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今天，市场开始用脚给恒大投票，如果说早盘时分，市场对于这份辟谣还略显犹豫，在下午的时候砸盘就来得有些肆无忌惮，资金不要命了一般出逃，收盘之后，中国恒大下跌了12%，恒大汽车下跌了15%，19恒大02债券连续4次跌停，收盘时下跌了30%，恒大系突然崩了！
昨天恒大爆雷的新闻如平地惊雷，炸起市场恐慌的浪花。万亿资产规模的恒大，居然也会爆雷？好多朋友买了恒大的房还没交付呢！
事发之后，所有的人都在等恒大辟谣，我也不例外，以恒大的公关速度，我预计这条谣言在热搜上活不过五分钟。
但是半小时过去了，恒大这条新闻还挂在热搜上，自媒体开始发酵，事情好像有些不对劲。好奇心驱使我详细查看了这份
谣言报告
，简单总结一下。
2016年，为了响应供给侧改革，在你们的指导之下，我借壳深深房在A股上市，然后深深房给我投资，拉我一把，本来我恒大和深圳市政府、证监会主管部门和你们聊得好好的，都同意这笔重组，结果后来证监会这群人死活不通过。
行吧，你们不同意，我自己去找了民间投资（战略投资）搞了1300亿，但这群民间投资是有条件的啊，就是在2021年1月31日前如果我还没有借壳深深房上市，就要还这1300亿，还要加上利息137亿，我肯定是还不起的。
我不管，再不让我上市我就要死了，到目前为止，我一共欠了8355亿，涉及128家银行，我如果死了，哼哼，一个都别想跑，上下游8441家企业，229个城市项目，331万人将失业，61.7万套房还没有交付，204万业主拿不到房。
时间紧迫，你能不能管管我，赶紧去跟证监会那群人说一说，再不上市我就要凉了。特此附上我会影响的每一家金融机构以及欠款金额，珍重！
看完恒大辟谣的第一瞬间，我对这个仿造者的水平感到震惊，
自2016年起，深深房A和深深房B都已停牌，至今已然停牌4年，股东都快绝望了，谁能想到一个平平无奇的公告会让资金套牢四年之久，并且毫无开盘的希望。
一份造谣报告能把所有信息串联起来并附上绝密的银行欠款信息，这绝逼是高手中的高手，
恒大最好的辟谣手段，就是坚持今年年底之前不上市，或者真能逮出这个造谣者来，这么了解恒大，你要说他不是内部人士我都不信！
02
房地产注定是高负债？
回过头来，恒大绝对是中国房地产市场的龙头企业，综合实力不是第一就是第二，倘若报告是真的，连这么大的企业都出现了危机，那中国房地产板块的个股，还有投资价值吗？恒大高负债究竟是行业现状还是企业自己经营出现了问题？
在恒大辟谣报告中有这么一句话，倘若没有重组完成，恒大的负债率将从77.9%增长至超过90%，导致现金流断裂。
下图我整理了A股总资产前十房地产企业的负债率，负债率普遍在80%左右，当前A股所有企业的平均负债率是40%，对比来看，房地产企业的负债足足比平均水平高出一倍，整个行业确实是高负债行业，因为高负债，前几年万达王健林甚至背上了
“首负”的称号，这个行业很难让人爱得起来。
但是事实上，房地产行业的高负债被市场误解了，大家都知道，在中国，房地产实行预售制，就是房子还没有完全建好，甚至还是一片荒地的时候就开始预售，顶多给你看个样板房，指着一堆模型给你描绘未来的蓝图，人们直接看着蓝图就全款或者按揭交钱买入了，这部分还没有交房的资金就被记为负债。
但是这笔负债不用偿还任何利息，等交房以后就会转化为营收，转化为企业利润，所以房地产行业高负债其实是一个数字的假象，它们的负债率可一点不高，账面上的高负债，可能代表企业未来的高营收。
因此，我们在研究房地产行业的负债之时，会区分它是借款导致的负债（有息负债），还是因为提前买房导致的负债（合同负债）。
下图我整理了前十房地产商的有息负债率，万科的有息负债率仅15.3%，远远低于A股的平均水平，这种经营风险非常之小，除非万科的楼盘大面积无法交房，业务全国维权，并且经过漫长的诉讼能够维权成功退房退款，否则落到房地产商口袋的钱，你休想再拿回来。
所以，说房地产行业是高负债行业其实是一个巨大的误解，这个行业资金周转非常之快，并且营收稳定性极高，取得预售证就能回收现金流，绝不是一个那么容易爆雷的行业。
既然说到房地产企业今年的负债就是明年的营收，那房地产的资金确认周期就要晚1——2年，所以衡量房地产企业投资价值的就两个指标，
现金流量和合同负债
。
合同负债就是上文提到的是收到购房款的负债，这部分负债越多越好，增速越大越好，而现金流量就是考量企业是否真的有收到钱，避免纸面富贵。
房地产企业爆雷的根本原因，还是借款过多叠加销量不足，长期积累导致的风险爆发。
我以恒大、万科和保利三家的资产状况对比一下，如果按营收规模来看，应当是恒大>万科>保利，但是在售楼预收款（合同负债）方面，恒大远远落后于另外两家，说明恒大今年上半年预收款项非常少，销售的楼盘也是非常之少，当前恒大的困局，恐怕只是业绩下滑的一个开端。
在借钱端，恒大是借钱最多的，有息负债达到3722亿，比万科多了一千亿，比保利也多了七百多亿，在这种超低销售回款，超高借款的情况下，恒大内部恐怕已经逼近资不抵债的边缘，而且后期风险越来越大，其经营稳定性远远不如万科和保利。
现金流量更是一个核心指标，优质的企业每年的现金肯定是正向流入，否则所有的盈利都是纸面富贵，忽悠股东的，查看恒大的现金流量净额，从10年至19年，居然只有1年的现金是流入的，其他全部流出，看到这种情况，我一般都是直接跳过，别跟我吹什么行业第一、发展速度第一，我只看你有没有收到钱。
资本市场也用真金白银给出了投票，最近两个月，恒大的股价下跌了50%，已经腰斩，许家印的资产直接缩水了一半。
从上文我们知道，恒大的风险仅仅是个企的问题，并不是整个行业的问题，今天却带着整个房地产板块杀跌，大多数的个股，都被错杀了。
在大多数个股被错杀的时候，房地产板块值得抄底吗？哪些个股又是值得长期埋伏的呢？
如果从发展的角度来看，房地产行业恐怕在经历最艰难的时代，一方面是地价不断上涨，企业拿地成本越来越高；另一方面是国家现在炒房，降低房地产企业的杠杆，大幅度限制了房产商的扩张速度，整个行业的发展速度明显比以前慢了，不值得长期投资。
但是短期来看，确实有一定机会，疫情之后，国内提出内循环，房地产虽然受到限制，但是仍然在稳步发展，受疫情影响度最小，所以今年地产板块的涨幅其实比大盘要大。在我看来，房地产板块，只会因为估值过低加基本面稳固带来小幅度上涨，很难有大行情。
