房产限贷令来了！（上）

价投谷子地 · 公众号 · · 2021-01-01 15:51

正文

2020年一整年就是个折腾年，从年头折腾到年尾，连最后一天都不消停。2020年12月31日收市后，人民银行网站挂出了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称《通知》）。通知原文如下：

http://www.pbc.gov.cn/goutongjiaoliu/113456/113469/4156106/index.html

通知一出，社区里就有一堆人发帖请我解读关于《通知》。我觉得银行投资者真是不容易，先是年初大V唱空，然后年中监管机构喊让利1.5万亿，券商首席说行业净利润跌25%，到了年末好不容易雄起一下，社区搞了个年终聚会，几个伪股神，小私募集体唱空银行。银粉们赔着卖白菜的钱，操着卖白粉的心，这日子没法过了。

吐槽归吐槽，该点评的还是要点评。银粉们都苦逼成这样了我再不给送点温暖，实在于心不忍，更何况我翻看了一下社区里的反应，很多人的解读都是有问题。要想解决问题首先要把《通知》原文看懂。很多人可能会说，又不是英文写的，谁还看不懂啊？但是，我发现确实有人看不懂。

正确解读原文：

《通知》的原文我就不复制了，感兴趣的自行查阅。总结起来重要的内容就是12个字：双标监控，分档监管，分期修正。所谓双标监控是指《通知》设定了2个监管指标，分别是：

房地产贷款占比=（房地产贷款余额/人民币各项贷款余额）×100%

个人住房贷款占比=（个人住房贷款余额/人民币各项贷款余额）×100%

看起来很清楚对吧，但是最大的争议点也在这里。这两个指标到底是什么关系？回到定义看，个人住房贷款占比定义是比较清晰的，而且央行还专门指出了租赁住房贷款不计入内。但是对于房地产贷款占比这个定义就有点模糊，房地产贷款余额到底是对公的房地产行业贷款？还是对公房地产贷款+个人按揭贷款？个人倾向于是对公对私相加的关系。至于原因在后面分析。

分档监控是指：人民银行、银保监会根据银行业金融机构资产规模及机构类型，分档对房地产贷款集中度进行管理，并综合考虑银行业金融机构的规模发展、房地产系统性金融风险表现等因素，适时调整适用机构覆盖范围、分档设置、管理要求和相关指标的统计口径。注意，这里面就留下了一个活口，此次监管标准不是固定不变的，未来可能会调整。也就是说，如果未来房价继续高涨不排除继续压缩占比的可能。这东西配合房地产那边的三道红线，就相当于给房地产这个孙猴子上了个紧箍咒，需要孙猴子出力的时候就松一松，孙猴子敢闹事就念几遍紧箍咒。分档监管标准如下图1所示：

图1

从图1中可以看到规模越大的银行监管的标准越松。而且注意房地产贷款占比在大行那边上限是40%，所以，基本可以断定房地产贷款肯定是对公房地产行业贷款+零售按揭的和，因为没有那家银行单独的对公房地产贷款可以超过15%的比例。

最后分期修正是指任何一个指标超标后银行都需要整改，如果超标低于2个百分点限期2年内整改，如果超过2个百分点限期4年整改。这里我借用华泰证券给出来的一份作业，让大家看一下到底有哪些银行需要整改，如下图2所示：

图2

从图2可以看出大中型银行里面超标的几家主要是：建行，邮储，招行，兴业，浦发和平安。其中招行和兴业拿到了4年过渡期，其它家都是2年过渡期。可能很多招行的投资者会担心，更有甚者一些投资者称这一政策是对招行和兴业的定向爆破。我觉得多数人过于夸大了，目前论坛里很多人都是泛泛而谈，没有人从定性，定量等综合角度去分析到底影响有多大。我就试着从定性和定量的角度综合分析一下，今天先把定性分析做了，明天再谈定量分析。

定性分析：

定性分析中最重要的是首先搞清政策的目的，搞清了政策的目的才能对涉及的行业做出合理的定性分析。其实，投资者只要关注人民银行在答记者问的原话就行了：

近年来，在党中央、国务院统一部署下，房地产长效机制实施取得明显成效。根据党中央、国务院关于进一步落实房地产长效机制、实施好房地产金融审慎管理制度的要求，人民银行、银保监会借鉴国际经验并结合我国国情，研究制定了房地产贷款集中度管理制度，以提高金融体系韧性和稳健性，促进房地产市场平稳健康发展。

......

2019年以来，人民银行、银保监会已就房地产贷款集中度管理制度开展了广泛调研，与金融机构进行了充分的沟通，相关指标设定充分考虑了银行业金融机构实际情况，并采取了分类分档、差别化过渡期、区域调节机制等多种机制安排。目前，大部分银行业金融机构符合管理要求，人民银行、银保监会将要求其稳健开展房地产贷款相关业务，保持房地产贷款占比及个人住房贷款占比基本稳定。

从这2段讲话可以看到这个政策的目的是指向房地产，而非银行本身。而且可以看到央行和银保监会已经做过深入而广泛的调研，并与广大金融机构进行了充分的沟通。很显然多数银行已经对于政策有所准备，一般有预期的政策，银行都会提前有所准备和安排，不会给银行的利润造成太大的影响。从央行的定调看，《通知》针对房地产行业但是并不是要弄死房地产行业，更多是给房地产慢撒气或者说釜底抽薪，在银行这边是要降低银行对于房地产的依赖，让银行和房地产之间慢慢解耦。

今天的定性分析就到此为止，明天的中篇我将选择招行作为主要的分析对象进行定量的分析。

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