,实体经济发展才能有信心,经济才能有活力。
那么2017年股市和楼市会有什么走向呢?
2017年股市很难太好(因为扩容、给企业降杠杆,货币政策收紧),楼市很难暴跌,房贷还有增长空间。
很多人都在等,何时才是买房的最佳时机?
在北上广深一线城市,央行也说了信贷刺激了房价上涨。如果你选择去一二线城市打拼,买房是无法回避的刚需,可以根据自身经济条件尽早买房,因为你的房子是用来住的,而不是用来炒的,那么未来房价上涨与你无关。
如果你是在小城市,买房不是你的刚需,而且鬼城频出库存高企,也许囤房不是最佳的选择。你可以选择更佳的资产保值途径。
对于炒房者而言,这永远是一笔充满风险的买卖。谁也不知道楼市泡沫何时破灭,不如祈祷不要赶上这趟命运的列车。
来源:姜超宏观债券研究(jiangchao8848)、博闻财经(tttmoney)以及瑞士信贷董事总经理、亚洲首席经济学家陶冬的公开演讲。
声明:本文内容仅供参考,不代表凤凰财经观点
新媒体运营编辑 史晗
凤凰财经官方微信(ID:finance_ifeng)
联系邮箱:[email protected]
喜欢此文,欢迎转发和赏赞支持财经君!