517
地产新政堪称史上最宽松房地产政策。
看两个数据，一是前四个月地产累计销售面积2.93亿平，同比下降
20.2%
，增速相比1-3月下降0.8%，销售额2.81万亿，同比下降28.3%，增速相比1-3月下降0.7%。
二是抛开23年初的回光返照，70大中城市新房价格从21年9月份开始，连续环比负增长，今年4月份环比-0.6%，
史上最低
。
参考周四的简版文章，上图两个红框对应地产两拨高峰，第一波是
16
到
18
年，支撑力是居民和地方政府，
20
年到
21
年是出口，之后便一路向南。
最快的下滑速度对应最宽松的政策，没毛病
。
在房价下行周期里，现在出各种政策都相当于平准基金，跟未来一段时间房价涨跌都没有直接的关系。
参考易居跟踪的百城去化周期，截至3月末是 25.3 个月，但看易居的数据，大量三四线城市的去化周期远超 36 个月。中指跟踪的重点三十城截至4月的平均去化周期是30.8月。如果想让市场相对平稳，至少也要回到
18个月，库存去化正常了才能谈房价企稳。
PS
：对要买房的刚需小伙伴来说，可以考虑一下法拍房。
2023
年全国法拍房达到
79.6
万套，相比
2022
年增加了
21.3
万套，同比大增
36.7%
。
市场在热炒了两周的房地产之后，也需要面临现实的问题。
比如说3000亿元再贷款，其中合并了去年推出的1000亿元租赁住房贷款支持计划，增量是2000 亿元。本次
中央也不下场
，债归根结底还是背在地方头上，再贷款期限 1 年展期 4 次，并不长，地方当前的债务压力大，收储的规模难以保障。
为什么今年政治局会议会淡化去年大力提倡的三大工程？我认为也是因为
三大工程推进有难度
，比如说城中村改造面临的问题是周期长、投入大、利益主体复杂等等，本次收储大概率也会有很多问题，最核心的是如何满足地方政府诉求。
对地方政府而言，收储的本金部分是央行扩表而来，先把本金看成是滚动延续的，那就需要看收储这个模式能不能实现正的现金流。
收储的主要成本是四大项：央行再贷款（
1.75%
），银行贷款利差（未知），保障房运营成本（政府搞好了再出租，这个也不知道），收入主要就靠租金收入了。
我们直接对比央行再贷款利率
1.75%
和租售比（年租金
/
房屋总价），做大概测算。
根据诸葛找房，
2023
年重点
50
城租售比是
1.95%
，但地方政府收储的房子会打折，按照
65
折算，一般保障房的租金是市场价的
9
折，算下来是
1.95%/0.65*0.9=2.7%
。
按照
65
折扣房企都是血亏，现在还过得下去的房企滨江和保利，毛利率都不到
20%
，最巅峰时期也不到
40%
。但现在默认的出血方只有房企。
基本就看银行贷款利差，加上保障房的成本能不能卡在2.7%-1.75%=0.95%之间了，这两项都是有操作空间的。
我其实对最近政策组合拳推出的时间节点，更感兴趣。
不管是低利率发行特别国债，还是救助房企，整体都需要在一个货币趋势变得宽松的环境中进行，我认为从高层的角度看，
未来几年全球的货币环境是变得边际宽松的
，否则发了国债，中美利差还在不断扩大，类似日元套息交易的借人民币存美元的漏洞，会导致汇率压力越来越大。
这个才是对市场来说更重要的信号。
另外是房地产的政策对于
A
股整体的贝塔影响太大，我认为收储的政策的确比三大工程更加打在点子上，这会提振
A
股的整体情绪。
对比去年
724
政治局会议后，地产股价基本涨不过地产的债券，去年十月份美债大幅走低，黄金股也总是冲高回落套人，被黄金
ETF
吊打，但今年你们看，权益类的整体表现，并不输债权类或者大宗。
资产价格的走势啊，大部分时候并不依靠自身的阿尔法，真的阿尔法是非常稀缺，一眼能看到的，大部分的资产价格靠的都是贝塔。
.....
对我们的知识星球感兴趣的，长按识别下方二维码
加入
，
更多精彩内容等着你。
留言区见~
