蛇年第一个对楼市提出要求的大城市，来自深圳
图源：深房网
措辞也带着一股力透纸背的迫切感：房地产投资
尽快
恢复增长
摆明了就是要提振楼市且势在必行
这也是2025年楼市开年打响的第一枪
去年至今全国楼市
情绪一直不高，
一二线冷静与观望、三四线萎靡不振
包括深圳本身，
整年来看其实也不算理想
一手方面，很多楼盘都是大跌的
2024年深圳一手成交均价5.4万/平，创了2019 年来的最低纪录
甚至福田区的
京基宸悦府直接买一送一，买一套住宅送一套100多万的公寓
包括二手降价也很厉害，
到9月底二手成交均价来到5.87万/平，更是三年新低
这种情况从去年10月开始好转，到今年1、2月，更是迎来了一个彻底
反转
这个往年没什么人的市场淡季，如今不仅延续了年底翘尾的热度
1月一手成交甚至超过了前三年
再来看2月6号的这一枪，虽然
突然，细想又是意料之中
不过当我买了张最早的机票，真正踏上这片土地，才对这份温度有了更真实的触感
落地第一感受，这个城市的冬天不太冷
而根据中介发来的信息，你会发现这里的楼市更是
火热
这份扑面而来的热度，也是深圳能喊出“尽快恢复增长”的信心所在
01
这一枪的底气，来自深圳楼市
的
开年2把火
第一把火，
非核心区一手
直接红透半边天
尤其龙华区，
中介带我看的一个新盘中洲迎玺
中洲迎玺售楼处现场
紧靠深圳北站，三期的80多平小三房总价至少530万
上周末样板间开放第一天，早上5点不到，门口就有很多排队看房的人
这份火爆持续到工作日也丝毫不减
周二我去看盘当天，车子只能停在一个路口开外
步行到售楼处感觉像到了菜市场
甚至上午十一点左右的高峰期，直接出动了交警到售楼处门口维持道路秩序
很多案场销售高举二维码，对人群大喊：
加微信、发资料
大部分人进售楼处也只能“蹭”销讲，因为销售压根儿接待不过来
样板间直接拉起格挡限流，门口队伍排成长龙
除了非核心区这个标签，这个项目也并不是现房
甚至还有个硬伤：就是92年拿地，如今产权已经过去33年
但即便如此也妨碍不了它的火爆
包括2025年首个日光盘，龙岗的深铁阅云境
离市区CBD足足35公里，但开盘仅1小时全部售罄，当天销售额超过了7亿
这份热闹让人想起早几年的高峰期
随随便便一个盘都能卖出精彩、卖出火爆
第二把火，来自福田
核心区的二手市场
一整天
我
跟着中介看了七八套房子，心里其实有点震撼
首先就是现在客户
看房热情
非常高涨
哪怕有硬伤的二手，开年以来带看也很频繁
比如离福田口岸不远的益田村
49栋一楼的77平小3房，挂牌总价是450万
过午2点，客厅内照不进一丝阳光，只有走出阳台才能看见太阳
这样的房屋条件，放在前两年就是交易链最底端的存在
但今年情况很不一样
据链家中介说，开工以来不到一周，仅他一个人就有8批带看
这还没算上整个片区的其他同事，大概会是一个更夸张的数字
第二就是二手房东心态越来越稳了
甚至出现
临时加价
乐有家中介透露，梅林片区的旭飞华安园
部分房东从年前开始明显不着急了，看房也不如
去年配合了
客户看房要根据他的时间来安排
总价298万，谈价空间也非常非常小
包括上梅林的另一个房源，户型差不多，也是这个中介成交的
就在年后开工的第三天，成交当天，房东临时反水加价20万
去年10月到年底，深圳楼市也在回暖，但当时在我们的认知里还属于政策市
只是谁也没想到，这股暖流一直持续到今年年初的1、2月
甚至带着点自发且强势的霸道感
从我现场看盘的2天体感来说，很多房东的态度都和之前高峰期有点像
02
但
为什么
年初会有这么明显的反转
看盘过程中我也采访了
乐有家、链家的中介，他们
告诉我3个明显的信号
一个是此时深圳已经来到了
价格底线
也就是开头一二手的成交价格创下新低
乐有家中介告诉我接下来明显不可能再低了
目前的市场情绪就是即将触底反弹，
所以很多房东在交易桌上跃跃欲试
但他说这场博弈也才刚刚开始，等我月底再来看房，竞争对手可能又有变化
其二就是去年9月底以来的各种
政策叠加
该有的大部分也都到位了
不仅首付来到了新低，只需要15%
按我看的一套龙华区清湖附近的470万房源
如今首付只需要70万，就能在深圳安家了
贷款利率也低到往年不常有
图源：广东发布
首套商贷利率已经下降比公积金二套还低了
第三个，
也是深圳独有的一个画面
这波热度背后有一股潮流叫做
港人北上
从去年到今年几乎一直没停过
对此我也有同感，因为还没走出航站楼就看到这样一个画面
而且这股热潮比本地政策来得更早
去年一整年北上的港人，有来旅游消费的，自然也有来投资买房的
还是组团买房
根据香港文汇报数据，截至7月底，2024年深圳二手成交客户中港人占了
4%
左右
个别新盘的占比情况，甚至超过了30%
福田口岸附近的新盘比如湾尚国际，小户型买家中港人也占了2至3成
链家的中介黄生告诉我情况确实
如此
去年夏天为了抢客户他们店全员出动，直接去福田口岸拦截香港客户
包括梅林片区的一个新盘，京基宸悦府
开盘后
最小40平左右的公寓，几天之内被一扫而光
黄生说有个香港同胞
去年
一出手就是一整栋
买下来之后交给管家代运营，
年租金回报达到4个点
听见这个数字我有些意外，毕竟去年以来的租金行情大家是有目共睹的
但黄生已经习以为常：
福田的这个地方租金一直很稳，这很正常
我打开地图看了看，发现果然如此，梅林虽然老但胜在成熟
北边是产业园、南边是莲花山，附近的大型商场一个顶俩，2个地铁站也都在附近500米
这些小公寓虽然在福田核心区，但不限购不限贷
再加上政策刺激，
投资客们很难不被吸引
气氛已经烘到这了，深圳就差最后临门一脚
从2月6号官方打出的这一枪开始，子弹已经正式出鞘
至于接下来具体要怎么做
所有人心知肚明，
只是要等
03
这一脚对于深圳来说，也是势在必行
从
一些背后数据就能看得出来
我们把视野拉高一些
归根结底，深圳的策略并不是为了
单纯
刺激楼市
而是基于城市经济的
整体考量
作为特区，这个一线经济体在全国一直是领先地位
去年深圳GDP3.68万亿，增速也来到了5.8%
在一线城市中排名第一
但
今年正值“十四五”收官年，深圳给自己定下的目标是4万亿
如果确保完成目标，今年增速的水准要达到8%左右
去年GDP增长的支点其实是贸易进出口，受关税影响今年这个支点将会成为一个不稳定的变量
那么要完成这4万亿，谁会是确定、可控的因素？
有一个数据足以揭开答案
，
7.4%
去年1-11月，深圳房地产开发投资同比确实下降了12.5%
但与之对应的，房地产GDP比重达到了7.4%
一般来说一个行业占比5%就可以算作支柱产业
而7.4%的深圳房地产业，如今依然存在支柱地位的事实
此时
只有让房地产市场先活跃起来
，
才能吸引更多的人才和资金流入
这也是2025年城市经济增长的活水
第二，
市场本身
也给出了很大的
信心支撑
就是连续4个月、旱地拔葱式的回暖上涨
