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小白读财
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导读：近期中央首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，这对明年房地产市场究竟会有怎样的影响？国家发改委城市和小城镇改革发展中心学术委员会秘书长冯奎在接受专访时谈道，2017年中央有望针对部分炒房现象明显的少数城市，出台对房产投机行为的监管和抑制政策。2017年一二线城市的房价依然会涨，但涨幅会降低，而大城市周边的中小城市未来将是热点。所以总结起来就是——温和上涨！
来源：南方都市报、房地产经纪人那些事儿（ID：MM88TT99）、深圳壹地产（SZdiyidichan）、光远看经济、证券时报、金融投资报
一线二线的房子会继续涨。为什么？
自北京市“930”新政发布以来，全国共有22个城市先后出台楼市限购、限贷政策，受此影响，部分热点城市在新政“满月”后出现量价齐跌现象。上海市自10月8日发布“沪六条”以来，上海房地产市场降温迹象明显。从10月31日至11月6日成交数据来看，上海市成交量继续延续下滑趋势，且已经连续四周出现下滑；除此之外，此前火热的二线城市也深受调控影响，以厦门为例，10月份新房成交量仅为今年平均成交量的四成。目前房地产市场进入低潮期，投资客已全部撤离。而最近的一次调控发生在本月下旬的武汉郑州两座城市。
杨红旭提出过一个楼市短期理论，一般周期是三年，有业内人士表示，当在工作和生活中不再听到有人在炒房时，说明房市已基本到低谷，这个点之后，房价就会回升。当然还有不少的买房人会表示，等到房价再降一点再买之类的话，很多买房人还是在观望。按照专家的推断：目前一二线城市房价在“史上最严调控”下，出现短期内的波动是正常的，但是想要房价暴跌可能性很小，几乎可以忽略不计。因为中国的城镇化还在继续，只要一天没有完成，房价基本没有下降的可能，至少在一二线城市是这样的。
中国住建部住房政策专家委员会顾云昌也说过，房价涨幅有周期变化，短周期大概是在三年左右的时间。2013年是历史的新高，2015年是次高，在2018年极有可能再走高。
中国的城市模式完全不同于USA。我们是摞起来的城市，密度高，人口高度集中。这种趋势一旦形成，很难改变。你让中国人过“买个牙刷也要开车10分钟”的生活，是不可能的。所以，有人口增量的城市，房价很难回落，在人口越是集中的城市，房价只能上涨，只是涨幅的有所减慢而已，而人口最为集中的当然是一线城市。
明年还有政策抑制炒房
冯奎表示，中央作出“房子是用来住的，不是用来炒的”的论断，意味着2017年政府对楼市的调控力度将会加强，“2017年将可能针对部分炒房现象明显的少数城市，采取金融、财税、土地、市场监管等一系列措施，来抑制过度的住房投机和炒房行为”，比如在微观信贷上，投机性购房获贷的条件将明显更加严格。
“预计2017年房产市场呈温和发展的走向”，冯奎预测一二线城市的房价明年依然会涨，但涨幅会降低，“与2016年相比，三四线城市一般而言上涨幅度不大”。
冯奎认为，在此情况下,房地产企业会着眼于满足“新市民”的需求，提供更合适的产品类型。而有条件的房企则会加速产业形态转移，“比如转向对于小区可持续的经营维护上面去”。同时，大城市周边的中小城市可能会是未来热点区域，“房企联合其他企业，去开发具有居住、休闲、产业功能的特色小镇也是一种选择”。
三四线城市去库存为主，但不能依靠农民工买房
对于三四线城市去库存问题，冯奎称我国一二线城市继续扩张，而三四线城市面临着人口持续减少，“这个变量因素，很多地方政府以及开发企业没有抓准”。他说，三四线城市政府与开发企业盲目乐观地估计了当地的人口规模，并据以进行房屋开发建设，这是这类城市库存去不掉的根本原因。
不过，冯奎认为，中国有两亿多农民工以及7000多万在城市间流动人口，随着这部分人住房问题的解决，三四线城市的库存将会缓解。
“但不能简单地说，依靠农民工买房解决房屋库存”，冯奎认为三四线城市库存的解决，还需要与提高这些城市自身的吸引力结合起来，“只有创造宜居、宜业的环境，才能有利于人口集中和积聚。只有农民工、城市间流动人口愿意进入这些城市，对城市生活有预期，对住房的真实需求才会增加”。
人口是影响房价的重要因素，目前我们把整个中国的城市大概分为几个部分。
一线城市，一线城市就是北、上、广、深，为什么叫一线城市呢？因为它可以吸引跨区的人口流入，比如北京吸引三北地区的人口流入，哪三北，东北，华北和西北。上海吸引华东，广州和深圳吸引华南，因为它们都有能力吸引人口的跨区域流动，所以称为一线城市。
二线城市是指省会城市以及一些计划单列市，它对本省的人口有很大的吸引力，比如厦门，吸引力跟福州差不多，甚至比福州更对福建人有吸引力。在山东，青岛对本省人的吸引力，可能跟济南差不多，大连的吸引力跟沈阳差不多。
其他的城市称之为三、四线城市，它的人口能够保持不减少，或者是停滞是常态了。
我们还是以上海作为一个样本。从1999年到2015年，这16年间上海整个人口增加了900万，900万人口放到任何一个世界上都是很大的城市，差不多每年流入将近60万人口，非常巨量的人口流入。
这种巨量的人口流入也带来了对住房的需求。
还在期待房地产税？2020年后再说吧
中央近期还提出“要加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”，究竟什么是“长效机制”？
冯奎：住房制度改革的实践，始于上世纪80年代。在发展过程中，房地产起起伏伏，经历了过热、调整、再培育、再调控等阶段。有些制度在这个过程中，慢慢被识别出来，但具体的制度内容还需要进一步明确。这些制度核心是住房供应制度、土地制度，配套性的还包括投融资制度、税收制度、监管制度等等。只有这些制度不断成熟、不断定型，才能培育出健康的房地产市场。
曾经有位狂妄的教授射百三曾经上书万言书反对房地产税说::"谁出台房地产税，谁就是历史罪人“。目前来看，这些制度的推出是否有时间表？
冯奎：有些制度的方向已经明确，有的制度比如房地税等只在少数地方试点，马上推广的时机还没到来，因此不可能有统一的时间表。预计主要的制度内容经过几年探索，到2020年前后，应该会相对成熟。
目前一线城市土地已经非常紧张，这种情况下，怎样实现合理增加土地供应？
冯奎：如果是一些城市存在真实的人口进入的需求，从而推高房价上涨，这表明这类城市的发展顺应了城镇化的规律。
中央在相关政策文件中也强调要有序放开城区人口50万-100万的城市落户限制，合理放开城区人口100万-300万的大城市落户限制，合理确定城区人口300万～500万的大城市落户条件等。
对这些接收外来人口多的城市，应该通过多种方式增加建设用地面积。当然，还有其他一些办法，比如提高住宅用地比例、盘活城市闲置和低效用地等。
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