房贷是如何让你破产的？

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来源：凤凰财经（finance_ifeng）、樱桃小房子（cherryhouse2017）、北京晨报

一、我们先来讲一个故事。

从前一个小镇上有两家面包店，每家每天各生产50个面包，价廉又物美，1个面包才卖1元钱，正好满足了居民的面包需求。

这两家面包店每天各创造50元的价值，但是一直这么循环下去只是小本生意。两家老板都不甘心，想想多少老字号都扩大规模开了分店，为何不也扩大规模，大家都多赚一点呢？

说干就干，扩大规模容易，可是小镇居民对面包的需求仅仅100个就够了，多生产出来的面包卖给谁呢？这是个头疼的问题。

于是，灵机一动，两家老板一合计，就互相买卖150个面包，第一家面包店的老板向第二家店购买150个面包，同样的第二家面包店的老板向第一家店也购买150个面包。由于互相买卖的数量正好相等，于是面包也先不用生产出来了，用记账的形式，价格还是一块钱1个，但是每家面包店的交易量就变成了50+150=200个了。

从账面上看，每家店的交易额从50元上升为200元，虽然面包还没有生产出来，但是交易已经产生了。这就是传说中的虚拟经济。

过了一段时间，两家老板觉得1个面包卖一块钱太便宜了，现在成本都在涨，面包价格也该涨一涨了，为了避免涨到太猛吓跑了小镇居民。起初，两家老板将各自互相买卖的150个面包价格涨到4元钱，而实际上对居民真实出售的面包仅仅涨价到2元一个。

这样，每家店的交易额为150*4+50*2=700元，瞬间泡沫又膨胀了。这个时候，小镇居民急了，听说面包要卖4元钱1个，此时看到市场上面包只有2元时，于是赶紧买买买。这下，面包需求量一下剧增，而面包一时半会又生产不出来。这就是传说中的泡沫经济。

这明明只是虚拟经济，小镇居民需求量猛增，而面包生产不出来那么多，这可怎么办？

这两个老板拍拍脑子，又想出一招，印发一种远期面包券。于是，两个老板的业务又扩大了，一边招聘更多的工人生产面包，一边发行远期面包券，甚至允许这种面包券上市交易。这就诞生了一种融资业务，并且可以抵押贷款交易。

有现金的居民可以通过现金购买面包，有抵押物的人可以抵押借款买面包，那么没钱又没抵押物的人想买面包怎么办？

这两家店的老板想出了一招，向这些人穷人发放贷款，并向保险机构购买了保险。这种不考虑还款能力就发放贷款的行为是危险的，但面包店老板为了赚钱，先发放贷款鼓励大家买面包，把面包经济循环起来。然后面包店老板将这些次级抵押款包装成“次级债券”，为以后的次贷危机播下了种子。

这里解释下什么是“次级抵押贷款”？是指一些贷款机构（例如银行）向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。

这样美好的日子持续了一段时间，小镇居民发现高价囤积的大量面包吃也吃不完，存放起来要占空间，还有发霉的风险。于是，有些人开始抛售掉，哪怕价格低一些。一旦有一个人第一个抛售，就触发了多米诺骨牌，整个面包经济都可能面临崩盘。这就是面包经济泡沫破裂。

随后，危机传导到了面包店了，老板发现生产出来的面包再也卖不动了，只好关门歇业，这样引爆了经济危机。

更可怕的是，小镇居民发现面包价格下降了，远期面包券和各种面包债券变废纸一堆。这就是次贷危机。

后面的后果更严重了，面包价格暴跌到无人问津了，那些银行抵押贷款给居民买面包的钱收不回来了，而居民的抵押物也变得不值钱了。最后，银行可能要承担金融危机引发的后果，破产或者倒闭。

一个小小的面包经济，都能引发严重的金融危机，凸显货币流动性的风险。

中国如日中天的楼市也正在聚集着风险，资产价格泡沫膨胀，房子价格已经远远超出了老百姓的承受范围了，连中央高层也发话了，要抑制资产泡沫。

二、房贷是如何让你破产的？

我们先来看看，楼市泡沫是如此产生的？以2008年的美国次债危机举例说明：

当楼市火爆时，贷款买房已成为不可抑制的疯狂行为了。在2001年经济衰退发生后，美国楼市在超低利率刺激下高度繁荣，不论有钱的还是没钱的，都贷款买房。这也埋下了一个隐患，美国向信用分数较低、收入证明缺失、负债较重的人提供了住房贷款，贷款人可以在没有资金的情况下买房。因为信用等级达不到标准，他们就被定义为次级信用贷款者，简称次级贷款者。

其实没钱的买房者心里也是没底的，他们会想：我一个月只赚1200块，我的房贷就要付1000块，我只剩200块，我担心哪一天资金链断了，付不起房贷怎么办？

那些贪婪的银行家安慰他们，你完全不用担心，由于银行房贷利率非常低，用不了多久，你的房子就会从50万块涨到80万。如果你真的还不起房贷，就把房子卖了，卖80万，拿其中50万块还掉房贷，你还剩30万块啊。30万块你留着花也好，去租房子也好，反正你没有亏。

所以，当美国房价在刺激政策下不断上涨时，这些房主毫不顾忌地用房子潜在的升值部分再抵押，再融资，消费其它商品，就为次级贷款了。

难道银行不知道风险吗？不是的，银行很清楚风险，所以银行与国际投行合谋，将这些次级贷款包装成债券，卖给全球投资者，创造出一个庞大繁荣的金融市场。

于是次级债开始形成了，但这还不够，国际投行还将这些不良贷款分割，打包，最终通过杠杆放大，做成数十万亿的衍生品，在全球投资者中间售卖，从而把全球拖进金融危机的深渊。

由于这些次级债隐藏着楼市的巨大泡沫，一旦楼市暴跌，可能造成债务违约。后来随着美国住房市场大幅降温，加上房贷利率上升，那些还贷能力差的房主们负担逐步加重。当这种负担到了极限时，大量还不起房贷的违约客户出现了，甚至弃房而去，不再支付贷款，造成大量坏账。最终导致了次债危机爆发！在危机冲击下，一些放贷机构严重受损甚至破产，危机层层触发，最后引爆全球金融危机。

在中国，大多数老百姓可能会觉得次级抵押贷款风暴离我们很遥远，情况并非想象中那么乐观，也许它就在我们身边潜伏着。

很多中国人希望通过投资楼市来搭上暴富的列车，银行等贷款机构也想出各种高招帮忙大家贷款买房，房价也在贷款买房的狂潮中以惊人的速度攀升。吸取美国的教训吧，曾经美国次贷总量在650亿美元，仅占整个房贷的9%，此后每年不断增长，到2006年左右，次贷总量已达6000亿美元，占房贷总量的20%。据统计，深圳60%以上的借贷买房人的目的不是自住，而是投资。虽然中国目前还未出现大规模的贷款违约现象，但是随着房价暴涨，贷款买房的人比比皆是，不得不防范次贷危机的魅影来袭。

三、中国楼市杠杆率高达50%，透露了什么信号？

其实我们没有那么多钱来买房子。真相是，很多人是借钱买房。正如原财政部长楼继伟所言，中国家庭的杠杆率已经升至接近50%。

家庭杠杆率50%是个什么概念呢？高还是低？

2004-2008年我国家庭杠杆率稳定在17%-19%，2009年4万亿后，随着房价的上涨，家庭杠杆率也持续走高。家庭杠杆率怎么算的呢？就是住户贷款与名义GDP的比值。

今年3月末，中国住户贷款的余额是35.23万亿，除以去年GDP74.4万亿，就是47.3%。按照今年GDP增长6.5%的预期，同时住户贷款再增加5-6万亿计算，大概到年底，家庭杠杆率也就达到50%了。

周小川希望居民加杠杆的逻辑，是与发达国家比，我们的杠杆率还不高。美国、日本、英国、加拿大等发达国家居民杠杆普遍在60%以上，澳大利亚居民杠杆在2014年更是达到113%。而美国的居民部门宏观杠杆率在1985年以后出现一轮快速攀升，在2007年达到历史最高值99.4%。

但我们是发展中国家，人均收入水平和人均GDP还远远未达到发达国家的水平，我们能跟他们比杠杆率不？如果跟发展中国家比，这杠杆水平就比较高了。比如，俄罗斯的家庭杠杆率是16%，印度仅为9%。所以楼部长在谈到去杠杆的速度时，也说去杠杆进程不应该太快。其实高负债的背后，反映的就是某些城市的房地产泡沫系数太大了。

前面有日本的例子。上世纪80年代末和上世纪90年代初，日本房地产泡沫解体之后，日本经济在此后的20多年里没有走出阴影。

在2016年房地产相关贷款增速过快的情况下，房地产领域的金融风险隐患随之上升，甚至有的银行还可以做零首付，这样的杠杆太吓人了。监管当局注意到了其中可能蕴藏的风险，一直要求商业银行警惕“假按揭”“假首付”“假收入”等违法违规风险，控制高杠杆买房。

希望某一天，楼市能回归到健康的轨道，不为炒房者投资牟利，只为百姓安居乐业。

那么中国楼市难题如何破解？看看世界各国的经验：

纵观世界各国，凡是房地产市场发展健全和公共住房解决得好的国家，都是把房地产作为国家社会政策的一部分。这些国家并不把房地产看成是其经济增长和发展的一个重要资源，也就是说，房地产对GDP的贡献不是这些国家政府的首要考量，首要的考量是社会发展，是公众的居住权。

欧洲一些国家在早期也是把房地产作为经济增长来源，后来产生了很多社会问题。随着原始资本主义向福利资本主义转型，住房政策，尤其是公共住房政策越来越变成这些国家的社会政策的一部分。

在今天的北欧国家，房地产还是完全属于社会政策，这些把公共住房仅仅看成是对穷人的救济的福利国家，其实公共住房也是不成功的，公共住房最终变成了贫民窟。

而亚洲国家新加坡却在楼市问题上有所创新，是亚洲社会房地产市场发展得最健康的国家：既学习了欧洲公共住房的经验，又结合国情，创造了独一无二的公共住房制度。

如果说在西方社会，公共住房主要是为了社会弱势群体，那么在新加坡，公共住房是为全体社会成员的，80%以上的家庭住在公共住房。公共住房投资是新加坡社会性投资的最为重要的一个环节。

目前，无论哪个角色，开发商还是投资者，想从房地产那里获得巨额的利益，都带有极大的投机性。一些投资者甚至不惜借高利贷去投资楼市。当房地产被投资者或投机者所操控时，住房真的就变成了金融属性。

现在，当所有人的财富增值基本靠房子的升值，就会促使大家挤破头也要去买房了。中国面临双重的挑战。一方面是房地产泡沫，房价泡沫一旦破灭，总体经济就要遭殃。另一方面是社会成员的居住权。在各种社会文化因素的作用下，大多数人中国都渴望有属于自己的房子，年轻人普遍认为幸福和房子息息相关。

希望某一天，楼市能回归到健康的轨道，不为炒房者投资牟利，只为百姓安居乐业。

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