南码头以前属于南市区，在七八十年代修建了以临沂新村为代表的大片老公房用来安置市区动迁人员。
还有
始建于1954年的港机新村是港机厂在南码头的厂建公房，至今里面依然住着职工及其后代。
南码头的二手房主要以老公房、动迁房和老大楼为主，次新房很少。
其中还存在二级以下旧里六里新村等不成套住宅，这是一个历史遗留问题，亟待解决。
于是“老破小”三个字如同无形的标签紧紧地贴在了南码头的身上，让它备受众多购房者的嫌弃。
沿着黄浦江畔，从外高桥、金杨、洋泾到梅园、潍坊、塘桥，再到世博、杨思等。
这一带全是老破小，南码头的竞品太多了，市场被稀释得很严重。
在上海最不缺的就是老破小，除了浦东外浦西更是比比皆是，购买老破小不见得就非得买在浦东。
一般来到浦东的新上海人不喜欢住老破小，
浦东高收入群体多，喜欢远大新，不倾向于购买老破小。
浦东的发展逻辑是产业走到哪、房子建到哪，购买力就会流到哪，环线和地段概念不像浦西那么强。
比如张江产业很强，把唐镇、御桥的房价都带起来了，哪里还管你什么中环、外环；
浦东“世界尽头”的临港凭借着产业和规划也一度把房价带到6-7万元/m²，哪里还管你什么地段不地段。
在上海购房
能选择老破小的人，一定是牺牲了品质去换取市区的便利。
然而，南码头在地段、交通、配套上的不足，却让它难以承载这类客群的需求。
南码头交通便利性不如塘桥和世博，坐地铁去往浦西需要在这两个地方转车。
世博有7、8、13号线三条线直通浦西，塘桥的4号线进浦西也很方便，这两个板块兼顾了浦东和浦西。
而南码头没有直达浦西的轨交，
除非自驾走南浦大桥、西藏南路隧道或坐轮渡去浦西才不用绕路。
南码头处在陆家嘴、世博-前滩两大商务核心区的连接带，没有分配更多的配套资源，生活不是很便利
。
这里的“大商场”只有一个百联临沂购物中心，沿街小店都不多，没有塘桥和世博那么有烟火气息。
仁济浦南分院、浦南医院都是小型的分院，要看大型的三甲综合医院还得去其它地方。
更重要的是，
南码头老破小
不带XQ，被很多家长抛弃了。
南码头小学、浦三路小学、临沂二村小学、白玉兰小学全是“菜小”；
而在初中办学方面，
洋泾中学南校、浦泾中学也是平平无奇，没一个能打的。
XQ属性的缺失，让南码头的房产价值大打折扣，很多
家长都望而却步。
反观梅园老破小，因其优质的教育资源吸引了众多家长的目光，成为浦东老破小市场中的佼佼者！
南码头
的老小区集中修建于80年代，相对金杨等板块房龄整体高了10年，失去了竞争优势。
金杨板块的老破小大多建于90年代，区别于70-80年代的梅园、洋泾老破小，在浦东的成交量很大；
而且金杨还带些XQ，又处在陆家嘴、金桥和外高桥三大产业区的中心地带，有很多产业人群购买。
即使是在浦西购买老破小，大家也倾向于房龄更新的90年代的产品，不想要房龄那么高的。
相比之下南码头的老破小产品就处在劣势了。
房龄更高、又不带XQ，吸引不了陆家嘴的客群，竞争力处在下风。
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由于发展起步早，南码头的土地大多被提前开发利用完了，导致划给浦东后没法再形成统一规划。
于是南码头只能见缝插针式地在老破小社区里建一些老大楼和新一代商品房。
这导致板块的二手房产品比较混杂；同时产品与价位段呈现两极分化，没有什么过渡性。
因为板块基本只有200万（老破小）和1000万（次新房）两种选择，分化很严重。
也就只有夹在中间的老大楼产品有些过渡，如临沂大楼、海关大楼、金国大厦等，两房在400万上下：
这些老大楼产品同样被时代抛弃了，成了上海楼市中跌得最惨的一类房子，肯定不建议入手。
上述几个老大楼都是建在了十字路口，车流声、商场吵闹声都带来了噪音污染，居住体验不是很好；
老大楼都是塔楼产品，流行于90年代，产品设计区别于现在的板楼，是房改后的过渡产品，已经过时了。
塔楼容积率高、一层拥有多户，很多户型设计无法正向朝南且南北不通透，居住体验又打了折扣。
老大楼就那么两三幢楼，
没有社区氛围，停车位配比也低，实际居住体验可能还不如老破小社区。
所以各种硬伤的存在，
老大楼产品被市场狠狠地教训了一番，这轮跌幅几近腰斩。
当然南码头板块不只有老破小和老大楼，
还有少量的新世纪商品房，但同样问题多多。
凯德莲公馆是板块2015年建造的最新的小区，
可惜总价千万的两房没有做成南北通透的，像是动迁的设计；
东方城市花园（二期）位置并不算好，建在了内环高架和杨高南路主干道的夹角处，带来了割裂和噪音污染；
包括东方明珠国际公寓、东方名筑、爱嘉苑等一一成了高架盘，花1000万住在这里可能并不是优选。
带来割裂和噪音的内环高架
南码头的几个次新小区说是“次新”，其实房龄也不低了，已在20年以上，慢慢成了老破大。
而且这些小区也不完全是商品房，
除了凯德莲公馆、东方名筑外。
像东方城市花园、东方明珠国际公寓、华南名苑等都是商品房和动迁房的混合小区。
不止如此，
这些小区都比较分散，夹在老破小和公司厂房中间，很缺乏次新居住氛围。
其实千万以上的预算已经算得上中产了，而浦东
中产有很多好去处，不见得就非得来南码头。
比如联洋、碧云、源深等，可能才是浦东中产的心之所向，比南码头配套更好、更有次新居住氛围。
即使同样花1000万，还可以入住邻近的次新界面更好的北蔡大华。
所以南码头的次新房很尴尬，在被无限的分流。
这也是板块内入市的新房项目
保利世博天悦不好卖的一个重要原因，连认购人数都不满。
可以说，南码头没有什么好产品来承接市场的需求，各类产品都有硬伤，在市场上很容易被分流。
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在产业和商务发展方面，南码头也拜了下风，相对其它高能板块地位很式微。
正是因为先于浦东开发开放而成熟得早，南码头没有多余的土地去承载产业的空间。
因而浦东把重要的商务区和产业集群放在了陆家嘴、外高桥、世博-前滩、张江和金色中环等。
南码头虽然占据了滨江地段，建的也有办公楼，如上海地产集团、银联中心、金龙鱼大厦、中电科大厦等；
但是商务集群规模不大，总体能级不高，差异较大。
包括南码头板块内部搞的一些文化创意产业园区如
上海数字产业园、东方金融园、丰华园、东方尚博园等，
都很小，不高端。
里面入住的大多是一些小微企业和个人工作室，甚至变成了公寓住上了居民。
