刘晓博 | 京津冀，哪些城市的房子有潜力

最近一年多来，京津冀是个新闻不断的地方。北京纾解非首都功能、北京市政府东迁以及北京修建第二机场，给这个片区带来一波又一波的红利。

本文试图分析一下，未来京津冀各主要城市的房地产投资机会。

京津冀的核心，当然是北京。N年之前，官方曾搞出过一个“环渤海经济圈”的规划，把天津确定为这个圈子的“经济中心”。当时天津的经济总量比北京差得很远，这样确定天津的定位，大概有“希望北京归回首都定位”的含义。

但事实上，北京不仅没有放弃经济中心的地位，还跟上海、深圳竞争金融中心的地位，并获得了巨大的资源。目前北京吸附的资金总量是天津的4.5倍，把上海、香港都远远抛在后面。深圳和广州加起来，在资金量上都不是北京的对手。

目前的北京，不仅仅是政治中心、国际交往中心、文化中心、金融中心，还是文化创意中心、科技创新中心。北京仿佛是一个“千手千眼佛”，无所不能。

我曾在专栏里分析过北京2016年前10个月的融资数据，发现今年全国的资金仍然加速流向北京。北京的股市融资额位居全国第二，债券位居第一，全社会融资额位居全国第四，远远超过了很多经济大省。

所以，未来北京的发展势头非常好，即便是纾解了“非首都功能”，含金量最高的金融、创投、高科技等产业仍将保持优势。有北京这个带头大哥在，京津冀这个圈子就有了主心骨，也就有了发展前景。

    一、京津冀的资金流向

先看数据：

京津冀主要城市资金变动情况

上面这个表格，是过去5年京津冀主要城市资金增长情况。为了研究北京的吸引力，我特意单列了靠近北京的廊坊市下面的香河县，以及天津的武清区。本来还想列入保定旗下的涿州市，以及沧州市，但因为数据不全放弃了。

5年里，全国“本外币各项存款余额”增长了90%，显示出人民币超发的速度非常快。北京资金总量是全国城市第一，在京津冀朋友圈显然优势更加明显。我此前提到过，2015年北京吸附的资金占京津冀的63%左右。在规模巨大的情况下，北京仍然跑赢了全国3个百分点，显示出巨大的吸引力。

但我们看到，廊坊更NB，增速高达150%（其中香河达到了153%）。为什么廊坊的数据这么好？当然是北京因素造成的，北京目前的主发展方向是东面和南面。北京的东面，就是廊坊的北三县；北京的南面，是廊坊市区和固安。天津武清区也比较靠近北京，从资金总量上看，获得了北京的产业转移。

相比之下，天津整体上资金只增长了70%，石家庄只有60%，都大幅跑输了全国平均水平。至于保定、唐山等情况略好，但也没有达到90%。最惨的是秦皇岛，是这个圈子里最大的输家。

    二、京津冀的人口流向

我仍然使用小学生人数来观察人口变动，因为各城市的“常住人口”数据基本上不靠谱。先看数据：

京津冀主要城市小学生变动情况（单位：万人）

注：天津武清区的数字，是“各类学校在校生人数”；唐山2010年小学生人数未查到，用2011年替代。

可以看出，廊坊是当之无愧的人口增长冠军，而北三县之一的香河更是一马当先。

北京人口增长也非常迅速，考虑到生活成本偏高，外来人口一般不带上孩子的因素，所以北京实际人口增长可能超过廊坊。其他如天津、承德、秦皇岛、石家庄的人口增长也不错。

过去5年，因为计划生育政策影响，全国小学生人数平均减少了2.5%，但人口在增长（人的寿命在延长）。所以，整个京津冀的人口增长应该说还是非常不错的，没有一个城市人口出现流失。而在河南，绝大多数地市的人口是大幅流失的，有的地市5年间小学生人数就减少了37%！

三、结论

综合人口和资金流向，我们可以看出：

1、北京虽然人口、资金基数非常大，但仍然显著跑赢了全国水平，可谓“人财两得”，所以未来前景看好。

 

2、由于人口、资金基数小，加上距离北京非常近，廊坊在人口和资金上的增长幅度更加惊人，尤其是北三县。所以，廊坊未来的发展潜力非常大，将成为中国最耀眼的地级市。

 

3、天津和石家庄获得了人气，但财气不旺，资金增长乏力。未来核心区的楼市，也可以谨慎看好。

 

4、秦皇岛和承德带有旅游城市的特点，环境好，吸引了人口流入（比如养老），但产业流入不够，所以旺丁不旺财。加上城市级别比较低，所以未来楼市上涨乏力，但也很难跌，毕竟人口在增长。

 

5、相对而言，张家口和保定似乎最差，人口和资金增长在这个圈子里都是垫底的。保定靠近北京的是县级的涿州市，估计人口和资金增长会好很多，但没有查到相关数据。

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