上海两幅黄金商办地全部底价成交！ 高地价真的被消灭了吗？

7月25日下午，紧邻大虹桥国家会展中心的一幅商办地块：青浦区徐泾镇盈港东路北侧42-03地块低价拍出，最终地块以14.3亿元总价被正荣房地产公司、杉杉控股、上海宏臻农业科技、上海世纪新晨投资、上海蚪三实业五家联合体竞得，溢价率0.93%，楼板价8075元/平米。

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地价解读：招挂复合后地价回落明显

该幅地块几乎紧贴2号线徐泾东站及国家会展中心，属于大虹桥的核心区域。这样一个黄金地段能够拍出如此低价，主要还是归功于今年上海土地市场普遍使用的招挂复合拍地模式。这样的模式下，基本以房企开发能力而非所出金额确定最终中标者，因而地价被明显压低。在同一区域，就在去年还曾诞生过青浦地王，青浦区徐泾镇徐南路北侧08-04地块当时拍出的价格超过45000元/平米。

周边房价：写字楼5万起 住宅6万起

最后，让我们来看看该幅地块所在大虹桥板块的市场行情，截至目前，大虹桥核心区的写字楼几乎汇集国内顶尖的开发商品牌，价格基本在5-8万元/平米。而周边住宅价格也水涨船高，目前最低单价在6万元/平米，价格较高的项目卖到9万元/平米。此次低价地块未来入市或许会对区域市场形成一定冲击，不过项目入市至少也在1-2年之后。

闵行轨交上盖商办再度底价拍出

而在7月26日下午，另一幅紧邻地铁的优质商办地块：闵行区浦江镇轨道交通8号线浦江镇芦恒路1-2-10地块再度底价拍出，最终中骏以3.293亿元的总价竞得该地块，溢价率为0%，楼板价16000元/平米。

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业内点评：出让条件苛刻 地价回归理性

上海中原地产市场分析师卢文曦表示：近期出让地块本身附带建设条件比较苛刻，比如受让人须在已经批准的控制性详细规划附加图则或风貌区保护规划基础上进行方案设计，同时须自持50%的办公物业和自持 80 %的商业物业（包含酒店、会议中心）不少于20 年。可销售部分以层或栋为单位，且办公最小面积不小于2千平米。这些大大压缩投机机会。除此外还有其他公共设施建设的要求，这些都增加开发成本和难度。

其中，徐泾地块由于采取复合出让方式，最终结果还是意料之中的，没有出现高溢价现象。不过有趣的是以往拍卖中也就2、3家联合拿地，而这次联合体有5家房企共同组成，这也说明中小企业只有抱团才能争取到生存机会。此外，大虹桥虽然定位高，发展前景都比较乐观，但是市场竞争也比较激烈，没有强大的综合实力项目盈亏有较大不确定性。

由于近期楼板价较低，市场会重新评估区域地块价值，如果后续再度推地，价格理性回归的可能性比较高。当然，前期高价拿地的那些项目也会面临不少压力。