全球资管巨头断供上海写字楼："空手套白狼"破局

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交易历程

2017年，贝莱德从美国保德信（Prudential）手中收购了上海北岸长风的E栋和G栋写字楼。这笔交易的总价高达12亿元人民币，单价约为4.3万元/平方米。当时，这笔交易被市场高度评价，认为它“显示了贝莱德对中国核心城市办公项目的信心”。

然而，贝莱德并非全款收购这两栋楼。它仅支付了35%的首付，即4.2亿元人民币，剩余的65%资金——约7.8亿元人民币——是从渣打银行贷款而来。这种高杠杆的收购方式，是贝莱德惯用的策略：利用银行资金收购资产，通过租金收入覆盖贷款，等待资产升值后再出售套现，从而获取巨额利润。

渣打银行为何愿意配合贝莱德的这种操作？原因在于当时市场环境的乐观预期。保德信在2016年从李嘉诚家族手中购得这两栋楼时，仅花费了8.3亿元人民币，一年后转手就赚了45%的利润。这种成功的案例让渣打银行相信，只要贝莱德不违约，银行就能稳赚不赔。

违约与断供

贝莱德违约，是很多人未曾预料到的。毕竟，作为全球最大的资产管理公司，贝莱德管理着近12万亿美元的资产，区区12亿元人民币的项目似乎并不在话下。然而，现实却出人意料。

虽然，这两栋楼的小独栋出租率达到了100%，但主楼的出租率仅为50%，低于市场平均水平。此外，这个原本的商办项目甚至被建议“改造成长租公寓，也可散售”，这反映出整栋出售的难度之大。

2023年，贝莱德的这笔贷款到期，但它并未按时还款，而是选择了展期一年。这一年里，贝莱德试图出售这两栋楼，甚至狠心打了个七折，以8.4亿元人民币的价格出售，价格已经回到了2016年的水平。即便如此，依然无人问津。

2024年，贷款再次到期，贝莱德既没有选择再次展期，也没有偿还贷款，而是主动选择了违约，弃楼断供。于是，这两栋楼以7.8亿元人民币的价格，流转到了渣打银行手中。

据仲量联行的评估，这两栋楼的卖点是“以低于贷款成本的价格进行出售”，这意味着预期售价比7.8亿元人民币更低，单价可能低于2.8万元/平方米。

如今，压力全部落在了渣打银行身上。这两栋楼能否顺利出售，取决于是否有更大的金主愿意接手。但从目前来看，外资接盘的可能性不大。毕竟，贝莱德的前车之鉴就在眼前。如果要成功出售，可能还需要大幅降价，才能吸引到愿意抄底的买家。

贝莱德为何会选择主动违约？原因与一般断供的情况类似：剩余贷款余额已经高于物业的当前市场价。在这种情况下，断供能够在一定程度上减少财务损失。

市场现状

高力国际的数据显示，2024年第四季度，上海甲级写字楼的空置率达到了19.6%，接近国际上20%的预警线，而租金环比下滑1.2%，降至6.54元/平方米/天。在18个次中心区中，有13个区域的空置率高于20%，例如北滨江区域的空置率高达55.7%，苏河湾区域达到43.1%，而长风区域空置率也达到了34.7%。

在这种情况下，为了提高出租率，许多业主不得不降低租金。而这种降价趋势，预计在未来几年还将继续。

从国内来看，一线城市的写字楼空置率普遍较高。深圳的空置率最高，而北京、上海、广州也都在预警线附近徘徊。从全球范围来看，2024年二季度，写字楼空置率也超过了20%的预警线。这表明，商业地产的贬值并非仅限于北上广，而是一个全球性趋势。

如今，全球对办公空间的需求正在发生变化。对优质办公空间需求较大的行业，如金融、零售等，正在逐渐被新兴行业取代。而如今资金充裕的行业，如人工智能和科技行业，对办公条件的要求并不高，甚至可以通过远程办公来满足需求。传统金融中心，如新加坡、中国香港的商业地产市场正在遭遇重创。

事实上，已经有不少机构开始抛售甲级写字楼。例如，黑石集团以9900万美元出售了淮海627项目，而当初其以9300万美元收购并大手笔翻新，持有8年后仅升值6%；高盛和太盟领衔的财团出售上海仙乐斯广场，价格从35亿元人民币调低到28亿元人民币；新加坡的OUE房地产信托以19.2亿元人民币出售上海力宝广场，比高峰期估值折价35%。