华侨城豪掷千亿加速文旅“圈地”

在多个旅游综合体持续经营疲软的情况下，华侨城将下一个“跑马圈地”的重心放在了云南。日前，华侨城召开“云南大会战启动大会”，华侨城云南集团、云南世博集团、云南文投集团三家企业与云南省各州市县政府、国内各大型企业集体签约60余个项目，涉及签约金额逾千亿元。业内表示，近几年，华侨城旗下虽有多个综合旅游项目出现了门票收入、接待游客人数下滑等问题，但该企业在各地布局大体量文旅项目的脚步却从未停歇，在各地新项目变现能力仍是未知数的情况下，大举投资必然将考验华侨城的资金抗压力。

借重组埋下伏笔

华侨城大体量进军云南旅游市场其实早有伏笔。2016年，华侨城在云南注册成立了全资子公司华侨城(云南)投资有限公司;次年，华侨城明确在云南设立第二总部的规划;2017年，华侨城云南集团、云南世博集团、云南文投集团进行了战略重组，按照战略重组计划，华侨城不仅要把第二总部落户云南，还将于“十三五”期间在云南文旅市场投资2000亿元，形成1000亿元资产规模的新云南世博旅游集团和500亿元资产规模的新云南文投集团。

公开信息显示，本次大会为华侨城在云南的三个“平台”敲定了下一步布局的路线图。具体来说，华侨城云南集团将以股权合作与投融资、文化旅游地产、特色小镇建设等为项目重点，向昆明、大理、普洱、德宏、西双版纳、迪庆方向拓展;云南世博集团将以景区景点建设、文化旅游地产、酒店扩展等项目为重点，向红河、德宏、楚雄、大理、丽江、保山腾冲方向拓展，并向境外延伸东南亚旅游线路;而云南文投集团则以文化演艺、文化旅游、农业产业扶贫等为项目重点，向曲靖、丽江、德宏、西双版纳、保山、迪庆方向拓展。

据悉，在大会上，华侨城董事长、党委书记段先念还明确，将推进盘活华侨城云南集团、云南世博集团、云南文投集团在云南区域存量项目的快速落地，借助央企的资金等优势，通过资源共享、合作开发、股权并购等渠道，全面参与云南全省旅游大开发。

在北京联合大学旅游产业经济研究所所长张金山看来，华侨城在云南的大手笔投资并非意外之举，“再次‘高调’宣布进入某一区域旅游市场，体现出华侨城仍然在尽可能抢占优质旅游资源。”张金山表示，云南旅游市场整体进入大洗牌周期，当地政府引入具备央企背景的企业，与之进行合作，也能看出相关部门欲借此稳定地方旅游市场秩序的思路。

扩张之路难言轻松

高调在各地迅速扩张，然而，华侨城每一步落子并不如想象中顺利。

5月底，西安曲江文化旅游股份有限公司发布公告称，华侨城西部投资有限公司终止对其控股股东母公司曲江文投增资扩股113.58亿元。公开资料显示，双方用了一年的时间“博弈”，最后合作还是没能逃过“流产”的结局。而这也让华侨城的扩张计划缺失了重要的一块“拼图”。

上个月，华侨城又发布公告披露《公司债券2018年跟踪评级报告》(以下简称《报告》)显示，华侨城旗下多个综合旅游项目出现了门票收入、接待游客人数下滑等问题，其中就包括云南华侨城项目。

根据《报告》，去年云南华侨城项目门票收入及接待游客人数均呈现下滑。北京商报记者梳理发现，该项目去年接待游客量出现了两成左右的跌幅，门票收入也同比下降14.6%左右，而今年1-3月云南华侨城月均接待游客和门票收入更是在去年基础上进一步下跌。今年前3个月平均每月接待游客量还不足1万人，月均门票收入也仅在100万元左右，相较之下，去年全年这两项数据分别为1.33万人、182.41万元。

而去年，华侨城在云南提前布下的一颗重要棋子——昆明世博园旅游区5A级景区也因部分服务设施不规范、不达标，卫生不达标等问题被云南省旅游市场秩序整治小组下达整改通知。据统计，1999年昆明世博园开园仅半年就赚得盆满钵满，交出了一张十分亮眼的成绩单：门票收入3.7亿元、游客数量近千万人次。但此后多年，昆明世博园没能延续“世博效应”。2010年该景区游客接待量从196万人次下滑至60万人次，旅游综合收入从1.3亿元下滑到4168万元。每年近7000万元的运营成本，加之园区设施设备的逐年老化，使世博园入不敷出。与此同时，昆明世博园运营方云南世博集团的经营业绩也不尽如人意。华侨城在云南重整旗鼓难度可想而知。

“华侨城的文旅综合体项目，仅在深圳等部分传统旅游资源欠缺的地方运营效果相对较好，然而在大多数地区，华侨城的模式复制难度还是较大的，只能摸着石头探索。”张金山表示。

资金链再承压

“从目前的情况来看，华侨城在云南的投资，基本还是采取了该企业常用的重资产模式。”张金山直言，签订这类投资项目就意味着企业要背负回收周期较长等财务压力。

有机构发布统计数据显示，近年来，华侨城在各地“跑马圈地”投资总额已达万亿元，至少在50个城市有所布局 。然而，对于任何一个企业来说，快速扩张本身就是一把“双刃剑”，投资增加、成本骤增，背后的资金压力不言而喻。

根据华侨城年报显示，2017年公司经营活动产生的现金流量净额为-77亿元，同比减少274.85%;投资活动产生的现金流量净额为-93亿元，同比下降25.64%。华侨城在财报中指出，经营活动产生的现金流量下降，是因为公司通过土地招拍挂获取了大量土地，支付了300多亿元的土地价款。相较于2016年，2017年华侨城的资产负债率从2016年的67.12%增长到2017年的69.9%，增加了2.77%。资产负债率达69.9%，超过房地产行业64%和旅游行业36%的负债水平。

为了缓解周转压力和持续攀升的资产负债率，华侨城在去年8-11月就抛售了近200亿元优质资产。但即便如此，据华侨城公告显示，今年前5个月，华侨城累计借款余额从637.46亿元上升至891.27亿元，新增借款253.81亿元，在扩张战略下，华侨城未来借款余额有进一步上升的趋势。截至目前，公司累计发行95亿元公司债券用于偿还银行贷款。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，可见，在对文旅产业“跑马圈地”的战略布局以及持续不断的大额投资项目，给华侨城带来了沉重的资金负担。而文旅产业一般投资规模大、成本回收周期长，虽然投资资金未必需要短期内到账，但仍让华侨城资金承压。

张金山则认为，华侨城属于大型旅游央企，在投资项目时应该会存在企业风险剥离机制，且部分项目可能只起到领头作用，所以目前来看，资金方面的问题和风险不会很大，“目前华侨城从主题公园向优质旅游资源进军，提出‘文化+旅游+城镇化’转型战略，可以视为对原‘旅游+地产’模式的包装升级，从原本的住宅房地产开发，转向综合地产项目。但随着该公司的落子逐渐向二三四线城市下沉，当地市场能否支撑华侨城的文旅城镇大项目，还有待进一步观察”。