今晚看了篇文章，讲的是滨江中版块的新盘越秀珠实·皓悦滨江开放展厅不到2周，竟然有超过200组买家诚意登记。
我想到了从去年年底到今年年初广州一些体量小的楼盘，比如保利珠江印象，比如保利雅郡。
今天我们不聊楼盘，聊聊可以从开发商的操盘思路中学到什么买房思路。
在房地产整个食物链中，一级市场是土地，操盘人是地方zf，他们负责卖地块的；二级市场是新房，由开发商掌舵；三级市场才是各种各样的二手房，厮杀的是旧业主和新买家。
一级市场的庄家拿捏二级市场的散户，二级市场的庄家拿捏三级市场的散户，三级市场则是聪明的散户拿捏迟钝的散户。
如果，作为一个买家，你能够像庄家一样思考，那么在买家的过程中可以避开很多坑。
众所周知，现在市场下行，下行市场最重要的是什么？不是扩张，不是攻城略地，而是活下来。
换句话说，如果你能看透开发商操盘的这些小而美楼盘的策略，就可以反思自己买房的那些操作需要调整。
小而美楼盘有哪些特点？楼盘户数少，总价不高容易上车，面积不大、很多开盘在老城区。（老城区是那些大多数是楼龄很旧没多少次新供应的老城区）
也就是说，在市场流动性最不好的时候，这些新房是最好卖的。
户数很多、总价比较高、周边新盘或者次新盘供应多的老破大不能买了，甚至应该尽快抛售置换。
户数多，说明在卖房的时候你的每一个邻居都是你的竞争对手，对手基数比周边竞品小区还大。
总价较高，意味着这样的房子连作为收租神器（租售比较高）的属性都没有；而且总价不低，说明买家可以选择的范围更大。
次新盘供应多，改变的是版块内的供需平衡——数量多了，房子可以替代性就高了，不值钱了。
你知道琶洲的新房供应是如何多起来的么？答案是划多了一个琶洲南版块。
琶洲南版块，本质就是琶洲岛的后花园。那么金融城版块的后花园是谁？广氮嘛，对吧。
上个月，智谷的广棠片区被收储的土地就超过千亩（棠东村、棠下村），这是天河近10年最大规模土地收储项目成功落地。
可以预见的是，天河区的土地供应以后会越来越少，但是周边的老破大以后流动性也会越来越差。
最靠近广氮版块的是谁？金融城，确切地说是金融城北区。
金融城北区户数最多的楼盘是骏景花园，因此我认为骏景花园这样的老小区，大面积单位很不乐观。
面积小还好，反正总价也不高；面积大了，楼龄还旧，以后即便行情复苏，流动性也不会很好。
因为周边供应多了——或许地段偏一些，但是价格持平，产品力更好，很多人是更愿意买新的，而不会选择老破大的。
买房只有两种逻辑：要么是进攻型选手，追求的是资产溢价；要么是保守型选手，追求的是现金流回报。
而那些
户数很多、总价比较高、周边新盘或者次新盘供应多的老破大，既靠不近前者，也靠不近后者。
楼龄老，其实还好；面积大，其实也无妨；既老且破还大——这样的房子，是没有未来的。
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我是吴大，独立思考，不吹不黑，为广州中高端买房人提供购房＆落地服务；如果你也有购房疑问（置换、学位房、改善等），欢迎添加下方微信进一步咨询，我们下期再会！
