中国楼市有两个大的变化，但很多人还没有感觉到。
第一个变化，是建筑新规的普遍落地和执行，这是楼市第一个将影响深远的变化。
你肯定会有疑问，建筑新规是个什么东西？有什么用？
又凭什么能让楼市产生逆天改命？
先说答案，当建筑新规在国内普遍施行的那一刻，就是商品住宅彻底换轨的时刻。
这种改变，通俗点说，是
新产品对旧产品的降维打击。
之前产品的改变，都是最表层的变化。
比如说真石漆换成石材和铝板，室内精装堆大牌，之类的表层变化。
但是建筑新规执行，则是脱胎换骨。
我们举一个大家最容易理解的例子。比如说，之前的飘窗，规定的宽度是80公分，你可以更宽，但绝对不能低于这个尺度，低了就不符合建筑规范。
但是广州的住宅，建筑新规的新标准是，飘窗的尺度做到30公分就可以了。
那刨除的50公分做什么？
全部可以做成室内空间和面积。
这样会带来什么改变？
首先，是巨大的得房率。
之前的高层得房率，普遍在75%；很多杭州的小高层能做到80%或者85%，去调研的时候就很让人羡慕。
但是新规之后，高层的得房率，通过类似飘窗的操作之后，则基础得房率将在100%。
这非常夸张，意味着之前90平的三房两厅一卫，不仅将变成三房两厅两卫，并且所有空间都将大不止一圈。
也就是说，之前的90平住宅，新规后等于100平或者110平。
除此之外，层高不得低于3米；上下层楼板厚度也有了强制性的规定；上下层楼板必须加隔音垫，阳台可以突破尺寸做的更大等等。
你会发现，这些改变本身，都是我们住宅一直以来的痛点。
区别就在于，这不是PLUS款，这是直接换代。
其次，
建筑面积不增，使用面积增加，则等于是变相降价。
所以，
更好的产品+更具性价比的价格，这就是降维打击！
会有什么影响？
现在基本所有核心城市都已经颁布新规或者正在执行新规。所以，短则两三年，多则五年，新规产品会次第淘汰之前的二手房。
特别是之前在7090制度下，大量存在的90平小户型，将成重灾区。
很多人说，现在主城已经没地了啊，有新规也没用。
那就要看这一次三大工程的执行力度了，看城中村改造的执行力度了。
不是没地，地多的很，这一点随便盘一下各城市的城中村就知道了。
这第一个变化，需要结合第二个变化，一起思考。
第二个变化，是商品住宅价值的急速收缩！
这个收缩，是区域的收缩！
所以，总结起来就是，
城市价值的收缩！
也就是那些我们按照常识认为有价值的板块，将逐渐丧失价值。
这个变化本身，
根源在于中国楼市的双轨制！
也就是保障房+商品房。
这带来的第一个影响，是商品房的主城回归，向核心区回归。
为什么？
因为土地价值更高的区域，不可能给保障房。
保障房只可能存在于沿着地铁线逐渐层层外推的区域。
所以，这会形成金字塔式的居住格局，
核心区的产品，叠加地段和产品新规，品质越来越好，越来越高端，价格也会彻底的市场化。
这一波的救市，还有一个特征是，政府直接下场收房。
这和之前的保障房用地批建的一个最大区别，就是户型很大，从90的三房到140的四房，都会存在。
已经彻底突破之前的40平一房一厅，60平两房两厅的面积制约。
大量的新青年和新市民，会成为主力客群。
这个趋势，和三中全会上对户籍的放开，以及以居住地为主的居民权益新政，是相匹配的。
这个趋势的最大改变，是我们需要重新理解住宅的价值。
就是商品住宅价值越来越集约化。
好处是，商品房的资产价值将越来越凸显，资产属性将越来越夯实！
坏处是，这些将和大多数人都没有关系！
好了，现在我们将第一个变化，就是住宅新规和第二个变化放在一起看，一个很清晰的逻辑就出来了！
商品房+产品新规+城市价值收缩，恒定了改善、高端居住的价值标准。
保障房+户籍制度改革+新市民，恒定了普通居住的标准，换成我们容易理解的话，就是刚需的标准。
资产的逻辑，价值的逻辑，阶层的逻辑，越来越清晰！
所以，我们可以推定未来的市场将是这样：
1、
房地产的新变化是整体的换代
，而不是现有模式的plus版，这一点最关键，也是我们理解新趋势的基础。
2、这个换代，包含了产品的换代和住房格局的改变，这会进一步影响城市价值逻辑，
未来的城市价值，会进入到持续收缩，而不是扩张。
