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文丨子木

继 上次深圳推出500万刚需购房攻略后，很多北京读者在后台留言，让我写一写在北京，500万的预算，在哪里能买到合适的房子。

北京的情况相对于深圳比较复杂，早期摊大饼式的发展，再加上通州副中心的崛起，多价值点并立，洼地被填平，找到特别突出的地段并非易事，不过在和多个同行老友交流后，倒也得到了让人满意的结果。

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总价500万，在三四线能买到一套别墅，大多数二线城市繁华地段也随便挑，而对于北京，这个房价居于中国魁首的城市来说，可选择性并不强。

根据贝壳研究院数据显示， 北京8月二手房均价在6.2万/平米， 以此计算，500万的总价，正好可以够得着北京80平米的刚需房，属于平均现象，但事实是如此吗？

我们打开北京的房价地图。

可以明显看到，在套均总价层面，核心区东西城区、朝阳、海淀的套均价都在500万元之上，其中朝阳大区最低，也是523万元。

以此说明， 500万的价格对于北京来说，实属核心与非核心的一道分界线。 如果以平铺地理概念测算，500万分界线类似于北京的4.5环。

那么，500万能在核心四区能买到刚需房吗？

我们先设定一个两居室，面积为70-90平米的刚需标准，然后在500万之内，15年之内进行筛选。

这里要注意一点， 买二手房的话尽量要买在15年以内的房子，除学区房外，20年的以外不考虑， 因为房龄对流动性的影响还是很大的，你买首套房如果带投资属性，未来改善的话，起码让下家能贷款够30年时间。

通过以上标尺筛选，你会发现，西城区只剩下了10套，东城区剩下了3套，海淀区是58套，而朝阳因为囊括城区面积较大，则为759套。

而这些可选的500万以下的刚需二手房都有同一个属性——户型极其“惨烈”。跑道式，马桶式等网红户型均列其中。上个卫生间得狂奔，晒个衣服干不了，有的甚至连主卧都没窗户，更别说什么南北通透，动静分离了。

户型切实影响居住品质，是影响房产交易流动性的第二大要素。 户型差的二手房，不可选。

那么以此来看，500万购买刚需房的最合适的选择就落入了昌平、石景山、丰台、房山、大兴、朝阳4环外、亦庄经济开发区，通州副中心这些区域中。那么这些区域该如何选择呢？

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我曾在7月份的一篇文章《京城无洼地》里写过，如果把2014-2019年的涨幅单拿出来，你会发现，最近5年涨幅最大的区域并不是四大核心区，而是延庆、通州、房山、昌平这些非核心区。

为什么呢？

这就是房价天花板限制下的补涨效应。 东西城区、朝阳海淀是最先发展起来的大区，教育、医疗、产业资源均是北京的极值，所以早期大家买房会一股脑往里买。

但等到价格夯实之后，发现后续刚需客买不动这个地区的房子了，天花板出现，那么想买房的人只能在价值区的溢出区域买房，后者开始补涨。

举个简单的例子，海淀由于科技产业成为北京近几年来房价增长速度最快的区，那么当高收入群体把海淀的房价炒到足够高时，后续的购买力只能层层外溢，也就到了上地、东北旺一带。

而当东北旺上地的房价达到一定高度之后，需求外溢就到了隔壁的昌平，昌平的房价因为基础低，很容易被带动，其中回龙观板块这几年成了新的增长点。

可以预见，在接下来的周期里，北京溢出区补涨幅度要大于主城区的房价增幅。 所以，500万刚需客要买房，则要关注一个重要因素： 核心板块的连接价值。

核心板块的连接价值，这个概念比较抽象，如果具象来看， 核心板块可以理解为高薪人口集中办公的区域，一般可以分为两类，产业园区和大型商圈。 而连接价值就是轨道交通，尤指地铁。

在北京买房，要对产业园区和大型商圈的分布做到心中有数。这里介绍一个最简单有效的方法，可以直接用地图软件搜索关键词“科技园”，“产业园”，“商圈”，以及通过“热力图”查看城市区域人口流动分布。

（关键词“科技园”）

（关键词“产业园”）

（关键词“大型商超”）

从图中可以看出，北京在产业上整体是“ 北强于南，东强于西 ”的格局，而且核心板块大多数分布在海淀中关村、西二旗，朝阳望京、国贸，东五环附近。基本和北京的房价梯度相吻合。

那我们开始连接，海淀中关村西二旗的房价目前在7-8万/平米之间，如果想买到500万的房子，人们只能选择周边的区域。

例如上文提到的昌平回龙观，就是典型的海淀高新园区价值溢出的受益板块，除此之外，昌平的立水桥板块，连接海淀、西城区的石景山八角、苹果园板块，甚至门头沟地铁沿线的滨河西区、冯村板块，都是连接价值点。

连接朝阳望京价值的有后沙峪板块，连接国贸的有常营、东坝板块等等，大家可以根据自己所在的工作地去依次类推。

那么南面的核心板块少，就不值得购买了吗？这还要用发展的眼光去判断。

例如在产业分布图中可以明显看到，亦庄就是一个产业集群的新区，而在商圈层面，目前，北京的核心商圈集中在城市的东北部， 而南部这几年依托于政策扶持，出现大量潜力商圈，并不断根据市场调整自己的定位，逐渐细分为多个商圈。

如大兴区“十三五”商业发展规划打造西红门城市休闲商业中心、旧宫商业区等新城级商业区，故衍变出西红门、黄村、天宫院和旧宫等商圈。都是未来的价值点。

其次是“连接价值”，主要体现在轨道交通的地铁层面。例如今年新开通运营的S1号线、6号线西延和8号线南段，就直接带动了门头沟、大兴旧宫等区域的房价增长。

地铁利好对于周边房价一般有三波势头，“规划，在建和建成”，一次比一次强，所以现在把置业方向布局在北京在建的17条铁路旁，就是一个非常明智的购房策略。至于目前北京在建的地铁有哪些，大家可以去查询，网上的信息有很多。

当然如果你很用心，其实500万这个价格依然可以在环内淘到性价比较高的房子。例如下面这套。

位于北京东南3.5环，2007年建成，户型方正的板楼，南北通透，周边配套成熟，业主换房急售，可谓性价比很高的笋盘项目。

通过以上分析，相信你在心中大体对北京的价值区域有了判断方向，那么即使是买新盘也并非难事。如果我们再以500万为标尺来进行筛选。