“一线城市冰封，二线城市余温尚存，三四线城市洋洋得意……”这是继今年3月份各地楼市发布连环调控政策之后的生动写照。
限购、限售、限价、限贷、限商，如此高强度的调控，尤其是在一二线城市，房地产市场的热度可谓大幅降温。但需要强调的是，由于降温并不是自发性调整，住房价格表现得依然坚挺，而且因“溢出效应”，热点城市的周边地区正在成为新的“投资标的”。
虽然热点城市被“监管”了，但投资客却把“战场”移至了热点城市周边的三四线城市。从近期开发商的拿地情况来看，资金也纷纷涌向以“去库存”为依托的三四线城市。
由此，热点周边的三四线城市似乎陷入了“去库存”和“控房价”并存的局面。
三四线城市房价领涨
今年3月份以来，北京、上海、南京、郑州等地纷纷进入房地产调控行列。随着北京不断出台补充政策，其他热点城市也紧跟步伐，升级各项限购政策。
然而就在房地产市场大幅降温的情况下，热点城市周边的三四线城市却出现了房价领涨全国的现象。
根据近日国家统计局发布的数据显示，今年5月份全国70个大中城市中， 15个一线和热点二线城市的新建商品住宅价格涨幅，同比回落；包括深圳、南京、合肥等9个城市的新建商品住宅价格，环比下降或持平。
与之形成鲜明对比的是，蚌埠（环比涨幅3.4％）、北海（环比涨幅3.2％）、湛江（环比涨幅2.6％）等三四线城市的房价却环比领涨全国，廊坊、黄山、张家口等，其房价与去年相比几乎翻倍。
“当前热点三线城市市场交易相对活跃，价格也有所抬头，这是需要警惕的。”易居研究院智库研究总监严跃进称。
不仅如此，得益于成交量上涨，近期资金也纷纷涌向以“去库存”为依托的三四线城市，开发商在三四线城市拿地表现积极。
记者梳理发现，5月份浙江嘉兴出让8宗地块，吸引了全国400多家房企报名。此次竞拍采取“最高限价+摇号”方式，其中有5宗地块均因达到熔断价而进入摇号环节。
再如：6月2日，河北石家庄正定新区也迎来今年“最受关注”的一次土拍。2016年12月停拍的6宗土地再次上市，受到了碧桂园、保利、万科等25家房企的集中关注，拍卖总额达42.33亿元。其中，天山地产竞得的【2016】008号地楼面价高达2.09万元/平方米，创下正定新区楼面地价新高。而此前正定新区的最高楼面价仅为2549元/平方米。
投资需求外溢是主因
关于近期热点城市周边的三四线城市房价上涨，资金不断涌入的问题，记者从采访中得知，这和热点城市调控政策从严，导致的投资性需求外溢有关。
“需求外溢的方向多的是在东部沿海的三四线城市，此类城市楼盘规模相对多，而且成本相对低于周边城市，所以此类城市的投资性价比会比较高。”严跃进分析。
“资金是全国性流动的，当一线城市的楼市交易停滞的时候，资金会去寻找新的价值高地。”财经评论员刘艳在接受《中国产经新闻》记者采访时认为。
目前开发商在三四线城市积极拿地，说明房地产投资需求依旧旺盛。在楼市调控的压力下，房企要生存，就需要有土地储备作为支撑。目前一线城市的拿地门槛较高，房企就会选择更有土地升值空间的城市，“现在拿地是为了获得未来土地升值带来的房价上涨效益”。而根据以往的实操经验来看，楼市调整的时候，恰恰是房企拿地的好时机。
除此，随着热点三四线城市的人口净流入增加，刚性需求也会增加。加之近期房价上涨增加了人们的上涨预期，近期这些城市地区出现了房价上涨势头不难理解。北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池表示。
那么，热点周边的三四线城市，会长期延续房价上涨的趋势吗？
从当前房价的走势看，热点城市周边的三四线城市房价下半年或有小幅上涨的可能。记者在采访中得知，小幅的含义在于两点，第一是交易量总体活跃，很难说会下跌。第二是上半年已经上涨了一波，因而下半年不太可能会大涨。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，如果供求关系没有改善，土地市场依旧火热，而且随着楼市调控压力给地方造成的财政压力加大，热点周边的三四线城市房价上涨的趋势可能会延长。
不过，赵秀池提醒，热点周边城市房价能否持续，取决于该城市是否有持续的人口净流入。如果只是一味地“炒房”，由此导致的房价上涨是不能长久的。
因此，如果这些城市自身有产业和人口支撑，则可以在一定时间内维系这种上涨趋势。反之，只是打着“一线城市周边”这样的概念来“炒房”的地区，其房价是最脆弱的，一旦出台调控手段，房价势必出现波动。刘艳补充道。
“去库存”和“控房价”并存
显然，在全国楼市调控的大背景下，虽然一二线城市遇冷，三四线城市却迎来了机会。当外来投资者越来越多的进入，这些三四线城市的本地居民也会“跟买”，“羊群效应”之下，无疑有利于消化和释放本地的过剩库存。
但是，部分三四线城市在“去库存”的同时，因为房价上涨明显也相应产生了“控房价”的问题，这看似是一个相互博弈的矛盾。
从实际情况看，目前主要是一些热点三线城市或者三大城市群周边的三四线城市房价上涨明显。因而对于此类城市来说，在“去库存”的主要矛盾下，衍生出了“控房价”的任务，以防范炒房，抑制外溢需求。严跃进指出。
刘艳进一步表示，在“去库存”之下，需求市场的快速扩充，供给会缩小。当供求关系一旦出现平衡甚至是供不应求的时候，价格肯定会上涨。所以目前部分三四线城市在楼市调控时面临着“去库存”和“控房价”并存的难点。
不仅如此，记者还发现，虽然近来热点周边的三四线城市房价表现较为火热，但是这种火热其实多停留在住宅类项目上，非住宅类项目的库存依然高企。
比如：安徽六安，截至今年4月底，该市可售商品住宅为440.23万平方米，去化周期为13.7个月；但非住宅库存为273.72万平方米，去化周期为124.4个月，高达10年。
“商品住宅自住投资两相宜，需求量很大。”赵秀池对记者分析，非住宅项目是产业用地，严格来讲应该用于经营，个人的需求量比较小，且投资的专业性和风险性很大。
谢逸枫表示认同，他称，住宅项目和商业地产的“冷热遭遇”与二者的供需关系不同有关。对于住宅项目来说，是供不应求；而非住宅项目，则是供应量巨大、需求量较小。
确实如此。记者在中信证券的研报中发现，目前我国商办物业的总量明显过剩，商办物业的开发投资增速要远大于住宅物业的开发投资增速。过去十多年中，我国商服用地一直占据房地产出让的30%上下，这同社会的真实需求并不匹配，从销售上看，商业地产占比只有10%。
据悉，城市商业地产集中了优质土地资源和大量资金，一旦过剩引发泡沫破裂，将成为城市“空壳”和“黑洞”，会带来土地资源浪费和社会资金浪费。
不过目前，已有地方政府开始关注此类城市所面临的结构性失衡问题。譬如：近期安徽发布了《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》，要求按“控制总量、限制增量、消化存量”原则，合理安排土地投放量，优化用地供应结构。
下半年将维持“五限”基调
在高强度的政策调控下，一二线城市楼市降温，政策相对宽松的三四线城市却升温，那么，今年下半年楼市的整体调控思路将如何？
据多位受访专家的意见来看，今年下半年楼市将继续保持抑制房价过快上涨的主基调，但是调控力度是否会加大，专家们有不同看法。
赵秀池称，在“房子是用来住的，不是用来炒”的背景下，热点城市及周边城市的调控力度会继续从严，限购、限贷等会不断加码。谢逸枫同样认为，今年下半年仍会以“五限”为主基调，变相加息或变相上调存款准备金率，以收紧流动性去杠杆，可能会有更多城市会发布限售政策。
严跃进则预计，从整体的楼市调控思路上说，下半年房地产调控依然会强调自住需求优先的导向，刚需购房政策预计仍会保持宽松的态势，但在信贷方面或有利率提高的风险。其他诸如限购等政策，总体上应该会保持不宽松也不加码的态势。
“今年下半年，会有越来越多的城市响应中央政策，进行楼市调控，从而抑制房价过快上涨。不过，应该根据各城市发展的节奏去匹配相应的调控措施。与此同时，虽然目前全国楼市普遍实行调控，但调控是否会越来越严，值得思考。”刘艳认为，银行需要安全资产经营业务，紧缩性房贷无法长期持续，今年下半年楼市的调控力度不会再加大。
另外值得注意的是，刘艳还补充：“今年下半年甚至明年，楼市调控将会进入到下半场，届时调控怎么退市也是问题。如果后续没有长效机制，没有市场化的能够让一线城市房价调控软着陆的措施，市场可能会面临反弹风险。”
来源：中国产经新闻
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