从99年开始到现在差不多20年的时间，房地产这个市场发展得非常快，去年整个房地产市场销售有20万亿，其中新房有14万亿，二手房有6万亿。房地产市场到目前为止发生了什么变化呢？行业内有一个判断，房地产已经进入到一个后开发时代。所谓开发时代和后开发时代的分别在哪里呢？
开发时代我们是以单一的产品，就是住宅为核心，快速地买地、开发、建设、销售，然后交付，这样一个快速的过程，竞争的是什么呢？竞争的是三件事情，规模、成本、速度。
所以我们看到，现在有的开发公司到了镇里基本拿到地以后，四个月就开始卖房了；在北京拿到一块地，能够卖房的时间只有18到22个月，速度竞争已经到了这样一个程度。
所以大家在一线城市压力越来越大，开始不断往三线四线城市走。
当然规模也越来越大，单一家公司的销售规模已经超过五千亿。我们行业普遍认为，房地产的现在这个阶段已经进入到非常狭窄的市场，接下来的主要市场，就要进入到后开发时代。
后开发时代是什么意思呢？就是全产品线、全价值链、全商业模式。首先产品不再是住宅，而是住宅以外所有的房地产产品，不管是购物中心、写字楼、医院，甚至还包括监狱、政府公共链、体育、学校等等，这叫全产品线。
全价值链，就是从拿地或者是每一个工业开始，一直到最后的运营，每个价值环节（从开发、建设、管理、财务安排到最后运营），都成为每一个地产商关注和创新的重点。
进入后开发时代我们发现一个特点，就是
房地产跟科技联系越来越密切，和互联网越来越密切，和所有日常我们可能接触到的一些技术也越来越密切。
所以我今天想谈的主题就是，后开发时代的不动产科技。
房地产科技大体体现在几个方面：
第一，从投资规模上来看，在中国每年跟房地产科技相关的投融资活动，去年一共有60亿美金，从美国来看，大概有将近200亿美金。
大家熟悉的比如说链家，这就是房地产科技，通过互联网处理大量的信息，然后和每一个买房租房的人发生链接，以及提供售后服务。在投资规模方面全世界增长最快的肯定不是房地产科技，但是房地产科技是增长很重要的领域，过去一直被大家忽视。
很多人只注意到了比如说AR、VR，包括人工智能等，但是房地产科技没有受到太多关注。
除了链家，还有一些比如说现在的WeWork做联合办公，这些都是科技的进步，让我们在空间的使用上发生了改变，不再像过去的办公室，一个大平层，简单的交付，而是把它的空间进行更加灵活的安排处理。这些都是房地产和科技结合带来的变化。
所以第一件事情就是在规模上，这个领域里有很大的一个增长。
第二，就是房地产科技最深刻的影响，目前来看是两个领域。
第一个领域就是在租房买房信息收集和数据整理方面，进步是最快的。
因为买房卖房租房所有这些东西都涉及到非常多的数据。
最先进的一个进步是，在国外已经能够做到，比如你任何一个时间想要买房子租房，不仅能够快速找到，而且能够实现360度让你在网络上看房，且不仅能够看房，最重要的是还能快速估价。
怎么估价呢？就是看这个房子周围，比如说两公里、十公里发生过的交易都是什么？把交易的价格都呈现给你进行判断，同时再把税收，还有当地的估价部门对这个房子的估价，以及经纪人的建议等这些数据都最快速给到你，这样你就能非常快地做一个判断，你是要租还是要买。
所以目前房地产跟互联网结合最重要的进步就是，在买房租房的大数据的处理上目前已经非常完善了。
而且在美国已经有了这样一个互联网上市的公司，中国目前还没有这样的数据公司。
中国目前主要是政府部门来掌握估价，接下来如果开始征收房地产税以后一定会出现这种情况，中国也会有这样的公司出现。因为你每一个房子要卖的时候，马上就会考虑到卖多少价格，买的时候，也会马上考虑到多少价格，同时要交多少税，另外这个房子周边什么价格等。
所以房地产科技第一个最重要的领域实际上是在销售、租赁数据处理方面，这个领域是最先成熟的。
第二个领域是房地产科技和房子的进步，实际上就是最近比较热的智能家居方面。
现在房子和汽车一样已经成为互联网的终端，在这个空间里，我们集合了所有的智能家电和互联网终端应用。互联网科技产品已经进入到每一个家庭里面，这里面就产生了非常多的公司，这些公司能够用最快的方法让你在室内的体验和互联网、和外部事件有非常大的联系。
另外是我们在房地产科技的应用方面，即资产管理。
现在我们资产管理主要针对投资级物业，所谓投资级物业，就像我们国贸三期这类叫投资级物业，一个开发公司一年卖三千亿、五千亿，但是没有人关注，国贸一期二期三期做了30年，一共就做100万平米，现在值2000亿以上，而且它没有负债，这个叫投资级物业，30年就做这么一点事儿。
大家知道，在中国随便一个开发公司一年干一百多万以上是非常容易的事情，所以投资级物业牵扯到资产管理，这个资产管理我们分为硬体和软体，硬体比如说机电和设备等，所谓软体就是服务、租赁这些事情。
举个例子，我们在纽约的一个同事，这个同事他有三个小孩，原来清华学建筑的，他除了上班以外，自己还管理了60多间房子，跟别人一起管理物业。有一天我问他，你怎么能管60多间房子呢？你还有三个孩子，还要上班，每天那么忙？我说你怎么管？
他说很简单，全部都在网上管，比如说要报修水管坏了、谁来租赁看房、还有交易等都在网上完成。这其实就是通过美国一个最大的网上资产管理平台操作，直接通过资产管理平台，通过软件系统一个人能够管理几百个房子，非常简单。
这就是所谓的不动产管理，实际上和科技有非常大的关系。
在开发这个阶段，现在也有快速的建房系统，通过房地产和科技的结合来完成这样一个建设。最近我们投了一家特别有意思的小公司，就是通过网络上来定制和建房子，一年能增长100%以上。它在哪做呢？肯定不是在北京CBD里做，这个定制没法定制，规划、建设一大堆审批。
他就在富裕地区的农村，一家盖房，花七八十万就盖一个房，这些人是农村的青年，80后、90后，也是互联网上成长的，所以他们也知道怎么用网络来定制，订完了以后，给你几百个可选择的图纸，选择好以后，在网上付定金，他就派人给你迅速地盖好。在一个村里，如果有一家房子盖得特别漂亮，所有的人就会跟着学，所以这个项目叫易盖房，很容易盖房。
当然现在房地产的投融资这块跟科技的结合也是非常快的。这个结合最典型的现在是一种特别的物业形式，就是消费类的物业，比如酒店、服务公寓、餐厅、办公室这类直接跟客户非常密切的不动产形式。
现在开始用一个方法就是众筹，众筹的目的很多项目部完全不是为了融资，而是为了跟客户建立连接。
所以大家看到很多民宿、精品酒店、度假设施都用了众筹的方式，这样的话你作为投资人，同时未来可以直接到这个场所去消费，而在消费的过程中会给你很多的照护，这样就吸引人又投资又消费。所以它在融资过程就把客户圈在一起。
