成都地段分析（下）

今天做了个西安房产投资的讲座，比较累，决定继续挖坟。

西安这个城市，我就插一句话，买昆明路板块，其余接着聊成都吧。

上次说完具体的成都各个片区，我们来讲一下整体的印象布局。

万向城镇楼。

1.      真正的西部第一大城市。

欧神说过，只有大城市，才有房地产，无论从哪个角度来看，成都绝对是大城市，这不是贵阳长沙西安昆明能比的，至于重庆主城区，至少现在来看，还没有达到成都的规模，将来，开挂后有可能追上。成都是一个二圈层离市中心很近的城市，全国很难找到这样均匀分布的郊县，天然的卫星城，不用规划，自然历史形成卫星城。

双流，温江，郫县，新都，龙泉驿，华阳（天府新区）全部是分布在离市中心天府广场25公里到30公里的距离上，不远，不近，恰到好处，上海的原始的卫星城（郊县县城），吴淞，嘉定，青浦，松江，老闵行，惠南，（川沙），除了川沙和吴淞，勉强算上老闵行和嘉定，很难做到像成都一样等距离分布。

这也使得如果真的详细看城市建成区的话，从郫县到龙泉，从双流到新都这两条超过45公里的线路上，城市建成区没有中断，绵延不绝，而从北边大丰到现在的华阳，从西边的温江到东边的西河镇直线距离也超过了35公里，可以说这是一个真正绵延不绝的大都会区。在这些区域内生活着超过1200万的常住人口和近400万的流动人口。

城市非常之大。就算把西安加咸阳，长沙加上株洲湘潭两市都找不到这样布局合理，距离分布，地形如此平坦，人口分布如此均匀对称的城市群。成都当之无愧于西部第一大城市。

下图为郫县到龙泉的距离，超过了48公里的城市建成区。

2.      成都向南 。

市政府搬到高新区已经完成，传言省政府搬迁天府新区兴龙湖的消息又不胫而走，成都房价低，高消费的西南人民喜欢一切高大上的东西，因此金融城到大源我认为成为成都的陆家嘴无可厚非，而且本身也离老城区近，但是省政府搬迁兴龙湖在我看来近期没有可能，新城不是希望，远郊新城更不是希望，如果说金融城大源离老市中心十几公里还可以勉强过去，离市区30公里的兴龙湖就真的太远了，放着现有的好几个卫星城不管，还要再造一个卫星城，这是种规划也就当年4万亿的时候想得出来，有了沈阳的前车之鉴，成都依旧如此大规模造城将会衍生出巨大的问题。

但貌似这事情已经走上了轨道，要想改变思路很有难度，成都东调战略结束后曾经发起了轰轰烈烈的北改工程，但是因为天府新区的开发，北改工程被不允许再大肆宣传，这种为了开发新城连老城都不管了的现象真的堪忧，但是由于成都房价的低廉和消费习惯，成都人单纯的喜欢大房子新房子，有时候消费完全不考虑承受能力，买了别墅装不起璜的人也大有人在，城南的发展带动了成都人争先去城南买套改善房的需求，而且成都人嫌弃市中心老破小的情绪非常严重。

成都的有钱人急于与老城区的破旧和住在里面的老人做切割，这是我在上海很少能遇到的情况，可以说，成都人为代表的西南消费文化，对外来新事物的接受程度非常之快，对老的东西丢弃的也十分之快，如果说深圳人对地段没有留恋是因为是座移民城市，成都人对老城没有留恋就纯粹是成都人的本性！更加好玩的是，深圳以四川湖南人为主的外籍群体导致了深圳风格的激进，这实际上是这些人在外地就存在的本性！

大魔方镇楼。

新城的建造的确是非常不划算的事情，新城不是希望，但是在成都，我却看到了与中国大地都不一样的情景，这种情景不是新移民的影响，而是本地人的口味变迁，这点十分需要注意。

3.      应该正名的城东

城东本来就是商业云集之地，春熙路和九眼桥本身就靠近城东，24城，攀成钢，建设路距离春熙路的距离只有3.5公里，这样的大面积离市中心近距离的徒弟在成都只有城东，根据城市规划相关知识，这里按理来说一定是最优先发展的区域，成都东部航空不限高，正是开发大规模CBD的合理区域，实际上成都在2011年之前也的确是这样想的，然而出现了天府新区这一匪夷所思的规划后，城东开发陷入了慢节奏，连攀成钢的商业都开始遥遥无期，但是我相信这种违背城市发展规律的现象一定会得到纠正，而且城东的高密楼盘会提供源源不断地人流聚集，这是城南难以想象的，兴龙湖很可能是第二个滴水湖，而城东应该是第二个大宁，这才符合上海人的三观，当然我应该为城东正名，但是在成都这个天府之国，往往会有些匪夷所思的现象出现，让我们拭目以待。

ICC镇楼。