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在上海发布的2024年一批次第二轮土拍土地信息中，对中小套户型进一步放松：
就目前的情况看，短期放宽小户型要求，长期全面退出已经是板上钉钉的事情了。出台了18年的7090政策，在上海即将迎来谢幕演出。
事实上，7090政策的出台一直都是一个过渡型政策。2006年5月，住建部出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》：要求新建住宅项目，90㎡以下的户型，必须占整个项目的70%以上。上海这样的地方情况还更糟，2006年上海人均居住面积约16平米。按照平均每户家庭人口2.7人计算，户均居住面积也就43平米。在同一块土地上，户型面积越大，设计的发挥空间越大，同时成本端的配套支出也越少。按照90平能建130套房子，但是按照120平只能出100套房子。所以7090政策的出台，就是为了增加供应，打压房价。在2010年之后，7090政策在上海等诸多城市有过一段“松绑”时间。现在是“供应充足但希望住的更好”与“产品结构失衡”之间的矛盾。需求决定供应，是上海楼市深度市场化的开始。
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这一点很好理解，因为问题集中暴漏，矛盾最尖锐的时候，就是必须要做出改变的时刻。开发商的设计都是一个样，大把的小户型塞满方案也就好了。因为7090的限制，上海的土地在出让的时候，其实方案就大致确定了。这个图中的情况非常有代表性，一个小区点缀几个大户型。使用场景非常有限，现在的价格也要1000多万，仅仅为了江景花1000万是不是没啥意思。还有华润外滩九里70平的一房,价格要1200万+。花的钱全部是为了江景等额外价值，产品本身在这个地段很鸡肋。前滩因为华二学校优势，带来了很多开发商在小区内尽可能多地造50-70平的小户型。面积小就意味着总价门槛低，拉高单价对客户来说敏感度不高。以至于进入二手市场以后，小户型面对的竞争压力非常大。这种做法，和当年做30平的公房本质上没有任何区别。真正让不少人意识到房子使用价值的是“上海口罩”期间。最简单的一个场景就是，小户型家里厨房只有一个放小冰箱的地方。对于人口多的家庭，三个月都待在小房子里，居住体验会很拥挤、压抑。上海的居民，需要的是更宽敞、舒适度更高、品质更好的房子。当下的上海楼市，如果开发商能兑现好产品，那么客户也能兑现当下的购买力。
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既然是需求决定市场，未来上海楼市最稳定的需求就是“改善需求”。户型产品的改变，既是从需求出发，也是落实在供应改变，是“长效药”。对于开发商来说，能够有更多的空间做出好的设计方案。目前认房不认贷、置换退所得税、降低首付比例、144平以下都是普宅等政策也都看得出是支持改善的。但是从目前的市场环境看，上海还需要给到置换客户税费优惠、利率优惠更大的力度。我们自己的业务感受就是卡在卖房的客户太多了，置换链条不顺畅。像增值税、契税方面的政策不要吝啬，要拿出来用。
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如果以后的户型全部120平起步，按照不断上涨的新房价格，买不起的也大有人在。从90平到120，多了30平，按照6万的均价计算，就是多了180万。大户型解决的是需求和供应不匹配的问题，反而是调节楼市。减少小户型的供应冲击，一定程度上对于各种产品都是利好。一个板块里全是清一色的90平3房，等到卖房时谁也别想轻易脱手。
毕竟小户型是平凡人的生活，大户型是美好生活的向往。
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