这6个城市，房价两位数下跌

文|余飞 文章来源 |城市财经

01

六城领跌

昨天的文章《无一城不降！房价，卷疯了！ 》我介绍了国家统计局发布的5月份70个大中城市二手房价格变化情况。

总结起来就一句话：5月份70个大中城市二手房价格，环比和同比，无一城不降。

制图：城市财经；数据：国家统计局

这让我们这些吃瓜群众再一次见证了历史。

去年12月份，曾出现过无一城上涨的局面，当时只有杭州房价环比持平。

而这一次，则是全线下跌。

从环比来看（相较于4月份），跌幅前五的城市依次是厦门、南昌、济南，唐山、宁波、广州并列。

从同比来看（相较于去年5月份），徐州、厦门、广州、武汉、南京、温州6个城市领跌，跌幅都在10%以上。徐州跌幅第一。

也即这六个城市相较于一年前的房价，实现了两位数下跌。

制图：城市财经；数据：国家统计局

这六个城市，经济、产业、人口底子都不弱。

广州是一线城市、超大城市、国家中心城市、副省级城市、第一强省之省会城市。

厦门是副省级城市、计划单列市、国家经济特区。

武汉是强二线城市、国家中心城市、省会城市。

南京是强二线城市、副省级城市、第二强省之省会。

至于温州、徐州，是普通地级市中的翘楚。徐州是苏北第一城，温州是浙江经济实力仅次于杭州、宁波的存在。

为何是这几个城市领跌，为何这几个城市房价跌幅这么大？下面以徐州为案例，加以分析。

02

淮海经济圈话语人

当初上涨有多厉害，现在调整就有多狠，似乎成为了徐州楼市的注脚。

徐州地处山东、江苏、安徽、河南四省交汇处，是中原与江南、北方与南方的缓冲地带，自古便是兵家必争之地，在古代中国中，是九州之一。

苏东坡的最美诗文，写于黄州。在杭州、徐州，则干出了他官宦生涯中靓丽的政绩，给杭州疏通西湖的淤泥，建立苏堤；带领徐州人民抗洪救灾，扛住了黄河决堤的势头，并建立了黄楼，如今黄楼还在徐州城内屹立着。

正因为位置关键，进入新时代，徐州虽然没有成为省会，但在火车时代的交通上，丝毫不属于省会南京，这里有京沪、陇海两大干线交汇，在火车时代，徐州是全国性的交通枢纽之一。

当然，进入高铁时代，徐州的交通优势渐渐失去，并逐渐被边缘化。而且，随着其煤炭资源枯竭，这座曾经的交通要地、工业重镇，光环逐渐暗淡。

然而，在上一轮牛市期间，徐州的光环再次回归，因为有政策利好加身。

2017年6月，国务院批复《徐州城市总体规划（2007-2020）（2017年修订）》，国家层面上首次对徐州作为“淮海经济区中心城市”定位予以明确认可。

这是管理层对徐州过去几年发展成果的肯定，也是对未来发展的支持。

在中国，作为一个非省会城市，非直辖市，非计划单列市的普通地级市来说，能够被定位为一个区域的中心城市，徐州是第一个，就连最牛地级市苏州，都未获得过如此殊荣。

徐州能成为淮海经济区中心城市，实力使然。

2018年11月，国务院批复《淮河生态经济带发展规划》，明确淮海经济区包括江苏的徐州、连云港、宿迁，安徽的宿州、淮北，河南的商丘，山东的枣庄、济宁、临沂、菏泽等10个城市。

普遍远离省会，属于典型的省际交汇的“边缘地带”、省际毗邻地区，基础设施建设滞后，总体发展水平不高，而徐州在其中，显得鹤立鸡群，这个头衔不给徐州，还能给谁？

借助这个势头，网上这 几年 一直有一种呼声，设立淮海省，将徐州设为淮海省省会。

这个愿望目前仍是一个讨论，但徐州获得中央给予的 “淮海经济区中心城市”定位，给它的楼市带来了实实在在的利好。

同时，徐州自身推进的产业升级，也略见成效。

中国新闻周刊最近发布的一篇文章《徐州要做“带头大哥”？ 》中提到：

去年跃居全国先进制造业百强第22位，其工程机械产业更是入选首批国家先进制造业集群。此外，徐州采煤沉陷区累计治理修复比例达72.9%，林木覆盖率连续五年居江苏第二。

前两天本号写机械之都长沙的文章中说过，按照最新的机械企业排名，徐工机械位居全球第四。

这种局面之下，叠加上一轮牛市中，热钱到处流窜，只要有概念，热钱就会扎堆涌入。

这个头衔落下，加上徐州经济表现不错，大批热钱涌入徐州，同时吸引了大批品牌房企入驻抢地，徐州的地价房价双双拔高。

徐州的楼面价，从2018年突破万元，再到2020年逼近1.7万元/平方米，期间，地方频出，楼面价的天际线不断被刷新。面粉价格不断上涨，面包价格焉能不涨。

当然，徐州房价上涨的背后，货币棚改更是重头戏。

货币棚改是绝大多数三四线城市，尤其是那些本身人口流失，经济低迷，但房价却能跟涨的城市，上涨的主要动力。

徐州房价不间断上涨背后，货币棚改同样功不可没。

以徐州房价多次领跑全国的2020年来说，2020年全国货币棚改本来就转向了，但是徐州当年的棚改，却是火力全开。数据显示，2020年徐州市区范围内计划新征收项目69个、约1276.41万平方米，前期推进项目28个，约592万平方米。

多种因素叠加下，徐州的房价上演了连续上涨数十个月的 纪录 。

房价高点时期的徐州，但凡是地段好且品质不错的楼盘，销售均价普遍超过1.5万元/平方米，甚至还有一些楼盘售价超过2.5万/平方米。

房地产经济躁动下，徐州的GDP也在快速增长。

如今的徐州，已经打入了中国内地非省会地级市十强阵容。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

03

连跌14个月

在前两天写万亿GDP城市新秀常州、烟台房价调整的文章中，我强调过：

即便拥有不错的产业、经济和人口，也抵挡不住大趋势。因为 尽管高房价城市中，有一批产业、经济、人口表现都不错的城市，但是，高房价严重透支了这些城市的支撑力。

正因为房价远超城市大多数的购买力，让大多数无房的人只能望房兴叹。再加上三年黑天鹅让很多人的收入缩水，让有实力投资的人也丢失了信心，才进入了不断调整的周期当中。

比徐州经济、产业更强的常州、烟台楼市都已经陷入了泥淖，遑论徐州。

房价高点时期的徐州，比肩常州。 但综合实力，徐州远逊色于常州。

GDP方面，常州已超万亿，徐州还不到9000亿。人口增量方面，七普数据显示，2010年至2020年，徐州增加了50.7万人，同期常州增加了68.6万人。

收入方面，2023年江苏13个城市，有9个超过全国39218元平均值，其中苏州、南京最高，都在7万以上。无锡第三，常州第四，都在6万以上。

同期的徐州为38089元，位居江苏省倒数第三，是江苏省四个人均收入低于全国平均值的城市之一。

产业方面，常州统计局披露，2021年的常州， 拥有4个千亿制造业产业，分别是电气机械和器材制造业（产值2956亿元）、黑色金属冶炼和压延加工业（产值1485亿元）、通用设备制造业（产值1116亿元）、专用设备制造业（产值1036亿元）。

4个千亿产业产值合计6527亿元，位居全国第18位。

徐州尚无1个总产值或总营收过千亿的的产业。

从江苏省统计局公布的其下辖十三太保市区（不含所辖县与县级市）的工业情况来看，常州市区规上工业企业数量高达5599家，仅次于苏州，比南京、无锡都多。而徐州只有1081家。

徐州市区规模工业企业总营收3837.09亿元，常州则为13462.14亿元。

来源：江苏省统计局

综合实力远不如常州，房价高点时期却比肩常州。如今常州在不断调整，徐州焉能好受得了。

徐州的房价，从国家统计局的数据来看，见顶于2023年3月。但实际上2021年就已经转向。

2021年，徐州一个楼盘因为降价而被喊停的消息，让徐州的房价陷入了尴尬。

2021年10月份，徐州贾汪区吾悦华府项目，以“工抵房”的方式，在国庆期间搞了一波促销，结果被业主举报了。

该项目 备案均价为7200元/平方米，实际成交均价在6300-6400元/平方米左右。

贾汪区市场监管局展开调查后发布了《责令改正通知书》，告知开发企业：

其以“工抵房”的名义宣传销售商品房的行为，违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》，责令停止该违法行为。情况说明提及，至10月11日（2021年），已退还41户意向金。

从国家统计局数据来看，徐州二手房价格从2023年4月份开始下跌，一直跌到如今，连跌了14个月。