这两年，可能是主城拆迁动作最密集，拆迁地块最优质的时间点。
比如已经拿出来拍卖的春熙路旁茶厂49亩、神仙树27亩、建设路55+18亩、太升南路12.68亩、茶店子57.35亩等。
这些全部都是五城区核心地段，甚至有一环内的地块，配套全熟，地段无可挑剔。
最近二环边，杉板桥周围就又有一个片区正在拆迁，
总占地大约42.3亩，论位置，绝对是能搅动东门新房市场的存在。
范围包括了以前针织厂，也就是现在成华大道和小龙钱路交界的这一片，外加成华大道对面一部分商铺。
小龙桥片区拆迁
规
划其实早就出来了，属于
小龙桥市井文化特色街区的一部分。
但是这块地，从疫情期间一直拖到现在才正式动工，跟当地的阿姨聊了一下，当时的赔偿大概是2.7万/㎡左右，拿房子就是下面这个方案：
其实二环边还有一块地，目前被很多人忽略了，但位置同样稀缺
，旁边挨着龙舟路小学和锦华万达，二环外侧，三地铁交汇。
这个位置属于东光片区城市有机更新1428亩的一小部分，实际上整个东光片区也只有部分拆迁，这里算是位置最好的一块地，唯一的缺点是并不算平整，后期做产品规划很难。
因为签字时间晚，在小龙桥这块后面，补偿金额相比于以前大幅缩了水，只有2.2万/㎡左右。
这两块地，可以说是近几年五城区比较优质的两块了，除了要拆的部分，片区整体打造
（拆迁+改造升级）
规模都不小，小龙桥这片也上了229亩。
东光片区有机更新的一个规划示意
位置也没得挑，都在东南方向2环线内外，而2环线内外供应量极低，又有潜在的大量置换需求。
像过去二环线附近的西派浣花、成发紫悦府、央湖名邸、人居东湖长岛等，不管新房二手，都是一房难求。
但总量太小了，独立的一个个楼盘都不足以让整个片区重焕生机，周边该破还是破，该旧还是旧。
像这两年这种，高频率、大面积推进老城区改造拆迁，在整个限购时代都是没有过的。
成都面对拆迁改造，这几年大方向完全转变，有几个特征：
1、一个是不再大拆大建，像以前那种千亩万亩级别的拆建已经放缓，都是小口慢吞，百亩以上拆迁也在减少，改造+拆迁才是当下的主流。
2、二个是老城区拆迁比重提上来了，很多以前没有推进的，现在基本都拆得动，像中和、东光片区旧城改造，提了很久没动静，这两年开始能推进走了。
锦江区二环边（东光片区规划范围内）已拆，最迟明年就能入市
3、三个是开始高频次拿出优质地块，拆迁“极品”地段，明显在拉高老城区市场预期，反观新区，在逐步降温，像天府新区今年除了麓湖有几块，基本没有拿得出手的。
有几个动机在推动这轮拆改潮，城市更新的政策背景支持，老城区旺盛的置换
需求，以及肉眼可见，拆迁难度在降低，时机基本成熟。
以前很多老小区，摸底阶段基本就pass了，提了拆迁，结果模拟拆迁一看，根本推不动，很多都搁置了。
但这几年又开始有动力去推动旧城改造拆迁，原因比较复杂。
首先是
拆迁→出让→开发这条路径，和传统开发模式比起来已经迭代了。
老城区有多难拆，亲身经历过，见过的人懂的都懂。
这几年加大力度去推动，特别是
成华和锦江，其中很多地都是用作联合开发。
现在比较流行的是PPP模式，也就是“平台公司”+国央企
（或者品牌大
开发商
）
联合拿地开发。
比如锦江统建，就和开发商联合做过锦宸院、锦江大院等产品，包括武侯资本也在和德商联合做过悦湖天骄等等。
成华区最近势头正盛的华天文旅，背后其实就是“成华旧改”，拿地开发的华天杉峯、华天杉嶺，都是东门方向很火的项目，这一套玩的飞起。
郊区其实也在走这条路，比如最近金茂联合平台公司，在洪河就准备做首个“棠”系产品，也属于平台拿地+企业开发的联合开发模式。
这解决了一个问题，ZF，也就是平台公司的后台，对市场变化、产品设计其实是不太擅长的，但它们有资源，握着城市更新的红头文件。
而开发商是市场化的，对产品、运营擅长，但手上没有资源，拿地好不好全看命，多少钱拿到手也看命。
两家一拍即合，既能通过改造拆迁，提升片区面貌，给市场供应优质地块，产品上也能保障，这个里面，对利益各方都算多赢：
开发商拿小头，但去化压力减轻，开发的都是核心板块，不至于拿了地卖不出去；
被拆迁区域全面提升，反哺周边地价房价，拆迁户也得了实惠，留住更多购买力；
购房者有机会买入核心区域，选择面拓宽，有更多好项目、好地段可以选；
这让开发商和平台公司都有积极性去做片区升级改造拆迁，
但
这个链条能玩下去，当然最难推动的，还是拆迁本身。
但不得不说，最近几年，以前拆不动，改不了的片区，这几年肉眼可见没那么难拆了。
很大一部分原因，就是ZF的以时间换空间，大家有没有发现，现在拆迁一夜暴富的很少听到了，偶尔出现一个还是谣言。
像
中和、静居寺这些，全部给你算下来，其实也就2.2万/㎡左右，不高不低的一个补偿价格，现在也能推进走。
实际上不管你什么时候拆，现在都是有很细的标准，想当钉子户？那不拆就是，哪儿还有什么拆迁暴富的神话。
只展示了一部分，文档内容非常详细
不拆，新房价格照样越来越贵，老小区只能继续贬值，还会越来越老，越来越丧失流动性，甚至“下海”当法拍，就熬，熬到愿意拆，熬到签字率100%为止。
实在不愿意也没关系，直接拆迁变改造，把愿意拆的片区腾出来就行了，东光就是个例子。
前天我跟一些土著朋友聊天，特别是年轻一点，25-35岁之间的这些，对拆迁的态度已经转变了，一句话：
不当钉子户，给钱就拆
。
我认为这一轮大规模旧城改造拆迁，对市场还有更深刻的影响，而且应该是全局性的，不是一个孤立的现象。
客观上，老城区有改造面貌，提供更好居住条件的需要，但更重要的是争夺那些已经开始外流，对当地市场失望的潜在购买力。
比如下面川师TOD这个，直接卖爆，多次开盘就清空，周边的老小区居民，还有一部分东湖、东光方向的居民居功至伟。
很多人最诟病，也是老城区最让人难以接受的，无非是过时了一代甚至是几代的产品，还有破烂不堪，卖相极差的城市面貌。
这些原住民，出于现实的考量，如果不拆不改，自己这套不动产只能被迫贬值，但我想原地置换又无房可买。
像很多川音、川师、万象城、东湖方向的住户都有这个想法，最终就会流向崔槐、二八甚至是林家坝的新盘。
新的购买力，多是外地人，不存在主城情结，很多也没有地缘性，就更难接受老城区这种破破烂烂的现状，最终大量人口，以及这些人手上的钱就会外溢。
不仅会慢慢带走消费，还会带走年轻人，带走主城的烟火气，让老城区缓慢进入失血状态。
这个过程，我们过去给它起了个文绉绉的名字：
逆城市化
。
现在这种靠更新改造，挽留常住人口，挽留消费力的做法，与外围其它板块形成更直接竞争，抢夺本就不多的购买力。
在未来，会有更多基础不牢，配套欠缺的新区域，既要跟同地段的新开发板块竞争，还要面临老城区更新改造后的冲击，会更艰难。
楼市分化我甚至觉得都只是表面现象，人口层面的存量博弈，才是这轮楼市绞肉机的“火药桶”。
从购房者视角来看，对于外围非核心板块的选择，我认为当下需要更慎重，增量时代下乱买都不会错，存量市场里面，是真的有人会被绞死。
