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上海楼市的小阳春，已经来了

环线房产咨询 · 公众号 · · 2025-02-17 17:46

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很多朋友还在不断追问，2025年还会有小阳春吗。

其实小阳春已经来了。

没想到，年后数据反弹这么快。

上海二手网签周度数据

大家看这张图，2024年春节数据沉底两周，第三周上升到3000套。

2025年春节竟然只沉底一周，第三周网签就达到了近5000套。

日网签数据更明显，周六达到了1125套，周日高达976套。

基本回到了去年高位。

刚过去的1 月二手房网签量接近 19000 套，同比去年增长 13%。

这一切的基础是，去年已经高位运行了三个月。

直接消化了上海低价库存，推动房价上升。

上海房价指数迎来了半年以来的首次环比增长，二手房挂牌涨价比例环比上周也有反弹。

当然整体还处于低位，全面上涨尚未到来。

看到这肯定有人说，网签会滞后 15 - 30 天，你说的都是过去的数据了。

我们又拿到了前置化数据，发现也很乐观。

刚过去这周定金量达到了1200套，意味着一周内有1200个客户通过头部中介订房。

该中介市占率20%左右，意味着全上海上周订房人数6000个。

如果保持住，月订房量超过25000套。

这些定金量，将转为下月网签。

有没有比定金更前置化的指标？

有，带看量。

带看量更夸张， 头部中介上周带看量创下了历史新高。

除非接下来出现重大利空，这些带看会陆续转为一个月后的订房。

带看量反映的是买家心态，至少可以得出一个结论： 截至目前，买家心态保持不错。

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当然市场不全是利好消息，利空也有。

网签量、定金量、带看量高了，挂牌量也高了。

929新政后一些房东跑路，头部中介挂牌量上升。

随着买方入场扫盘，高性价比房源减少，国庆节后挂牌量开始下降。

上周头部中介内网挂牌量又开始增加了，目前达到了17.3万套。

看新增挂牌数据发现，春节期间挂牌量出现了熔断，直接归零。

压抑了几周的挂牌需求，集中释放，导致了挂牌暴涨。

有趣的是春节期间带看量并没熔断，每天陆续都有几千人看房。

春节期间看房人数，竟然达到去年两倍左右。

也在侧面说明买方心态保持住了。

库存总体降低，交易总体上升， 下一步就是去化周期缩短。

去化周期的意思是，如果没有新增挂牌，上海需要多长时间消化完库存房源。

如果低于10个月，市场就进入紧张状态。

如果按照去年12月网签量计算，上海二手房去化周期只有7个月。

全国最短，全国最健康。

备注：二手房库存成交周期（月）=二手房挂牌总量/12月网签量=（头部中介内网总挂牌量/挂牌市占率）/12月网签量，头部中介在总挂牌量中的市占率范围在70-90%，各城市有差异。

全国 12 月网签数据持续上涨，大部分城市的成交周期都在缩短。

止跌回稳在全国层面都得到了贯彻。

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定金量转为15-30天月后的网签，带看量转为1-2个月后的定金。

只要不出现大的意外，小阳春没跑了。

当然小阳春归小阳春，也不能说明房价就要暴涨。

即使是带看量也是过去数据，只能说明未来两个月的趋势。

更长期的市场走向，还是存在风险。

一方面我们需要关注存量需求还有多少，另外也需要关心会不会继续救市，刺激新的需求。

更可怕的是，即使2025年房价会涨，也一定不是普涨。

很多区域、很多小区，是真的万劫不复，怎么救都救不活了。

所以我们不仅要关注趋势，还要看具体区域的独立行情。

环线会不断追踪这些前置化数据，帮大家把握市场走向。

也欢迎大家报名线下讲座沙龙，获得更全面的市场解读以及区域选择建议。

上海楼市的小阳春，已经来了

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