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投资乐趣
访谈主持
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江涛 乐趣投资创始人 对牛人比对牛股更感兴趣
访谈嘉宾
|
张翼翔 北京铀链投资公司董事长
文字整理|
乐趣投资（ID:lequtouzi）
全文约5700字，阅读时间约11分钟
首单央企REITs的推出是标志性转折事件
江涛：
乐趣投资下午茶，
4
点一起来喝茶。欢迎各位收看第
145
期乐趣投资下午茶节目。
我是主持人江涛，请来的嘉宾是北京铀链投资公司董事长张翼翔先生。
张翼翔是节目的老朋友，除了做私募，他还是北大光华管理学院金融协会副会长，也是科班出身。
这次请他过来做节目，是因为我们注意到最近有一个比较重要的新闻，关于中国的租赁市场出来一个非常大的利好。张翼翔原来在中信证券做研究员的时候，就在研究银行地产。他现在做的基金也是在做宏观对冲，主要做指数的研究和操作。
所以我们也想看看作为一个专业人士，怎么来看这条新闻的意义？可能会对中国的房市、股市，乃至房地产股票会有哪方面的影响？
我先把这条消息简单说一下。在
10
月
23
日的晚上，
保利地产
发布了一个公告，说它要发行国内首单央企租赁住房
REITs
，也就是房地产信托投资基金，发行总额不超过
50
亿并获上海证券交易所通过。这个消息出来后，我知道我有一些做投资的朋友对这个非常关注。
您怎么看这个新闻的出台？
张翼翔：
我们要结合保利地产董事长的讲话。就这个
50
亿房地产信托投资基金的获批和发行，保利地产董事长宋广菊对记者做了一段意味深长的讲话。
主要有两条：
第一，按照中央的决策部署，房子是用来住的不是用来炒的，保利集团作为央企，有责任有义务落实中央的部署。言下之意，这不是保利集团自己的市场行为。第二条，他同时把这个话题高度拔高了，保利集团作为一个央企，要肩负起必要的社会责任。你看他提的两点当中丝毫没有谈市场行为，也没有谈论经济。这才是这个基金推出的背景。
江涛：
实际上不光是一个市场行为，可能还有更深层的意义在后面。
REITs
也叫房地产投资信托基金，按照概念解释，它是向投资人募集资金以后，用于投资房地产，通过收取租金的途径为投资人产生投资收入，是不动产证券化的一个重要手段。即使对于没有庞大资本的中小投资者来说，也可以通过
REITs
来参加房地产投资。
在你们读
MBA
的时候，关于房地产信托基金也是其中需要研究的一个方向或者课题吧？
张翼翔：
对。中国房地产信托投资基金一直在中国市场没有推行开来，小范围批了几只，只是一个试水的性质。这一晃眼时间过去很久了，我当时在北大读研究生的时候，
西方经济史这门课曾经专门有一个章节讲房地产信托基金。
当时还是厉以宁老师主讲，那个时候厉老师还是很年轻、很新锐。
江涛：
当时是哪一年？
张翼翔：
那是
2005
年、
2006
年的时候，
12
年前，厉老师就给我们讲了这个课。那个时候中国市场只有一两只而且是象征意义的，厉老师从西方发达国家的发展来分析房地产信托投资基金，它在什么时候推出合适，作用是什么，对老百姓的作用是什么。
现在来看，其实是完全按照这个规律来推行的。因为西方的市场经济比我们实行的时间要长，相应的市场法规比较完备，关于房地产信托基金的推出时机、作用，其实和西方的几乎是完全一样的。所以时隔
12
年之后，厉老师当时给我们上课讲的话，现在一一都应验，还是当时设计的那个模式。
江涛：
那你觉得中国在这个时候推出房地产信托基金，它的意义在哪里？对房市有什么样的影响呢？
张翼翔：
说它是一个标志性的转折都不为过。
因为前几次房地产信托投资基金推出来的时候，是试水的性质，社会影响很小，而且都是很低调、悄悄进行的，纯粹是一个摸索阶段。这回保利地产的房地产信托基金推出不仅如此高调，而且公司董事长出面讲话把它定位为落实中央部署的一个重要细节。
我们之前做节目的时候，经常说在我们国家做股市，首先你得研究政策，这是国情。
江涛：
而且需要看新闻联播，看人民日报，是吧？
张翼翔：
对。但是还有个小细节，就是在中国一定要看细则。
因为领导人的讲话往往是方向性的，战略性的，下面的央企、各个部委落实的细则往往非常具有可操作意义。
尤其对我们做股市的人而言，更关心细则何时出台以及方向。
房地产暴利时代结束 对股市是重大利好
江涛：
为什么你认为是标志性的转折性事件呢？
张翼翔：
大家对房地产都很有感情，因为十几年来一直上涨，上涨的源头其实来自于
1998
年的一份文件，把房地产由福利分房改成商品房，推向社会化。现在回头看它是转折性的标志性事件，但是那时那刻并没有引起人们更多的关注。所以说，
一个真正的政策细节推出的时候，往往都是不被人特别关注的
，只有我们这些所谓的专业人员研究的时候才注意到它。
1998
年之后，房地产拉开将近
20
年的上涨序幕，而这次房地产信托投资基金的推出，也就
意味着房地产高速增长的时代结束了，后面进入一个平稳运行的阶段。
是不是会下跌不见得，因为国家需要维持稳定，但是至少房地产向上的大气候已经没有了，这也是转折性的。
江涛：
是不是意味着炒房时代也要过去？
张翼翔：
说明它不可能再有暴利的机会，顶多只是一个社会平均收益。
就跟你开饭馆、开小吃店一样，追求的都是社会平均收益，肯定利润率比较接近了。
江涛：
在最新的政府工作报告报告里面，关于楼市也有论述，就是“
坚持房子是用来住的不是用来炒的定位，加快建立多主体供给，多渠道保障，租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
”我觉得这个定位应该非常准确，而且让全体人民都住有所居，这是非常大的一个目标和方向。所以房地产信托基金的推出，也是如你所说是落在实处的一个体现。
如今房地产信托基金也出来了，你觉得它对股市会有一个什么样的影响？是不是会对股市有一个比较利好的刺激作用呢？
张翼翔：
这个消息对股市是重大利好。
这十几年来，股市之所以横盘，一个很重要的原因就是工业化没有完成，再一个原因是作为具体的投资方向而言，房地产几乎吸走了社会上绝大部分投资资金，看看身边的人，钱都投向房子了，因为房地产能让你赚钱。
有了现在这个转变之后，至少房地产不再是个好的投资方向，那么大批的资金必须寻找新的出口。所以这对股市当然是重大利好。
房地产信托基金合适风险偏好低的投资人
江涛：
如果落实到股市上面，最直观的就是房地产板块。周二房地产板块，包括一些租售同权的一些地产公司股票都还表现得比较活跃。
如果把它落实到房地产指数上，会有一个什么变化？
张翼翔：
对房地产板块而言，可能意味着房地产板块不会像原来处于一个高速增长的态势了。像
万科
这么多年股价涨了这么多倍的现象，可能以后很难能再有。
江涛：
我们也知道地产股最近受政策方面的约束，走得不像银行股、保险股那么强。本身地产股对指数影响比较大，你又是做
ETF
指数基金投资的，
那你觉得它对地产股
ETF
基金有些什么影响？
张翼翔：
就是进入到一个平稳状态，不大可能再有大机会。
江涛：
如果对于大的房地产公司机会不大的话，对这些以租赁服务为主的公司是不是会有机会？
张翼翔：
对它们的机会也不大。因为
房地产信托基金的推出精髓在于它不是参与开发而是持有。
厉以宁老师在给我们上课的时候，尤其强调了这点。这就意味着房地产板块的收益会接近社会平均利润率，这个时候就算你做房地产租赁市场，也很难有暴利。
房地产暴利的时代已经过去了。
江涛：
虽然对房企来说它的融资渠道增加了，而且多了一个开发加经营的盈利模式，但是暴利的机会应该是过去了。
对于投资者来说，房地产信托基金是不是提供了一个新的理财产品或者是新的投资渠道呢？
张翼翔：
我们可以把房地产信托基金解剖开来给投资人说一下，
对这个基金不要抱很大的期望。
虽然概念很新，但它定位的收益率就是比国债略高一点而已。所以你想在这个基金里面获得大收益不可能。
这个基金的制度设计就不是让你发财的。
比如十年期国债收益是
3.5%
，它的收益就在
5%
左右，因为风险比国债要大一点。
从世界各国的运行情况来看，比如美国、日本这些发达国家，它们的房地产信托基金平均每年的收益在
5%-6%
，好的也就不到
8%
。
所以这个基金不太适合激进型的投资人。
如果你嫌银行储蓄率低，嫌国债储蓄率也低，股票的风险又觉得太高，那你就适合买这个基金。
江涛：
看来对于风险偏好比较小的投资人，多了一个新的投资品种选择。而且既然是房地产信托基金也跟房地产行业类似，它也会受到利率政策、经济状况还有房地产周期等因素影响。有研究显示，以美国为例，房地产信托基金被认为是跟公用事业股的表现比较类似，但是在金融危机期间，房地产信托基金的风险也是相对比较大。
总体上可能还是一个相对比较保守的理财产品。
张翼翔：
这个产品的定位应该高于国债的收益，也高于公用事业股的收益，但是风险比它们也高一些。相当于作为一个投资品种的话，品种的门类就很齐全，这个基金的推出也弥补了某一个空白。比如你想投资，如果从特别低的风险到特别高的风险打
10
分的话，它填补了低风险上来的第四档、第五档左右的空白。
但是大家不要抱很高的希望，说的更直白一点，它适合保险、基金、养老基金投资，比如美国消防员退休基金协会、教师退休基金等机构。
社会资金正从房地产市场流入股市
江涛：
如果站在一个比较大的背景下，房地产信托基金的推出，意味着炒房时代已经过去，暴利时代已经过去，
整体来说，房市资金是不是现在往股市流入的可能性会更大一些？而且你也在做资金的流入流出监测，你的系统现在显示出资金呈现什么状态呢？
张翼翔：
现在的股市资金还是流入的，而在股市之外的房地产板块，增量资金都是撤出的。
江涛：
怎么理解？
张翼翔：
保利地产推出房地产信托基金是为了配合国家大的政策。房地产告别暴利时代，进入到一个稳健的时代后，必然很多追求利润率比较高的资金就会退出来，因为赚的钱少了。退出来之后，它就必须寻找别的渠道，所以社会上的闲散资金就会大大增加。
目前来看，我们目前的资金观测非常符合理论的推测，做房地产开发的资金在大量流出，股市里面的资金在大量流入。
江涛：
从这个角度来说，如果社会上的资金在不断流入股市的话，对于现在
3300
、
3400
点附近的市场，未来上涨的空间应该是值得期待的。
张翼翔：
是的，完全是这样。
时间表已定 海外资金买
A
股的钱会越来越多
江涛：
刚才说到房地产信托基金的推出是一条大新闻，这两天还有一条新闻也受到比较大的关注，就是
MSCI
明晟指数买
A
股的时间定了，可能会有
200
亿美元要来买中国的
A
股。
最近的时间表是
2017
年
12
月
1
日，计划实施方法要变更，将“
MSCI
中国
A
股国际大型股指数”更名为“
MSCI
中国
A
股大型股指数”；
2018
年一季度，发布详细的
A
股纳入文件；
2018
年
3
月
1
日，将“
MSCI
中国
A
股指数”更名为“
MSCI
中国
A
股在岸指数”；
2018
年
6
月
1
日，按照
2.5%
的纳入因子将
A
股正式纳入
MSCI
新兴市场指数；
2018
年
9
月
1
日，将
A
股的纳入因子提高到
5%
。
这个时间表的时间节点非常清晰，而且我们注意到，现在明晟
200
指数中的样本股大多数走的还不错。
对于这个事情你怎么看？对
A
股会有什么作用呢？
张翼翔：
关于明晟指数最近一系列的新闻对中国
A
股是重大利好，相当于多了一笔很大的增量资金在流入。
A
股市场现在炒股主要还是存量资金，就是左口袋钱掏出来放到右口袋，没有什么变化。而明晟指数的推出就意味着它要带来很多海外的资金流入
A
股，所以对
A
股当然是利好。
明晟指数既然把中国纳入，正式进入到全球资本市场的游戏规则中，它必然有两个明确的变化。第一，它会逐年提高中国
A
股市场在明晟指数中的比重，一直提高到中国
A
股市场的交易量与这个指数盘子的交易量相匹配的时候。假设中国
A
股市场交易量占明晟指数交易量的
20%
，那么它买中国
A
股指数的钱就应该占
20%
。但是它买的时候为了追求平稳，又不想引起市场波动，会设计为逐年加入。
这就决定了它要用海外的钱买
A
股的钱只会越来越多。
第二，在这个过程当中，明晟公司往往都要刷下存在感，也争夺下话语权，
所以它必然会不断调整成本股指数，必然会引起中国股市相应的板块小幅波动。
江涛：
中金公司策略分析师王汉锋分析认为，根据最新的
1
美元兑
6.63
人民币汇率，如果明年
6
月正式纳入后，大概有将近
995
亿元
-1326
亿元人民币的资金流入
A
股，长期来看可能是
2000
亿到
4000
亿的资金从海外流入。
这笔千亿的增量资金流到
A
股，对市场会有什么积极影响？
张翼翔：
这个好处比想的要大一些。比如理论上测算是
1000
亿左右，实际上是远远不止的。相当于龙头资金必买的是
1000
亿左右，但是很多投资公司、基金公司必然会闻风而动，顺势而为。这块钱往往不好统计，但是肯定会大于
1000
亿。
江涛：
这么看起来的话，如果中国炒房的资金从房地产逐步撤出，海外的资金又在不断关注
A
股市场，在其他条件不变的情况下，增量资金不断在增加对整个
A
股的作用应该是非常积极的。
3000
点可能就是中国股市的一个长期底部，未来的话，
3400
点肯定不是一个高点，你觉得它的上升空间会在哪里？
张翼翔：
可以这么比喻。
1998
年房地产转折点的时候，到现在将近
20
年，房地产估计涨了
10
倍都不止。但是
1998
年的上证指数多少点？
2000
点左右。而现在忙来忙去才
3300
点附近，算算大约也就涨了
50%
。
江涛：
所以中国
A
股也有洼地效应在这里面？
张翼翔：
是啊！所以你现在买中国的股票担心什么呢？
用浴缸接黄金雨 要用全球化眼光选好品种
江涛：
看来你还是对中国
A
股比较有信心，而且你之前也说过要用澡盆来接黄金雨。
既然明晟指数的推出时间表已经明确，从现在潜在的名单和外资的偏好看，
是不是未来的热点还在你说的大票或者中票？那些蓝筹股、流通性好的股票会更受青睐？
张翼翔：
我们既然中长期看好股市有可能是上十倍的往上涨，这就引申出第二个问题，
鸡犬升天都涨的可能性几乎没有了。
十来年前，
A
股上市公司不到
1000
家，现在
3000
多家，而且现在上市速度很快，几乎每周要上
10
家左右。在这种情况下想普涨是不可能的，包括道琼斯工业指数涨了这么多倍，它也没有普涨。
所以必然是一部分股票猛涨，大部分板块不仅不涨，甚至还会下跌。
你就算看好了市场，把浴缸都扛出去了，但是你也得看接什么东西。
你如果买错了板块，买错了股票，有可能股市上涨十几倍的时候没有你。但是如果你买对了板块，可能上涨的还不止十几倍。
江涛：
你觉得未来什么是买对的板块呢？
张翼翔：
未来的趋势还是每个行业前
3
家的龙头。
这个行业必须是高度向上增长的，在一个高度向上的行业里面，市场化杀出来的前
3
家才值得买。这是美国、日本、德国、韩国、台湾等国家和地区的股市曾经走过的路，无一例外都是这么走过来的。
江涛：
如果这么说的话，上证
50
也好，或者蓝筹股、白马股也好，可能继续有它白下去的道理。
因为现在也是全球的眼光来选股票，所以我们也要用全球投资者的眼光来挑真正值得投资的股票。在节目的最后，你有什么要跟大家分享呢？
张翼翔：
最后还是我们一直说的那句老话，中长期强烈看好。
这是你一辈子最好的赚钱机会，千万不要错过，这比
1998
年买房子的机会要猛烈得多。
江涛：
借你吉言，我们也希望能看到真正用大澡盆接到真正的黄金雨，而不是接到天上的陨石。
附：10月25日“乐趣投资下午茶”第145期视频链接（土豪随意）
