【中辰信出品】房地产的春天已经结束？（大北京楼市观察|政策专刊）

前言

自2017两会后，房地产限购政策一直高居各大新闻头条，房地产更成为经济领域峰会必谈话题。中辰信地产，作为大北京市场前沿最活跃的专业地产服务机构之一，同时也处于旋涡中心，时刻关注着大北京房地产市场的变化。应开发企业客户和市场置业客户需求，特在国考前夕推出政策专刊，以供大家参考交流。

一、2017限购政策一览

2017年3月17日，北京率先出台房地产限购加码政策，紧接着全国响应，下面按照限购、限贷、限售等不同政策，首套、二套及本地户籍、外地户籍等不同维度进行了细致归类，并按照概念分为“一线城市”、“环京&环雄安城市”、“热点二三线城市”及“其他热点城市”，归纳了全国限购政策。

回到大北京楼市立场，限购政策无疑对京津冀区域青睐有加，就其主要原因是“京津冀一体化”规划下，京津冀房价率先一体化，让环京周边的县市获得空前利好。然而，政策的关注让环京区域的开发企业和地产相关行业遭遇冰霜，同时让部分刚需客群受到直接伤害。政策持续加码，一直萦绕在行业内人员的心头，也促使大批客户观望，市场冷清！

6月2日，环京热点区域廊坊含其下属区县又放一枚重磅炸弹《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》——河北廊坊限购升级:非本地户籍需3年社保限购1套。实行住房限购区域为廊坊主城区（含广阳区、安次区、廊坊开发区）、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县、永清县、霸州市和文安县。

二、近期环京市场热点索引

1、“十年限售”土拍政策或扩围   河北土地成了“唐僧肉”

6月2日，石家庄正定新区迎来今年最受关注的一次土拍。于2016年12月停拍的6宗土地再次上市，碧桂园、保利、万科等25家房企参与了此次竞拍。据悉，该6宗土地占地面积共323068.03平方米(约484.60亩)，曾于2016年12月1日挂牌出现过，却于拍卖前的2天前停拍。本次出让总额高达42.33亿元。值得注意的是，在2016年11月楼面价仅为2549元/平方米的正定，本次土拍天山地产竞得的【2016】008号地楼面价高达2.09万元/平方米，创下正定新区楼面地价新高。

对此，业内人士表示，雄安新区的利好以及石家庄政府地址迁移至正定新区等多种因素，让正定成为房企眼中的“唐僧肉”。未来保定“十年限售”的土拍政策或在河北多个重点区域扩围。

2、廊坊和邢台齐发文  环京楼市又遭“炸”

近期，廊坊、邢台齐发楼市调控新政。廊坊指出，非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房，努力把房价调控在2016年10月水平，确保环比不增长。邢台方面也明确，进行阶段性限购工作。

廊坊发布《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》(简称《意见》)称，从严调整住房限购措施，实行限购的区域为廊坊市主城区(含广阳区、安次区、廊坊开发区)、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县、永清县、霸州市和文安县。

具体限购政策为，非当地户籍居民能够提供当地3年及以上社保证明或者纳税证明的，限购1套住房，已经拥有1套及以上住房，或者无法提供当地3年及以上社保证明或者纳税证明的，非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房。补缴的纳税证明和社保证明不得作为购房的有效凭证。当地户籍居民已经拥有两套及以上住房的，暂停在当地购买住房。

《意见》提到，对首次购买住房的居民家庭，申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于30%；对拥有1套住房的居民家庭，再次购房，首付款比例不低于50%。提高住房公积金贷款首付比例，缴存职工使用住房公积金贷款购买家庭首套普通住房的，最低首付比例调整至30%；使用公积金购买二套住房的，最低首付调整至60%。

邢台方面表示，各县(市)政府要结合本地房地产市场形势，因地制宜，做好相关政策储备，保持房地产市场健康平稳，遏制房价过快上涨。对于房价过高、上涨过快的县(市)政府，要适时按照《河北省人民政府办公厅关于进一步促进全省房地产市场平稳健康发展的实施意见》要求，进行阶段性限购工作。

对此，专业人士分析认为，北京调控收紧，价格绝对值较低的周边区域就成为投资者的首选之地，再加上雄安新区等各种因素的利好，河北成为投资购房的重要战场，市场供需结构非常紧张，这也是在过去一年多房价上涨了一倍多的主要原因。

3、黄奇帆就任财经委首次演讲  万字讲透房地产症结

经济观察报报道，5月26日晚，全国人大财经委副主任委员黄奇帆现身复旦大学，以《关于建立房地产基础性制度和长效机制的若干思考》为题，进行了长达两个小时的分享。

虽然黄奇帆已经离任重庆市长半年时间，但不论主办方还是复旦学子仍习惯性地称呼他为黄市长，也许是因为他治下的重庆是中国经济一个非常独特的范本——在高速增长的GDP和价格平稳的房地产之间取得了不同寻常的平衡。

正如经济学家张五常对他评价的那样：构思系统清晰、遇到难题能想出解决的妙方，在复旦的讲坛上，黄奇帆的分享内容分两大部分，第一部分系统地指出了中国房地产存在的10大失衡，第二部分提出了5个方面的制度安排。他对房地产乱象条分缕析，用清晰的逻辑和精准的数据，算了一次大账，指出了问题的深层机制所在，并给出了解决办法。

十大失衡归纳如下。

失衡之一：土地供应

房地产业当然需要大量的土地做基础，在国内经济中，目前对房地产的土地供应有失衡之处。

失衡之二：土地价格

这十年，一线城市的房价几乎涨了10倍以上，有时候大家会说这是通货膨胀现象，十多年前，中国GDP 10多万亿的时候，贷款余额也就是10多万亿，现在是150多万亿，货币增加了十几倍，房价有的地方也涨了8倍、10倍、12倍。

失衡之三：房地产占用的社会资源

每年的固定资产投资比重太大，消耗的金融资源比重太大，房地产在财政税收的比重中太大，这是三个失衡。

失衡之四：绑架金融

2016年，中国100多万亿的贷款，有百分之二十七八，是房地产相关的，开发贷加按揭贷，也就是说，房地产用了全部金融资金量的百分之二十七八。

失衡之五：税收

这些年，中央加地方的财政收入，房地产差不多占了35%，听起来还好，但是因为中央没有房地产的收入，房地产收入属地化，所以这一块房地产的收入、土地出让金、预算外资金有3.7万亿。

失衡之六：销售租赁比例

这十年开发的房屋，每年十几亿平方米，作为租用的，不到10%，90%以上的商品房都是买卖，这个市场是畸形的。

失衡之七：房价收入比

六七年家庭收入买套房是个合理的年限，我们现在实际情况，均价对均价，一线城市一般都在40年左右。

纽约、伦敦市中心的房子也不便宜，但是按伦敦房子的均价，家庭户均收入10年以内也可以买到房。

总得来说，我们高得离谱。

一般的二线城市，在20多年，当然也有边缘一些的地方，五六年。

失衡之八：房地产内部结构

一二线城市土地供不应求，房产开发量供不应求，这些地方只够卖三四个月，而且是在限卖限购的情况下，不需要去库存。有些地方是三年四年都卖不掉。

失衡之九：市场秩序

比如原来规划用途是写字楼的去造住宅，原来是工业后来做商业，随便转化用途，随意变换容积率，可能政府知道了，罚款一下。

失衡之十：调控方向

失衡是政府本身在管理房地产时，经济下行希望刺激房地产，往东调，房地产泡沫来了以后，希望压住它，稳住它，不让它乱涨价，往西调。

现在房地产调控是有这种不东不西的状态。

4、首套房贷款利率调10%  银行是响应政策还是借机“揩油”

附中介发来的相关通知：

关于调整北京分行个人住房按揭贷款利率的通知

分行营业部、各支行、支行筹备组：

根据总行最新按揭贷款利率指导意见，在确保我行个人按揭贷款业务顺利开展的前提下，现调整个人住房按揭贷款定价原则，请各经营机构遵照执行。

北京分行个人住房按揭贷款最低指导价为：首套住房按揭贷款最低为基准利率的1.1倍，其中补按揭和接力贷最低为基准利率的1.15倍；二套住房按揭贷款最低为基准利率的1.2倍。新的住房按揭贷款利率政策于2017年06月05日正式执行，但考虑到业务的连续性，支行在2017年06月05日前已受理的按揭业务，如果在2017年06月05日（不含）前录入个人信贷系统或者客户提供的网签合同显示的网签日期在2017年06月05日（不含）前，该类业务可按原按揭贷款利率政策执行。

请各经营机构根据自身业务情况，合理安排业务进度，并对相关渠道和客户做好解释说明工作，继续积极开展按揭业务。

据悉，新的房贷利率政策从6月5日开始执行。如果在6月5日前录入个人信贷系统或者贷款者提供的网签合同显示的网签日期在6月5日前，仍按原款利率政策执行。

随后，有多家银行表示，虽然并未上浮首套房贷基准利率，但实际执行过程中需要议价。浦发银行一位内部人士也透露，该行虽未明确上浮，但是由于额度极为有限，在实际执行中需要议价。

三、地产大咖言论

近期楼市风云变化，各位地产大咖开会忙。2017年政策调控空前严厉，看看地产大咖怎么说。

1、陈宝存：房地产宏观调控政策一直是堂吉诃德战风车

摘自宝鼎置业董事长陈宝存《黄奇帆万言讲话对与错》之一

房价收入比失衡

 黄奇帆讲话：六七年家庭收入买套房是个合理的年限，我们现在实际情况，均价对均价，一线城市一般都在40年左右。纽约、伦敦市中心的房子也不便宜，但是按伦敦房子的均价，家庭户均收入10年以内也可以买到房。总得来说，我们高得离谱。一般的二线城市，在20多年，当然也有边缘一些的地方，五六年。

【陈宝存老师评】

黄奇帆市长最离谱的就是所谓的房价收入比失衡。所谓房价收入比是引入概念，本意是指住宅套价中值，除以家庭年收入中值。我们国内机构计算房价收入比一般用商品房价格对比表内工资数据。

那么什么叫家庭年收入的中位值，也就是中间值？没有这类数据，我认为家庭年收入的中间值北上深至少应该到50万。那么什么是住宅套价的中位值呢？北上深应该以限价房或者北京自住型商品房为准。那么，我们凭什么搞出来只占城市不足3成的商品住宅房价（北上深已经纯豪宅）对应最没谱的最低表内工资呢？所以，海南书记上海市长国家统计局副局长纷纷说靠工资买不起房。问题是诸位大人需要买房吗？

朱镕基总理设计中的房地产市场化改革是70%经济适用房（国家无偿划拨土地），30%商品房。现在还有没有这个条件划拨70%的城市建设用地给经济适用房？不用我说，让拆迁户和被征地老百姓说说吧！

中国国情，1949年开始的土地改革，城乡居民均分土地房屋，住房市场化是随着城市化进程开始后的人口迁移改善与城市拆迁安置改善为主。 1978年中国城镇人口占比只有17.92%，也就是说82.08%是农村户籍。2013年城镇集中53.73%人口，城镇户籍人口却只有36%。 任志强研究中心数据：北京市场商品房占30%左右，扣除房改房、经济适用住房、廉租房等配建的房子。老旧住宅、福利房等政策房、保障性安居工程中限价房、经济适用房购置价格不同于商品房价格。

 城中村、旧城改造、退二进三、棚户区改造等项征地与安置现金收入与实物补偿折合的收入应该计入居民收入总量。随着农村居民个人承包的耕地与宅基地稳定长期不变，农村子弟进城，是可以带着土地上产生的财富在城市买房。直到目前，全国有耕地与宅基地的国人占到64%以上，他们进入城市并定居，宅基地和耕地（承包地）退出机制尤其重要。（国家新型城镇化规划）城市城中村都有拆迁发财机会。我们最困难的是城市产业工人棚户区居民。所以保障房重点转向公共租赁住房与棚户区改造。

即使是美国，最低收入人群的收入也赶不上房价中位值上涨数据。数据显示，1983年至2013年间，美国GDP从3.5万亿美元增长至14.5万亿美元，房价中位值从8.98万美元上涨至27.29万美元，最低的20%底层家庭年收入中位值从5053美元上升至11239美元。

        房地产政策基础，主要在于误读了楼市，所以我们的房地产宏观调控政策一直是堂吉诃德战风车。

2、毛大庆：房地产向服务业转变，客户消费需要“私人订制”

房地产转型，探索新模式早已是大势所趋，而对于地产商与购房者来说，平台与观念的转型更是燃眉之急。优客工场创始人、董事长毛大庆先生表示，“目前房地产调控是整个中国房地产政策的分水岭，分水岭后，房地产将从制造业转入服务业，中国的房地产的真正价值还远远没有到迸发的时候。”他认为，人口趋势，人的消费取向、消费习惯决定着房地产行业的发展。“回想过去的30年房地产消费，其中主流消费人口是1966-1974年出生的2.94亿人口，这批人群也为下一代主流群体提前进行了消费，而如今新的主流人群由2.28亿的80后人口，1.74亿的90后人口， 1.26亿的00后人口，年龄阶段是17岁-35岁，这5.28亿人口是目前房地产消费的主流群体。”房地产在转向服务业的时候，要知道用户是谁，用户的取向是什么，特别需要大数据的分析和大数据的精准走向，无论是开发商、运营商、还是服务商，提供精准的情报跟取向的判断，从而引导房地产从粗放经济到各种领域。

3、朱少平：中国房价还能再涨30年，但新的增长模式亟待探索

中国房地产市场近年来风生水起，房价的增长业已成为中国经济中不可忽视的核心焦点，在市场与调控的轮番博弈中，房地产这一支柱产业的发展趋势，更是中国人民关注的焦点之一。本次峰会，原全国人大财经委法案主任、经济学家朱少平先生对经济走向与地产政策未来发展进行深刻的解析。

“房地产的行情还远没有结束，转型还会进行，政府对房地产的政策调控也会继续，但行情还是会一路看涨。在国家经济起飞阶段，房地产起到了推动和促进经济发展的作用，是拉动经济的重要一环，到目前已经持续了30年。想要抑制房价，又要保持经济高速增长，就要寻找替代房地产的其他动力，但还需要很长时间，所以地产的发展有30年的时间，也就是房价还要再涨30年!”朱少平认为，房地产调控虽然会继续，但新的增长模式也在摸索，尤其是雄安新区的建设，也是政府对地产发展的一个实验。“所以，房地产行业只要跟随政策，寻找到新的模式还会持续发展壮大。

4、施加胜：环京楼市  无须迷茫！

关于近期出台的廊坊限购加码政策，中辰信地产董事长施加胜认为：

环京楼市看廊坊。随着廊坊最新限购政策靴子落地，政府可谓祭出了“王炸”，市场短期盘整、应声回落、甚至趋冷都将是意料之中，业内外对此都有充分的心理准备。

但中国经济刚刚企稳，就不需要房地产了吗？京津冀一体化刚刚规划，房地产就已经出局了吗？从任何常识和逻辑判断，答案显然都是否定的。政府的目的，是为高烧的市场降温，从而促进房地产平稳、健康发展，亦可能是为大北京总体规划与建设腾挪时间与空间。

行业此次必然要经历短期的阵痛，但我对中国经济、对中国楼市的市场化力量高度看好，对环京的发展潜力和楼市机会更是从没有过怀疑，巨大的需求不会被一纸政令摁死，未来市场预期是将回归理性而非绝望。同时，楼市既然是“政策市”，根据需要，政策本身也是会不断调整和完善的，其中奥义，你懂我懂。

任何行情之下，都会产生对应的开发战略与营销之策，地产不死、营销不死，环京业界、尤其是房地产从业人员，不用过于悲观，更无须迷茫，应以辩证的思路、发展的眼光看待此次调控。借用毛大庆最近的话说：现在房地产真正的价值还远远没有迸发出来，房地产的第二个春天也许才刚刚开始！

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