国庆特别篇——“一文读懂”系列，旨在通过各区的视角去分析内部板块的差异，帮助大家更细化的选择适合自己安家的区域，同时也为大家深入了解各板块居住舒适度的差异、发展潜力的分析等等提供一些参考。
黄埔是广州最具活力的区域之一，特别是与萝岗合并为新黄浦后形成合力，是广州非常非常重要的工业基地与科创中心。
广州开发区、黄埔区，作为广州实体经济的主战场、科技创新的主引擎、改革开放的主阵地，是“企业和人才离成功最近的地方”
以上是黄埔区的自述，黄埔区以一己之力贡献6549亿工业产值，当之无愧是全广州工业最强区域。
黄埔区位
工业带来的税收是最实在的，黄埔区在某种程度上能比天河还要富，所以黄埔拿着这些钱，搞了旧改、搞了有轨电车等等大工程。
工业产业链一旦培育好，就不容易迁移，可以预见未来黄埔在第二产业的优势会越来越强。而它真正要做的，是产业升级、发展商业、引进人口，这才能正向循环，做大做强。
知识城
从2010年奠基建设，到如今知识城已经来到了第14个年头，从一片黄土再到今天初具发展规模，梦想照进现实。普通人的观感就是房价坐了次过山车。
目前知识城汇聚了全球顶尖的生物制药、集成电路、新能源汽车产业。
但坦白说，我认为知识城的天花板非常低。
知识城在整个黄埔的排序是老幺位置，黄埔会把更强的总部企业安放在鱼珠、萝岗，知识城更多情况下只能自力更生。
板块的投资价值取决于天花板，以往知识城短期内冲到4w，是得益于城建面貌的大幅度提升，基建配套在短期内集中兑现，但繁华过后都是泡沫，比起高峰时期，知识城的楼价已经回落不少。
知识城的任务是利用廉价的土地引进产业，虹吸东北部人口，让从化、增城片区能快速融入广州一同发展。既有中新合作的前提，更有提携东北部的任务。
距离市区30km是知识城无法回避的短板。任何城市都不可能跨越如此长的距离进行中心转移的，总的来说知识城适合自住兼顾一点点投资，以后跑在广州大多数区域的前列是可以肯定的，但是你想它带给你超额回报，就多少有点白日做梦了。
知识城注定无法成为主角，但是能成为一个优秀的配角也是很不错的。
所以，知识城只适合在知识城上班的人购买，而且价格不能太贵，2-3万以内才是符合市场主流，不然对比隔壁增城房价溢价太多了。
别想着在知识城买房赚钱，别想着未来如何高大上，广州有句俚语“今时不同往日”。
科学城——黄埔事实上的中心
黄埔三城鼎立，北知识城、南海丝城（老黄埔），中间是科学城。
在国内城市中心很好找，常常都是政府机构附近不远。
新黄埔的区政府大楼就搬到了科学城，左右护法是宝能和雪松，当年最牛逼的企业之一。
虽然眼光不咋样，但黄埔想做强科学城的心，各位是能看到的。
房价方面靠近市区有天河智慧城，近郊有知识城、增城，价格只能在这两者之间2-6万/㎡，超过天河智慧城的话市场不会认可。
老黄埔——天河外溢
黄埔的想法很容易猜，地理位置好的地方，其实承接天河外溢就能发展起来了，像鱼珠、文冲一带，根本不愁发展。反而是最偏远的知识城，一定要上高规格的规划，不然企业不来、人才更不会来。
核心还是围绕三城一岛做大做强。
生物岛以医药科技产业为主；海丝城（老黄埔）以高精尖的人工智能为主；科学城以世界500强产业链+创新科技企业为主；知识城则是参考硅谷，未来以高校+企业为主。
黄埔产业分布
老黄埔的房价同样受到天河、增城的挤压，不过地利上更靠近市中心，能够承担的溢价更高。
所以以城市之光为代表的地铁上盖、配套齐全的盘站稳4w不是问题。
另外，不喜欢重工业的朋友，建议别考虑老黄埔。
最后，黄埔工业实力的强悍大家有目共睹，看黄埔区的规划，还是想把自己的优势继续扩大。
未来的城市竞争，肯定是对企业、人才的竞争，这点我们不需要怀疑黄埔的实力。
但是在过去几年黄埔的炒作风气太强，旧改步子迈得太大，如今正在“疗伤”。总的来说，黄埔是广州最有活力、最有前景的区域，这点毋庸置疑。
