无论是用人为的力量继续把房地产推向浪尖，还是用人为的力量把房地产打入谷底，都是错误的。需要社会有一种平和的心态，需要政府有一种平和的政策。特别要避免这种情况：需要时，将社会主要财力吸引进房地产；不需要时打压冰冻，使其灰飞烟灭。
最凶悍的楼市调控来了！比狠，我只服保定
今天，从河北保定传来一个大消息：住宅的限售期可以长达10年！
2017年3月23日，厦门首创“限售”政策，宣布新购商品房取得房产证之后满2年才能出售。随后，至少有成都、福州、青岛、广州等25个城市跟进，推出了类似的“限售”做法，时间长度一般为2到3年。
相比保定刚刚宣布的“限售”，上述26个城市都弱爆了：保定的禁售期是10年，此举如果普遍推行，将彻底打爆炒房者。
保定的这项政策仍在试验阶段，而且先在即将拍卖的“2017-30号”地块试行。这是一块以住宅为主的土地，位置非常好，下面是它的基本情况：
据媒体报道，“保定公共资源交易中心”针对2017-30号宗地，专门出具“国有建设用地使用权出让须知”，对竞拍规则做出严格约束，首次采用“限房价竞地价，限低价竞房价”的“双限双竞”出让方式。这块土地的最高土地限价1100万元/亩；最高房屋销售限价13000元/平方米。
在这种“游戏规则”下，拍卖是这样的：
首先，在最高土地价格（1100万元/亩）范围内，大家竞相出高价，如果没有超出最高限价，则价高者获得土地。
如果到了最高土地限价的时候，仍然相持不下。则在最高房屋销售限价（13000元/平方米）的基础上，比拼你能容忍的最低销售房价。比如有开发商在接受最高土地价格的同时，承诺每平米的房子只卖1元钱，那么恭喜你，土地归你了（也就是价低者得）。
拍卖规则还要求：上述土地建成房屋之后，必须全部出售，开发商无权保留。
也就是说，未来的新房价格肯定会比较划算，会引来大量购房者。在这种情况下，政府提出要求，购房者在获得房产证之后10年，才能转让。
提醒你注意一个细节：不是房屋交付使用10年之后，而是你到政府交税、办理完成房产证之后10年。政府已经想到了你会玩什么把戏，契税必须按时交纳，否则获得“自由身”的时间要无限期推后。
好了，怎么看待保定的“新房10年禁售期”？
第一，设置较长的禁售期，有利于挤出投机者，真正落实“房子是用来住的，不是用来炒的”的中央精神。
由于住房是居民的私有财产，这样做有一个副作用：涉嫌限制了私有财产权，有违目前国家改革的大方向。而且，房屋是居民最大宗财产，遇到重大家庭变故的时候，卖房救命的需求是客观存在的。
所以，建议出台限售政策的城市，都要设置“政府做市商”的制度，允许在“禁售期”内，当居民急需卖房的时候，政府可以接盘。接盘的价格，按照原出售价格的9成。
如果不愿意设立“政府做市商”制度，也可以设立特别印花税。持有时间越短的，交易时印花税越高。可以从30%起，逐步递减，到满10年归零。总之，要给特别需求的人一个变现的渠道，而不仅仅是一限了之，政府当甩手大爷，老百姓单方面承受巨大风险。
第二，限价制度下，应该有更完善的售房制度。
各地现在搞了很多限价房，让新房跟二手房价格倒挂。这些房子一上市就被抢购，由此产生了腐败问题。虽然上海首创了摇号销售的方式，但事实上仍然是粗糙的、难以实现真正公平的。
比如在抢购同一个楼盘时，购买二套房和购买首套房的，显然不能同等对待；有过购房记录的，跟没有购房记录的，也不能同等水平参与摇号。拖家带口的“首套房+首次购房”者，显然应该最优先。但谁来鉴别他们的资格，购房者的资格需要不需要公示？这些都是问题。
也就是说，如果政府决意让住宅回归居住属性，加强这种特殊商品的管制，那么就应该有更详细的规则，以及监督制度，甚至考虑恢复设立“房屋销售局”。否则，市场会出现越来越多的乱象，千奇百怪的腐败。
第三，设置较长的禁售期（或特别印花税），很有可能成为大城市的普遍现象。
至少在北上广深，这种人多房少的城市，都应该设立禁售期，或者在持有时间不足而转让的时候征收特别印花税。上述政策不仅仅针对新房，所有的二手房在完成一次新的交易后，都应该自动设立禁售期。
由于雄安新区就设立在保定的雄县、容城县、安新县，所以保定市区的这次房地产调控试验，显得尤为引人注目，未来在全国大范围推广的可能性较高。
以房子为中心的时代即将结束
现在，中国的经济与社会可能正处在一个重要的转折点上。而形成这个转折点的一个重要的因素就是：以房子为中心的时代即将结束，而且可能就是这两三年的事情。
实际上，这个过程在此前的三五年间，就已经逐步开始了。从我身边的情况看，在2016年之前的几年时间里，很多朋友已经不怎么关心房子的事情了，这方面的议论也越来越少。更普遍的说法是，房子已经差不多了，而且房产税的前景不明，该给自己好好活一段时间了。
当然，我说的身边的朋友，也就是说我的朋友圈子，年龄相对较大，经济情况也相对不错。那这是不是属于个别的情况？可能不是的。作为佐证的是，全国许多地方的房价，包括一些经济比较发达地方的房价，在此前的几年中都是比较平稳的。比如说，经济很发达的苏州、中山等城市，房价都是多年徘徊。就是北京、上海这样的城市，在此前的几年间，房价的涨幅也很是有限。
那么，为什么从去年开始，许多地方的房价又开始大幅上涨？不少地方一年里房价翻了一番？甚至有的地方出现一房难求的情况？
需要对其中的原因进行具体分析。
去年上半年房地产趋热，与去库存的政策直接有关。2015年12月中央城市工作会议上指出，明年经济社会发展五大任务之一就是化解房地产库存。会后，各地政府开始出台刺激房地产市场发展的措施。去库存政策对房地产的作用，不仅仅是那些政策本身的刺激，更主要是给出了一个信号：政府开始鼓励买房。
到了去年下半年，另外一个因素开始发生作用，即对货币贬值预期所形成的心理共振。去年下半年，外汇大量流出，对货币贬值的预期为大多数人所认同。于是，形成恐慌性购房热：有的本来有了两套以上的房子，同时经济条件不错，本来不想再买房子的，因担心货币贬值重新加入购房的行列；又经济条件不错，但错失了此前房地产红利的，觉得又一次机会来临，再也不能错过；而一些本来想过两年买房子的年轻人，也担心手里好不容易攒的那点钱贬值，也提前了购房计划。
到去年底，今年初，换汇限制收紧，一方面加重了人们对货币贬值的预期，另一方面也收紧了财富保值的渠道，于是使更多的钱涌入房地产。
换句话说，去年到今年的购房热，并不是突然出现了大量的刚需，也不能简单归结于所谓“炒房”。“炒房”的因素不能说不存在，但面对如此巨大的房地产市场，使很多地方的房价上涨一倍，不是那些投机性资金能够做到的。从某种意义上说，是人为折腾出来的。
但不管怎么说，这轮房地产热，是特殊背景下的暂时现象。并不影响我上面所说的基本判断。
我们可以再看两个数据。
迄今为止，中国城镇居民的人均住房面积已经由1978年的6.7平米提高到现在的30多平米，城镇户均住房达到1.1套（尽管分布很不平均）。这两个指标都已达到发达国家的水平。也就是说，如果不考虑城市化的因素，不考虑农民进城的因素，这些房子已经足够城市居民住了。当然，我不否认结构性问题的存在。
另外一个就是库存。按照有的学者的研究，现在在售、在建、已批的建筑面积已达132亿平方米（另一说为63亿平米）。按人均30平米计，广义库存的住房足够4亿人居住。按人均20平米计算，广义库存的住房足够6.5亿人居住。按照现在中国人口变动的趋势，可以说，如果把已经批出的地也算上（那是迟早也会盖成房子的），我们已经把下几代人的房子都给盖完了。
有人说，不对吧，中国还有那么多年轻人需要买房子呢，怎么能说以房子为中心的时代快要结束了？据澳大利亚《卫报》报道，汇丰银行的一项调查发现，80、90后平均住房拥有率为40%，中国以70%的比率位列第一。墨西哥、法国位列二三名分别为46%和41%，马来西亚和美国排名并列第四为35％，加拿大排名第六为34%，英国排名第七为31%，澳大利亚排名倒数第二为28%，阿联酋位居末位为26%。
这个房地产超常规发展或居民集中置业的时代应该结束了。当然，我也不认为，以房地产为中心时代的结束，就是房地产黑暗时代的来临。
再谈以房子为中心时代的结束
《以房子为中心的时代即将结束，也许就是这两三年的事情》一文发出后，无数多的提问迎面而来。老实说，很多都是我回答不了的问题。
比如有人问：那我还要不要买房子？其实这样的问题，过去也经常有人问到，当然主要是身边的朋友。我一般的回答是，如果是刚需，随时买，别等。如果今天问我，我还是这个回答。一位有房子的朋友，今天又问。我只能说，该买的就买，不该买的就不买。朋友听了还是一头雾水。其实，我要说的是，尽管以房子为中心的时代即将结束，但紧接着的并不见得是房地产的崩盘（尽管有人觉得崩盘很痛快）。任何地方、任何时候房子都可以成为投资的对象，即使是现在，洼地仍然是有的。但我这里不能讲这个问题，恐怕产生误导。
还有人问：我几套房子，现在要不要卖？我在讲课时每当讲到这个事情，课间休息的时候，都会有人问到上面的问题。这个问题也不好回答。我强调三点。第一，房子在哪里？今后房地产市场会明显分化。一线城市继续短缺，县城虽然也是房子严重过剩，但是农民进城的首选，将来最惨的是不发达地区的地级市。第二，卖了房有没有合适的投资渠道？我们知道大多数人是没有的。那你拿这钱干什么？第三，尽管美国缩表，中国货币政策也有紧缩的迹象，但为了保增长，超发货币，从而导致货币贬值，还是大概率事件。
以房子为中心时代结束之后，就是房地产崩盘吗？不少人在评论中表达了这样的期待。其实仔细分析，有这种期待的人，往往都是想买房子的。（期待的人越多，说明需求越大。）但我的看法是，我在今天的微博里也讲了，以房子为中心时代的结束，与房地产崩盘是两回事。网上传，马云说，8年后，房子像大葱一样便宜！我不知道转述的准确不准确，但我的看法，这种可能性极小。除非有愚蠢的政策。但即便那样，也是暂时的现象。
所以，应当准确理解以房子为中心时代的结束这个判断。我说以房子为中心时代结束，不是说，那时候人们都不需要买房子了，房地产这个产业就完蛋了。我说的以房子为中心时代的结束，是说整个社会围着房子转那样一个时代的结束。各位可以想想过去这些年的情景：人们把挣来的钱基本都用在房子上，条件好的，买完一套接着攒钱买第二套，买完第二套接着攒钱买第三套；条件差的，全家节衣缩食，东拼西凑，攒钱买房。其他方面的需求，能压缩压缩，能凑合凑合。很多人说，这些年基本就为房子活着了。
在以房子为中心时代的结束之后，当然还有人要买房子，还有更多的人需要还房贷。但会有越来越多的人不再把钱用在房子上，或者至少不再把主要收入用在房子上。
这个时候的房地产，应当进入一个正常的发展时期，因为在这个时候正常的需求仍然存在。
首先，城市化的进程。近些年来中国城市化的过程虽然按照统计学的意义上进展很快，但许多在统计上被算作城市人口的“流动人口”并没有在城市中真正定居下来。随着部分人经济条件的改善，必然会出现在城市购房的需求。
第二，房地产的结构性问题。虽然在三四线城市住宅过剩较为严重，但一线城市、部分二线城市住宅供需缺口仍然不小，特别是新进入这些城市的“新市民”，存在较大的购房需求。
第三，无论在哪类城市中，改善性需求都明显存在。虽然目前中国住房的自有率很高，但相当一部分房屋的品质较低，或面积狭小。随着二胎的普遍化，城市改造，对较大面积的高品质住宅仍有不小的需求。
所以我不主张用一种极端的态度看待这种转变。
最后谈谈如何对待已有的房子。
首先要看清楚目前居民有的这些房子、这些房子所体现的财富对他们意味着什么？
第一，这笔以房子为载体的财富，是中国老百姓改革开放30年来积累的唯一一笔财富。改革开放30年，中国经济快速发展，体现在老百姓身上，积累起来的就是这些以房子为载体的财富。
第二，这笔以房子为载体的财富，是中国中产阶层形成和发育的最根本的基础。可以说，这些年大部分中产阶层都把满足基本需求之外的收入用在房子上了。其中一部分人有了一套甚至两套以上的房子。没有这些，就没有中国的中产阶层。
第三，这笔以房子为载体的财富，是社会保障很不健全情况下医疗养老的重要保障。中国面临着严峻的老龄化问题，而社会保障则很不健全。很难想象在可见的将来，养老的问题能由社会承担起来，因此，很多人拥有的两套或两套以上的住房，部分地具有养老基金的含义。
鉴于以上种种情况，对于以房子为中心时代结束之后的房地产政策应当慎重选择。我总的看法是，要避免在房地产政策上忽冷忽热的大折腾，促进房地产的平稳着陆。最稳妥的办法，是以渐进的方式消除泡沫，即稳定房价，在实际收入提高和不可避免的通货膨胀双重作用下，降低收入房价比。
之所以提出上面的看法，是基于以下的考虑：中国持续了近20年的房地产超常规发展，虽然问题不少，但对于经济发展和民众居住条件的改善，功不可没。但走到今天，以房子为中心的时代，确实到了要结束的时候了。接着面临的是如何在消费上一个台阶。这时房地产需要平稳着陆，进入正常发展阶段；民众需求休养生息，缓解过去这些年的精疲力竭。
无论是用人为的力量继续把房地产推向浪尖，还是用人为的力量把房地产打入谷底，都是错误的。需要社会有一种平和的心态，需要政府有一种平和的政策。特别要避免这种情况：需要时，将社会主要财力吸引进房地产；不需要时打压冰冻，使其灰飞烟灭。
来源： 综合 财经韬略 ID:tttmoney8 、孙立平社会观察 作者 孙立平
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