专栏名称: 老杨地产逻辑

研究房地产市场，追踪数据是基本，构建逻辑是核心，探究规律是手段，预测未来是目标。而宏观经济、货币政策、地产调控、制度变化等只是外围因素。终极目标：研究成果影响并有益于市场主体。

看看这最新经济数据，购房人还敢出手吗？

老杨地产逻辑 · 公众号 · 房地产 · 2024-08-15 19:48

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近日，国家统计局公布了7月份的经济数据。

发言人的总结是：总体平稳、稳中有进。

咱们从三驾马车的角度，解析一下经济运行状况吧。

头马是消费，废柴了

从占GDP比重来看，消费是三驾马车的头马。

7月份，社会消费品零售总额同比增长2.7%。

其中，除汽车以外的消费品零售额增长3.6%。

看来，汽车拖腿了。

买房买不起了，难道车子也买不起了吗？

近几个月，社会消费品零售总额同比增速总体低于3%，而经济增速超过4.5%，所以内需中最重要的消费，也拖了经济增速的后腿。

二马是投资，有点软

1—7月份，全国固定资产投资（不含农户），同比增长3.6%；

增速已连降四个月了，但相比去年同期仍略强一点。

投资当中，分为三部分：

基础设施投资同比增长4.9%，

制造业投资增长9.3%，

房地产开发投资下降10.2%。

显而易见，房地产是熊王，还在树洞里冬眠！

全国新房销售，继续同比下降，也即弱于去年。

只是，同比降幅略有收窄。

在同比回正之前，这货仍是洗也洗不白的黑煤球。

三马是出口，有出息

今年7月，全国出口（人民币计价）同比增长6.5%；

相较6月的10.7%，增速放缓。

美对华新三样的加征关税自8月1日实施，估计8月出口增速还会放缓。

由于出口的月度增速波动很大，老杨将其处理成近三个月的移动平均增速。

今年7月，移动平均增速为9.3%，为过去一年的最高增速。

2023年，多数月份同比下降，出口很差。

今年好多了。

但未来几个月，很可能增速回落。

经济增速下滑是大势

看完7月的几组分项数据，再来分析一下经济总体走势。

今年上半年GDP同比增长5%。

5%，既是今年经济发展的目标，也是长期的合理增速。

在疫情暴发之前，2019年GDP增速是6%。

再向前追溯四年半，2014年二季度GDP增速是7.6%。

这样一条向下的斜率线，正是我国经济增速的长期走势线。

5年后，经济增速可能降至4%左右；

10年后，经济增速可能降至3%左右。

一旦经济增速回落至3%左右的增速，基本就是经济成熟阶段的特征了。

欧美国家基本如此。

日本1990年经济泡沫破灭后，经济平均增速只有1%，只能自认倒霉了。

我国经济增速的大势如此，则房地产市场基本也如此，不宜奢望房地产市场还会出现持续性的高增长了。

展望长线，我国楼市不能说不会高增长了，比如量价还可能会大涨，但一个波段，持续时间较短，而且不会是全国普遍大涨了。

重点城市经济增速

从房地产实操层面看，不管是房企拿地，还是个人买房，最终都得落地到具体城市。

所以，关注具体城市的经济状况，与把握全国经济大势，一样重要。

今年上半年，全国50个重点城市的经济增速如下图。

最差的城市，太原，经济增速只有1.6%；

次差的城市，佛山，经济增速只有1.7%；

较差的城市，广州、西安、昆明、哈尔滨，低于3%。

上半年经济增速，最高的是泉州，6.7%；

其次是苏州和福州，6.2%。

较高的城市，重庆、深圳、贵阳、青岛、金华、温州、徐州、常州等。

增速较高的城市，有什么共性呢？

大多是外向型经济，也即出口商品较多的城市。

这也上述今年以来出口增速不错，有很大关系。

那么，经济面相对好一点的城市，购房能力与购房需求，也就相对多一点。

虽然在当前全国各地楼市皆低迷的背景之下，经济数据对楼市数据的影响似乎并不明显。

但，这是一个基本的底层逻辑。

全国经济面最强是合肥

仅靠经济增速高低，就能判断一个城市的经济基本面强弱？

老杨只能说，大致可以看看。

如果细究，或者说对指标和数据的质量要求更高些，则经济增速就难堪当大任了。

过去多年，存在部分地方GDP数据被人为注水，这个事始终难以较好地解决。

另外，即便是经济数据没被注水，那么同样的经济增速，对于不同地区可能内涵上面有差异。

就像京沪，经济增速多年前就明显降下来了，但经济增长的质量上去了。

所以同样是5%的增速，京沪的经济面要明显强于很多中西部东北的城市！

在#全国房地产市场机会与风险监测系统#中，我们采用了更多细分指标，比如贷款和物价等。

另外，将每个城市的经济面指数化，最终得出的是：经济环境景气指数。

今年7月，全国一二线城市当中，经济环境景气指数皆为负值，也即处于不景气区间。

其中，负值最小的是合肥。

看看这最新经济数据，购房人还敢出手吗？

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