失误的城市布局外加高层的动荡，使得鲁商置业包袱沉重，湮没在房地产行业的“黄金年代”。
经过近两个月维权，山东临沂鲁商金悦城终于在6月5日拿出了整改方案，缓冲引发的危机。
不过，这次发生的临沂维权事件使外界再次聚焦于这个背靠山东省商业集团有限公司（以下简称“鲁商集团”）大树却日渐衰弱的鲁商置业股份有限公司（鲁商置业，600223.SH）。
2006年，主营业务为零售业的山东省鲁商集团，为使得旗下零售业态银座股份建造或提供经营场所，整合旗下房地产业务成立鲁商置业。2008年12月，鲁商置业借壳上市。
10年时间将近过去，鲁商置业表现不佳，中国房地产报记者梳理发现，2009年至2016年，鲁商置业的资产负债率分别为90.42%、89.66%、92.04%、91.96%、92.58%、92.68%、93.06%、94%，可谓A股市场上资产负债率最高的上市地产公司之一。再加上近年项目维权事件不断，使它几乎陷入被动。
失误的城市布局外加高层的动荡，使得鲁商置业包袱沉重，湮没在房地产行业的“黄金年代”。
鲁商金悦城属于旧城改造项目，地块分为A地块(商品房)、B地块(回迁房)，于2016年12月20日开盘，当天销售预定400多套，均价4700元/平方米。
随着工程进度的推进，鲁商金悦城一期业主发现他们购买的房子与宣传不符，如销售人员向购房者们宣传阳台是封闭式的飘窗设计，南北通透、采光性好。可建完后发现阳台没有飘窗；违背购房合同协议，偷工减料，购房合同签订门窗采用断桥隔热铝合金门窗，而实际建设使用普通铝合金；开发商伪造预售许可证以及有以“消费贷之名行首付贷之实”的嫌疑等。
发现问题后，鲁商金悦城一期业主向鲁商置业展开了维权，上访至临沂市政府部门，双方发生过激烈冲突。经过反复沟通后，6月5日，鲁商置业给业主发出了意见处理函，表示“鲁商金悦城项目所有规划设计均严格按照国家相关规范要求，并已通过政府相关部门审批，所有的规划、设计及施工均按审批的图纸执行，从未进行过变更。目前，针对业主的反映非常重视，作为上市国企，本着提高业主居住舒适度的原则，经过与业主代表的充分沟通后，现针对业主提出的异议，拟对阳台窗户进行优化调整。”
过往，类似的维权事件时有发生。
维权事件对于鲁商置业来说并不是致命伤，主营业务乏善可陈、负债率高企将它拖入深渊。
根据鲁商置业2016年年报，其实现营业收入76.46亿元，与2009年上市后第一年年报业绩25亿元相比，营业收入增长了近3倍，但2016年归属母公司净利润仅为0.92亿元，大幅落后于2010年时峰值的4.41亿元。在主营业务表现乏善可陈的情况下，鲁商置业不得不寻求内部造血。
6月7日，鲁商置业披露了两笔交易，子公司菏泽鲁商置业有限公司向菏泽银座购物中心有限公司出租商业房产项目，租赁期为20年，租金合计3.91亿元。另一子公司山东鲁商物业服务有限公司菏泽公司向关联方菏泽银座购物中心有限公司提供物业管理服务，3年服务期共计431.34万元。
实际上，过去的2016年，鲁商置业披露的类似关联交易共8笔，预计发生额4.52亿元，实际发生额3.69亿元。另外，除日常关联交易之外的关联交易额达到4.64亿元，其中鲁商置业全资下属公司临沂鲁商地产有限公司向关联方银座集团股份有限公司出售临沂鲁商中心项目的关联交易额就达到4亿元，其他关联交易多为鲁商置业向关联方提供物业管理和出租业务。
某券商人士表示，上市公司关联交易较多，说明独立性差，且会对财报中的营业收入和净利润产生影响。
实际上，鲁商置业2008年借壳上市以来，大股东山东省商业集团就不断为鲁商置业的发展提供助力，2016年，鲁商置业向母公司山东省商业集团有限公司等获得的关联借款达到38.95亿元。另外，在鲁商置业高达136.4亿元的其他应付款中，关联方往来款占到了25.41亿元。
大量关联借款使得鲁商置业债台高筑，几乎使它成为A股上市公司中负债率最高的企业之一。
对于负债率高的原因，该公司曾称，鲁商置业资产负债率高有历史原因，因此在上市前的重组中资产负债较高。
鲁商置业似乎有所警醒，2016年8月，鲁商置业发布定增方案，拟以不低于4.77元/股的价格非公开发行不超过4.19亿股，募集资金总额不超过20亿元，用于投资青岛市两个房地产项目，希望此举能让资产负债率下降。但政策环境已经发生变化，根据证监会今年2月17日出台的再融资新规，规定上市企业再融资募集股本不能超过原股本的20%。而根据公开信息，鲁商置业当前股本为10.01亿股，拟增发4.19亿股，预增发股本占比41.89%，超过20%的规定。或终止，或调整，鲁商置业难得的一次资本运作面临着较大的不确定性。
在上述券商人士看来，山东省内上市公司长期依赖体内循环以致难以做大与观念保守有关。“走了山东几个地方后，感觉地方性地产公司在当地有很多政府资源，资金比较多，融资途径也多，但山东的上市公司大多比较保守，不善于利用资本市场运作。”
维权事件、债务高企背后暴露的是企业管控等深层次问题。
《地产》杂志对于鲁商置业发展问题曾指出，对于鲁商置业的管理层来说，其下运营的房地产业务在整个集团中占的比重并不大。所以，公司的战略重点是如何更好地配合大股东鲁商集团的发展步伐，其本身的业务发展战略并没有呈现出明显的规律性。据了解，从鲁商集团的战略计划来看，鲁商置业可以为银座股份建造或提供经营场所，而银座股份的入驻可以完善房地产开发项目商业配套等生活设施，提高所开发房地产项目的商业价值和品牌质量。
另外，高层的调整也影响着它的发展，2013年8月15日，鲁商置业有限股份公司董事长尹鹏辞职，转任国泰租赁有限公司董事长、党委书记，由做旅游地产出身的赵西亮继任鲁商置业董事长。2014年年初职工监事徐涛和财务总监姜国栋也宣布辞职。从2009年至2016年的8年间，董事长更换了三任，管理层频繁变动一定程度上也挫伤相关层面的积极性。
另外，战略布局的保守与失误也是问题。2016年，鲁商置业获取土地50余万平方米，从土地储备情况来看，鲁商置业在哈尔滨持有待开发土地面积最大，占比超过37.5% ，其次是青岛、菏泽、临沂、泰安和济宁。哈尔滨鲁商置业有限公司的总资产达到78.67亿元，但净资产和净利润均为负值。
2009年，鲁商置业开启了全国化布局，但布局区域主要在山东省内三四线城市以及在哈尔滨、重庆等增长缓慢市场。如2010年，该公司在黑龙江哈尔滨和辽宁锦州买入大幅地块，其中，哈尔滨8幅地块总计45.67亿元，锦州投入1.11亿元。从2011年开始，该公司净利润出现大幅下滑。2011年其实现净利润2.35亿元，同比减少46.79%。由此，鲁商置业在当年即判断，房地产的微利时代已来临，行业利润进入下滑通道，下滑的速度和方式可能都会超乎预期。
行业利润率下滑是不争的事实，但这一年万科跨入千亿房企行列，恒大、碧桂园也开始迅速赶超规模，鲁商置业在大股东的庇护下，开始游走在山东省内三四线城市，再无心力与实力开拓全国市场。
在大本营济南，鲁商置业的发展空间进一步逼仄。2016年，鲁商置业在大本营济南的销售排行榜上以19.07亿元名列第22位，恒大地产和本土国企鲁能亘富名列前两位，销售额均超过百亿元。在鲁商置业重点布局的青岛，同样面临外来房企和本地企业的强势竞争，鲁商置业以25亿元勉强进入前20名，位列第19位。
从经营效果来看，济南鲁商常春藤、鲁商国奥城以及别墅项目御龙湾的山东鲁商置业有限公司的净利润为-8409.75万元；负责位于泰安的鲁商中心的泰安鲁商地产有限公司的净利润为-416.72万元。
对于未来，在鲁商置业的官网上，其仍将住宅产业及综合配套开发业务视为未来5——10年最具优势的业务中心和利润中心，但如何打开利润的“潘多拉魔盒”，鲁商置业要做的改变有很多。
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