刚刚过去的
3月，老黄埔新盘卖得如火如荼。
未来方洲卖爆上百套，保利
中
央公
馆网
签
70套+。
两大红盘瞬间
“硬气”，4月宣布涨价2％。
但旁边曾经
5万+/平的二手房，却好
像
被
人遗忘了。
察叔发
现，未来方洲旁有二手房整整半年才成交1套，高楼层望江房跌至2
万
+/平，
依
然无人问津。
同样冰火两重天的情况在天河东上演，珠实天河都荟入市，同板块10年楼龄二手房腰斩，跌幅比增城还狠？
170万！买老黄埔“一线”
江景房
很难想象，南向高楼层望江，能和
2字头单价联系在一起。
丰逸尚居，一个楼龄
13年的二手盘，离5号线
文冲
地铁站500米，北边就是未来方洲售楼部，东边数米就是未来方洲在建的工地。
小区只有两栋楼，
29层，三梯七户/八户设计，对口文冲小学，初中摇号。
三年半前，一套
64平的南向望江两房，卖出5.1万/平的高价，风光无两。
（
图源贝壳）
但最近中介跟察叔谈起小区行情时，却是一片茫然和唏嘘。
因为整个小阳春
3月，小区的带看次数只有14次，比不上未来方洲的零头。
整整大半年，小区只成交了一套房，还是
44平一房一厅！
（
图源贝壳）
今年
3月有一套64平望江两房挂牌，单价2.8万/平，中介
说这
个价格很笋了，而且业主那边还可以谈，170万就能入手。
南向高楼层望江，东南方向还能看到黄埔万科中心。
虽然
离江约
1公里，只能隐约看到一条江线，但对于有江景情结的人来说，这可能是广州核心地段，价格最低的江景盘了吧！
而且说实话，在老黄埔核心地段，小户型，低总价的上车盘其实很缺货。
前几年，城光、富颐价格高涨，单价动辄
5、6万/平，总价400万以上，现在新盘价格打下来了，但保利中央公馆、未来方洲，主力还是在250-400万出货。
250万以下的新盘，少之又少。
万科黄埔新城
，总价
210多万上车，但地段偏，离地铁太远，更适合有娃家庭。
年轻上班族，刚结婚的小两口，地铁通勤上班，只能选择二手，这也是前几年丰逸尚居作为二手次新承接了夸张外溢的一大原因。
但今年，老黄埔的上车门槛明显变了，广州地铁
·珑
岄
上城，新规地铁盘，5号线双沙地铁上盖，72平就做出了3房2卫，240万上车，据说目前认筹已经超过500套。
双沙和文冲就隔了一个站，板块次新和老破小的价格挤压可能会更剧烈，对于刚需买家而言，上车的机会也多了。
珠实天河都荟吹风
5万入市
同板块二手腰斩
在天河东，同样的情况也
在上
演！
最近，珠实天河都荟吹风
4.5-5.2
万
/
平
入市，火遍全网，但同在天河智慧城板块，却有一个被大家遗忘的次新盘。
天河星作，沈海高速旁，
离
21
号线天河智慧
城
站
800
米，2016
年开盘
2.8
万
/
平，巅峰涨到
5.6
万
/
平，最近又跌回了
2.8
万。
说起这个楼盘，真是万般唏嘘，是当年碧桂园首进天河，和力迅一起打造的项目。
2016年的天河智慧城，网易总部已经动工，到18、19年小鹏、网易正式入驻，然而附近几乎没有好住宅，来“拓荒”的码农只好租住在云城米酷的公寓里。
所以当年天河星作是开发在了好
时候
，
19年
清
盘
时已经涨到4万+/平，随后保利天汇接棒。
然而进入二手市场后，天河星作却显出了颓势，涨幅跑输，抗跌性也不如同期。
21年，天河星作最高站上5.6万/平，然
而同
期
开盘的兰亭盛荟已涨到8万，保利天汇新房也卖到了7万。
（
图源贝壳）
但近日，同面积北向户型成交，单价仅
2.8万/平。
而
2.8万还不是个例，自去年下半年起，天河星作就成交过多套2万+的二手房，最低的一套仅2.5万，堪称跟黄埔抢客。
明明是
10年楼龄的次新二手，为什么却卖出了老破小的房价？
察叔拿前面同样腰斩的丰逸尚居对比发现，这两个盘有很多共通的
“痛点”。
第一点是花园。丰逸尚居是单体楼，有且仅有
2栋，自然没多少花园。
而天河星作有
7栋，分成两区开发，按道理花园会大一些，但小区中间被一条市政路隔开，花园十分稀碎，居住氛围感荡然无存。
第二点是靠马路，受噪音影响。丰逸尚居在黄
埔东路
和石化路的交汇处，天河星作被马路环绕，南临高速，车流量都很大。
第三点是城市界面。丰逸尚居东面北面俯瞰城中村，天河星作西面也被城中村包围。
最后重点是学校。丰逸尚居对口的文冲小学，
虽然是省一级梯队，但跟老黄埔名校怡园小学还是有一定差距，同样，天河星作
的天英省一级小学，名声也不太响亮。
所幸，现在越来越多新盘开始重视教育，老
黄埔有
黄广附、华师附，天河东也有了清华附中湾区学校
和广州中学加码。
今天，珠实天河都荟官宣公办九年一贯制学校，
引入广
州中学教育集团办学。
直接补足了项目的最大短板，也彰显了板块的发
展
潜力，足以吸引优质资源聚集。
后浪推前浪，楼市分化加剧，
如今的各方面都在“卷品质”的新盘与往日的二手房相比，已是大相径庭，今非昔比。
