“管委会+公司”，仅仅是平台公司和社会资本投资人与地方共同合作实现筹集资金和资产的各种方式的概括和统称，可以划分为从“+平台公司”，到“+社会资本”，进而“平台公司+社会资本”，直到平台公司真正发展成为社会资本投资人等几个阶段，是平台公司参与片区开发业务的小学生入门课程。
“管委会+公司”是地方政府与平台公司、社会资本共同合作的基本架构提法，是平台公司走向为地方政府市场化地筹集基础设施建设资金和资产的基本路径方向，但它本身并没有提供平台公司发展壮大的技术创新，不解决平台公司参与片区开发进而成长为城市运营商，所将要面临的资金实力、投资能力、运营经验等瓶颈问题。
二三十年前，我们搞的平台公司融资工作，实际上也从属于“管委会+公司”的基本架构。
只不过，加号前面通常是地方政府，改成“管委会”并不能改变合作架构的本质；
只不过，二三十年前的融资方式，现在多被列为违规或者叫停，必须寻求新的符合监管要求的市场化运作方式。
“管委会+公司”不是灵丹妙药，不能够点石成金，不能够促使平台公司的运营转变到市场化中去，更不要以为，改名叫“管委会+公司”，平台公司就没有为地方筹集基础设施建设资金的使命了，就可以陷入市场化产业投资的陷阱中去了。
平台转型的健康路径，与片区开发的业务路径，是一个硬币的两个面，只有沿着这个路径向着城市运营商的目标发展壮大，才能真正完成新城镇建设的历史使命。
营造招商、利商、亲商、安商的综合性营商环境是地方政府负有提供义务的工作，因此，近30年来，招商引资一直是地方政府经济工作中的核心工作，然而，地方政府对于获得招商引资服务的各种探索，却一直未达理想状态。
在十年前的招商引资工作中，地方政府广义的购买招商引资服务模式，主要是内引外联。内引，即局限于高薪引进招商人才，聘请为政府雇员身份；外联：即向社会上的产业研发机构购买招商引资服务。
但是，聘用的招商引资人员，往往遇到“外来和尚念外语”，外聘人员对当地市情市况、风土人情、办事程序等都缺乏足够的了解，水土不服的情况时有发生，而且实践证明，外聘人员不大可能对招商企业投资决策产生实质性的影响，距离当地政府的期望值相去甚远，外聘人员所期望的政府国企方面的稳定性往往也未必如意，人员更迭时有发生。
在另一方面，外聘机构也存在着同样的问题，七公就曾亲眼所见一地方出资200万聘请某国际知名机构招商引资，一年多过去一事无成。
从2014-2019年，随着原管理库PPP的推行，特别是园区开发类原管理库PPP项目的推进，以华夏幸福为代表的产业新城运营商推广了“土地整理+产业服务”类型的招商引资服务，其优势在于，产业服务费用占土地整理投资比重微乎其微，估计肯定在1个百分点以下，而在土地整理投资中融入产业服务，从其所占总投资规模的比重上来看，又会起到四两拨千斤的奇效，更何况是由社会资本出资，再加上，社会资本投资人能够提供更有竞争力且比较灵活的薪酬方案，因此组合效果远超十年前的内引外联。
但是，“土地整理+产业服务”模式有一个问题，就是在大型基础设施建设项目中，鉴于产业招商引资的不确定性，如果把产业招商服务当做必考题，往往就会有不及格的风险，如果真的纳入绩效考核，就会有血本无归的风险，更加尖锐的问题是，用产业招商绩效考核去决定是否支付基础设施建设投资回报的考核方式，其本身就是不合理的：背不下来三字经就不许娶媳妇，就没道理了——考核对象应该与付款对价存在必然关联；
另一方面，如果把它当做课外题，就会有“象征性考核”的嫌疑，等于是又陷入了“固定兜底承诺回报”的违规举债泥潭。
七公的三个徒弟先后在这一类型企业中任职，也印证了上述规律。
外购招商引资服务的不成功，在很大程度上，是因为在当前发展阶段下，社会招商机构的总体力量尚不够强大，招商引资营销体系尚不完善；
客观上，也存在着地方政府和产业项目投资单位“去中介化”的现实趋势，二者接触后，直接绕开了招商单位。
相反的，有很多地方政府的招商实力是很强的，招商部门对于本地的产业发展具有相当丰富的经验，总体上平均的来看，与大多社会资本相比，地方政府及其平台公司具有更强的能力，但在其开展工作中，遇到的瓶颈之一是需要调动积极性。
总的来说，在招商引资工作中，应该注重利用当地政府的已有力量。
针对招商引资和产业导入，应该把它理解为片区开发的必要内容，但是不应该把所有的宝都押在社会资本投资人身上，社会资本投资人投资的硬环境较多，软环境较少，不能把所有的赌注都押在硬环境一定能够促成所有方面软环境的改善之上。
亦有一些客观原因，造成向社会力量购买招商引资服务的交易结构，存在很多困难。在某种程度上，这些困难来源于招商力量不足够强大，进而招商效果不确定性很大等因素。
如果购买招商引资的服务费率或奖励费率较低，则不易于引入企业，但对于较高费率，在支付金额上，地方政府也经常会产生一些顾虑。
按照经验数据，对于生产型企业，达产后的当地每年税收收入留成金额，较大概率是位于该项目总投资额的2-7%之间的区间里；更何况，企业从投资到达产，往往需经历1-3年甚至更长时间，在达产之前的阶段里，会有相当长的一段儿时间没有税收贡献；而这样的收入能力显然与购买招商引资服务的理想费率存在一定客观差距。
为此，地方政府一是担心大规模企业投资一旦引入，财政的当期支付能力不足，二是担心因此承担财政资金或国资流失的责任，三是如果反悔违约，会伤害地方政府的信誉，进而也会破坏当地的营商环境。
地方政府购买招商引资服务遇到的市场力量不足和客观困难较大等情况，综合促成了近年来开始兴起的地方政府向平台公司购买招商引资服务的操作。
产业投资人赴外地投资的动力，主要是来自于更低的物流、人力、技术成本，以及更高的技术水平、效率等等方面中的某一项或几项；而其投资的阻力，无非也来自于这些方面。
对于外地企业投资，如果遇到一些本地特殊的情况，导致外地企业投资成本高于其母公司所在地或高于其他地区，我们把这一部分高出来的投资成本，称为“额外成本”。
“额外成本”的内容，视情况而定，可以是硬件新建成本，也可以是软件效率环境成本。不管这部分“额外成本”，是天然的(包括新建投资、物流成本等等)，还是人为的(大家都懂的)，都可以考虑花钱去解决；在短时间内，也只能考虑花钱去解决。
对于招商部门或者机构来说，招商引资的问题，实质上，就是解决如何为“额外成本”买单的问题，特别是“谁”来为额外成本买单的问题。
通过科学的机制设计和安排，这个额外成本，将由地方政府的招商部门或社会的投资招商机构来预付、垫付，或者报销。最后，地方政府在税收留成范围内，给这些为企业报销的机构，进行再贴现再报销。
需要注意的是，这里是一种特殊的“贴现”或“报销”，就是贴现金额或报销金额，一定会大于垫付金额。补充关键的一点，这里所述的支付、预付、垫付、报销，并不是固化的先后程序，投资促进招商机构既可以根据自己的判断，先期为产业投资人垫付营商款项(额外成本)，地方政府也可以提前为招商机构出资(报销)支付额外成本，——一切缘于各方对于产业投资前景的判断。简单的说，地方政府仍然必须拿出资金来，向为本地经济做出贡献的产业投资人，支付费用。
其中市场化的规律是，先期的投资，是由招商机构投入的，然后，当招商引进的企业对当地有贡献时，则地方政府会奖励招商机构；当招商引进的企业对当地没贡献时，则地方政府对招商机构无付费。
至于什么样的企业给报销，什么样的企业不给报销，由本地投资招商机构来判断，觉得有希望的就报销，觉得没希望了就别报销。
这个投资招商机构由谁来充当呢？目前看只有两类机构，一种是城投平台公司，另外一种是专业招商公司，包括工业地产商。
商业和工业地产招商和开发的逻辑就变成两层三极结构。
最前面的一极是地方政府，最后面的一极是产业投资商。
中间的一级是一个多元化的结构：它包括土地一级开发人，现在大部分是由央企建筑施工单位来承担的，他需要承担规划商住用途的土地出让风险。
还有一元，是产业投资的招商人，他需要为产业投资人的配套设施，比如说厂房和一些软性环境，就是针对刚才说大家都懂的那些环节来进行垫款。
城投平台公司可以根据自己的实力充当上面的中间一极中的两个角色，可以理解为我们以前说过的京东自营角色。实力较弱的平台公司，也可以只充当牵头协调的组织者，就是我们以前谈到过的淘宝平台角色。
需要城投平台公司做的，仍然是投资于基建，或者具体的说，投资于城市建设。土地仍然是城投公司获取盈利的唯一主要手段，同时应当增加招商引资的职能。
城投平台公司的第一个30年，我们把它称为“捡钱阶段”。在招商引资的历程中，招商也长期属于包赚不赔而且四两千钧的业务。比如我们考察华夏幸福的产业园区业务，可以发现，投资几十亿的大型产业园区开发项目，每年的招商费用大不了几千万，简直就跟没有一样(华夏幸福的失败案例有其他的原因，无论如何肯定不是招商引资投入不足的原因)。
在这个阶段，城投公司主要是投资与土地一级开发，大概率就是赚钱。我们把它比作采掘业，通俗的说就是“家里有矿”。
在城投公司即将进入的下一个阶段中，土地仍然是城投公司获取盈利的唯一主要手段，同时应当增加招商引资的职能。更重要的是，无论是投资土地一级开发还是招商引资，都已经进入了投资不一定能够盈利的时期。这种对于营商环境的投资，开始有了一定的风险。
这个风险不能由地方政府来承担，承担了就是或有的隐性债务，只能由城投平台公司或者他所引入的社会资本投资人来承担。对于招商引资和营商环境的投资才是城投平台公司转型的新方向。而不是去淘什么下水道、烧垃圾、开公交，不是禁止城投平台公司去做这个事情，而是有太多的人会做得更好，恐怕是只有城投平台公司做不好。
不过，招商发挥作用的逻辑，仍然是GDP—>就业和购买力—>购房—>土地出让收入。不要以为产业招商带来的税收能发挥作用，——不是没有用，而是太慢了。从融资的角度来说，时间来不及。
基于平台公司与地方政府的密切关系，政府招商雇员与平台公司雇员是很难清晰区分的，而随着片区开发模式中“政府—平台公司—社会资本”架构的广泛应用，向平台公司购买招商引资服务，不仅起到了调动积极性的作用，发挥本地政府内部招商部门的能动作用，同时，如下节所述，从整个项目的角度来看，也有可能在一定程度上实现利润控制的功能。
地方政府在包括购买招商引资服务等一系列营商环境建设的项目中，可以设置超额利润返还或超收部分分成的机制，但这种机制，对于外部社会资本则不易接受，而较易为平台公司所接受。
在这种结构中，平台公司的超额利润返还等机制的设计，成为招商引资奖励支付的一种“回流阀”，在促进招商引资的同时，避免了意外的巨额资金支付，也形成了招商引资服务的提供商平台和“缓冲区”。
在平台公司的发展历程中，向平台公司付费，一直是个困扰政信领域的问题，注资安排略显僵硬，专项资金难以关联，往来借款被判违规，因此，购买招商引资服务就成为了向平台公司支付服务费用的一种重要渠道了。
七公做了21年工业和服务业招商，优惠政策的关键就是税，说别的都是忽悠，都不是政府能做到的。
就像你跟女朋友相处一样，你说你有感情是你有感情，但是你得花钱，咱不说花多花少，你也要尽力而为。
你一分钱不拿，光说我对你可有感情了，那你就是耍流氓。
落后地区，软硬件都比不上先进地区，想服务，都不知道怎么服务。还不拿出真金白银来，那不是死路一条么？
现在的问题，不是返税不返税，而是在税收留成范围内，怎么支付才合规。
营商环境优劣是招商引资成败的决定性因素，营商软环境是营商建设的长期重要因素，但营商硬环境是招商引资的入门课。
地区的强弱，首先表现在营商硬环境的差异上，包括地理位置、交通便利以及资料成本等诸多方面因素。营商软环境的影响，主要会在长期上发挥影响，主要包括办事程序、行政效率、法治环境、人力资源、公平竞争、消费人口、供应链条、人文关怀等诸多方面因素。
无论是硬环境还是软环境，弱地区都难以在短期的三五年，甚至十年八年内超过强地区，在税收留成内，对投资人加以支持而起到补贴作用，是招商引资工作在短期内不可能绕开的唯一路径。
拿出真金白银，对于地方来说，主要的来源只有税收和土地出让收入，而对于产业项目，现实的情况是，土地不赔钱就不错了，惦记不上的。说白了，只有税收。对于二线及以下城市来说，脱离税收谈产业招商，那才是对区域发展和社会福祉最大的不负责任。
对于地方政府来说，税收，必须拿出来，没有任何疑问。当然，不是把税收直接拿出来支用，那个叫坐支，会判刑的。而是，针对产业投资者所产生的税收留成，做出预算支出安排，用于改善、弥补(或者说报销)产业投资者在营商环境方面的额外支出。
解决招商引资返税禁令的路径，是在税收留成金额的上限之下，对于企业新增固定资产投资和GDP及就业等参数进行综合测算，为它赋予比税收分成返还更科学的算法，并通过城投平台公司的风险分担机制，将这些资金用于对企业直接产生效益的生产经营配套支出之上。
超出实际税收留成金额的优惠政策，会造成地方政府额外新增的支出责任，严重的情况下，造成巨额财政资金损失的，则属于滥用职权等违法犯罪行为。
我们之前常常提及的时任淮南市市长曹勇，违规返还土地出让金，滥用职权罪，处有期徒刑二年六个月的案例，就属于此类。
不能针对税收留成进行挂钩，但是政策并不禁止对GDP、固定资产、就业人数、拉动上下游企业GDP等等指标进行挂钩。
而且，GDP=工资+税收+企业盈利+折旧
也即，税收=GDP-(工资+企业盈利+折旧)
其中，工资=就业人数×平均薪酬
另外，简单的说，折旧=固定资产投资/折旧年限
所以说，对招商引入企业的支持资金额度，完全可以利用f(GDP-企业盈利)的公式来进行粗略计算，也可以加入固定资产投资和本地就业人数等因素。
近年来，我们也关注到有些项目还加入了安全生产、环境友好、科技研发、产城融合等方面的评价因素，但是，除了安全生产、环保要求等可以作为否决性因素以外，由于其他因素的可控性弱，故不宜作为主要指标来参与考核评价。
1. 简单的说
简单的说，对于产业投资人招商支持政策的支付范围，主要用于投资项目所需要的通用设施和事项，其他方面，主要用于招商费用的支付。
例如，标准化厂房及其土地，水电气热路等红线内小配套设施，通用设备；可行性研究报告、环境评估报告等投资论证和行政审批所需要的第三方费用。
2. 打个比方
打个比方说，低端开发商卖清水房，你卖精装房，还报销看房打车费。
没毛病，Oh yeah，完美。
七公十几年前就是这个路子。
记得协议中明确约定产权都归城投平台公司哦，否则国有资产流失了。
当然，允许产业投资人以低租金长期模式以租代购。
当然，租金也可以由城投平台公司支付。
3. 到此为止
从吸引产业投资的角度来说，如果能做到这一步了，产业投资人已经可以拎包入住了，不用带钱就能投资了，如果投资人还不满意的话，那当地政府就放弃吧。
