房地产是中国经济的重要话题，我之前写过、转载过（主要是任志强）无数房地产文章，上一篇《
现在，房地产就是振兴经济的核心
》又长篇大论地谈了很多，可是很多人仍然认识不到这一点，回帖无数但只能显示100条，很多都不能显示。
怎么办？反正房地产已经是老生常谈的话题了，本文尽量言简意赅（但写完发现还是一长篇），用问题形式，回答“空军”最关心的几个问题。
一、房价高昂到底怨谁？怨地产商吗？
解答这个问题非常简单，看看房价构成就知道了。土地、税费在50%左右，建安成本30%左右（包括开发商杠杆贷款的利息），销售管理成本10%左右，开发商利润10%左右。
最大头谁拿去了？这不很显然的吗？
如果ZF不搞土地集中拍卖，如果不在土地开发、房屋销售中层层收取各种税费，房价会这么高吗？
地产商的高利润来自于高杠杆，比如自有资金只有10%，其余靠银行借贷和买房者的预付款，多倍杠杆放大，长期运营，这样就显得利润非常丰厚了。而且过去二十年房地产市场总体是牛市，这才产生了一堆地产巨头。
那么，
地产巨头为什么要高杠杆？
这是这个行业的资本密集性决定的。更重要原因的是：
1、中国的城市化进程还在继续，人口持续涌入城市。
2、ZF在这个过程中想获得更大利润。自1999年杭州开始土地集中拍卖，一直在快速抬高地价，年复合增长率15%以上。
3、但为了拍得更高价格，地方ZF又有意限制土地供应，人为制造紧张气氛，搞”细水长流“。比如京沪都有大量农地，就是不开发，这都进一步抬高了地价。
4、地产商高价拿了地，总得赚点钱吧？所以国家又在大多数时间鼓励房地产发展，银行、股市等都给予支持。
所以在上述多种因素影响下，精明的地产商不高杠杆发展还干什么？总体来看，谁高杠杆，谁就发展得快，赚得最多。虽然也有像孙宏斌2005年翻船、许家印2008年差点撑不下去的情况，但总体是少数。
但这根源在地产商吗？房价高昂的根源，在地产商吗？房地产行业，这个行业的从业人员，只是跟着国家赚钱罢了。当然，他们总体上也赚了很多钱。
2016年9月底以来的这次调控，确实最为严厉，这让之前高杠杆的地产商越发吃不住劲了。但是高杠杆、大量囤地，是过去将近二十年养成的习惯，如果这次调控极为严厉，非得逼死几个巨头，巨头们的心里能服气？
故意大幅减少市场的流动性，通过限制买卖来限价，同时让巨头们贷款困难，利率越来越高，巨头们心里能服气？
OK，就算逼死几个巨头，房价就能降得下来吗？刚需族真的能得到好处？这个问题后面回答，再说说我国房价高的另一个重要原因。
二、中国房价高的另一个重要原因
这就是在1997年决定房地产全面市场化时，
没有房产税。
所以只要ZF不断抬高土地售价，国内通胀以每年10%的速度发展，当初买房的成本会越来越低，直至忽略不计。而在国外，每年的房产税占房价的1%～3%，如果房子租不出去，这是一笔不小的开支。但即使有房产税，美国纽约的房价不也蹭蹭上涨吗？我们的城市化还在继续，国家在有意控制土地供应，有没有房产税，房价肯定大涨哎！
这些机制是地产商制定的吗？屁民们埋怨房价高昂，找地产商撒什么气？
当然，我国在90年代没有同步推出房地税，当时有多种考虑，或许在当时看来都很有道理。但是发展到现在，发现没有推出房产税比较糟糕，
但是
现在推出房产税或者房地产税，喊了多少年，不是还没推出吗？这怪谁？地产商吗？
咱不往深了说行吗？任志强对这个有很深入的分析。
三、再不压住房价，中国将步日本后尘，进入“失去的十年或二十年”
这又是一个谬论。
我们国家的未来，究竟是继续稳步前进还是怎么样，在我们自己。但我国和日本有众多不同：
1、1990年左右，日本的城市化进程已经基本完成。而我国至今也没有完成。
2、日本人口总体稳定，甚至是负增长。这样，城市中的人必然相对稳定。加上1980年代末的房价暴涨，所以总体还没有恢复。
3、但即使如此，日本仍然有一个城市对年轻人有吸引力，这就是东京。所以东京房价自2005年以后稳步上涨。2018年日本主要城市房价如下所示。
有人说东京的房价好像还是比京沪便宜吧？至少旗鼓相当，而日本人的人均收入使我们的四倍左右。但是请别忘了，在京沪深等大城市，很多人的年薪已经有几十万、上百万，不比普通日本人低。第二，请别忘记前面的几条理由。
而且，
日本的科技和房价无关。
不管是1980年代的房价飙升，还是“失去的二十年”，日本科技始终在稳定发展。2000年以来日本已经诞生了18位诺奖得主，仅次于美国，但这些人都是在1990、1980乃至1970、1960年代受教育的或作出科研成果的，诺奖往往是事后比较久的确认。而在1970和80年代，日本的房价却在飙升，这影响科研了吗？
企业和科研人员愿不愿意沉下心来搞科研，不在房价，而在整体大环境。
指望表面上按住房价，好像大家都有心思搞科研了，是完全错误的。
作为企业来说，如果税费不是越来越沉重，如果政策比较稳定，不是今年往东、明年往西，不是今年猛贷款，明年又大力限贷，企业对政策和行业有相对稳定的预期，当然更愿意沉下心来搞科研。
作为科研人员来说，如果房价比较稳定，或者顶多温和上涨，而且自己的收入完全跟得上通胀，当然也更愿意沉下心来搞科研。
但是现在为什么大家都眼红房地产的利润，都这么浮躁？很多话想说却说不出来，这能怨地产商吗？
民企不愿意搞实业，主要责任在地产商吗？
四、一二线城市的房子是否已经饱和？
当然是远远没有饱和。因为：
1、中国的城市化没有结束。
2、只要继续改革开放，人们将继续涌入大城市。
3、
我之前多次说过，人均80平米才比较舒服。
所以一二线城市，只要敞开供应土地，大力盖房，远远没有饱和。
别说什么房价贵。上文已经分析了房价贵的最主要因素，如果敞开供应土地，人们都有活干，收入也高，房价怎么会贵？中国毕竟不是日本，而更像美国。
有人说，
有些贪官有上百套房子，有些囤房炒房客也有几十、上百套房子，很多小区的空置率很高，所以早就供大于求了。
这又是谬论。
我不否认有人有很多套房，但放在人群中仍然是极少数。反正我身边，根本没有人有八套房以上，普遍就是两三套，但
少于两套一般都不会出租
，因为有一套房偶尔住住也挺舒服的。这样的城市人很多，造成很多小区的空置率好像很高。但是人家既不想卖，也不想租，就想偶尔住住。
所以这不是空置，而是城市人住房升级的一个标志。归根结底，现在的房子套面积太小，绝大多数都是100平米左右，人均只有三四十平米，所以再搞一套，人均达到六七十、乃至八十平米，才舒服哎。
而且老城市人，有多套房的并不多。
以我为例。我前几年又买了套房子，今年交钥匙时大家排长队，填表各种麻烦事，工作人员的一个重要问题是“你之前有几套房”？我专门留意大家的回答，几乎都是之前没有房子，或者只有一套，少数人也回答有两套。这做不得假，要登记的。所以对于我的同事来说，这次买房就是家里的第一、第二或者第三套。第三套是少数人，更多套就更少了。
呵呵，大家别以为我的单位很差。我的单位虽然不算好，但也不算差。但是工作多年的同事，买房时才知道大多数人家里也就这么点房，所以大家千万别以为好像城市里有很多囤房的大房东。大房东肯定有，但他们在网上引人注目，其实在生活中是很少的。
五、再论一二线城市的房子是否饱和
这里单开一个标题，是因为有些学者根据“库存”来判断楼市走向。比如2014年的钟伟就是这样。
2014年7月，钟伟认为“目前中国房地产市场遇到的最大问题是信心逆转，供过于求“。“房子并不稀缺”，“（2014年）下半年楼市更不容乐观，库存太多了。”，“今年（2014年）上半年卖到了3.6亿平方米，但是同期新开工5亿平方米，待售6亿平方米，按照目前的情况，至少5年才可以将存货消化。”
多么具有说服力的数字！别看是2014年的，这种看空派的思路，2000年以来就层出不穷。
他的这种分析，当时就被任志强反驳。任志强对他的“库存论”是这么批驳的：
经济学家讨论存量的时候常常忽略了一个问题，认为现在新建的面积中有巨大的存量。
竣工面积不是都可以销售的面积
，15%到30%是不可以销售或者是没有列入销售的面积，比如说车库、人防、机房，送给街道办事处的各种配套住房等等。如果扣除了15%后是怎样的，我们又多出了6亿平方米，我们再进行计算，
竣工面积还有一部分是不卖的房屋
，例如将大量的房屋用于出租。现在我们出租的面积大概有12亿平方米，……钟伟先生现在讲现在有5、6亿平方米的新开工面积，按照去年的存量计算有56亿平方米，现在预售的面积超出了24亿，还剩下不到30亿，再扣除15%不可销售的面积和已出租的面积，因此不用，这里面还包括保障性住房的面积。
50多亿平方米的面积需要卖五、六年才销售完吗，可能早就卖完了。
现在回头看任志强当时的反驳，是不是非常正确？这几年是不是把一二三四线的库存都消化了很多，以至于不得不增加新的库存？所以某些经济学家缺乏对房地产的深入了解。
2017年以后，钟伟突然像变了个人，开始大肆唱多了。比如2018年7月份他说：三年后中国将没有低于1.4万元/平的房子。
这次他又是什么理由呢？他的理由是：
1、痛批“从住房收入比看，房价已经见顶了”。
2、痛批“爷爷奶奶、外公外婆、父母有房，孩子以后会有七套房”等言论。
3、假定房价复合增长4%，100年的时间，房价将涨幅超过50倍。
4、北上广深房价是否见顶了，取决于一小时生活圈房价的价格。买不起小和旧的，就要加杠杆就是贷款。……（目前）金融的杠杆和按揭杠杆是53%、54%，还是比较温和的。
5、（所以）我们动态计算的结果，北京、上海、深圳这样的房价，至少有50%的涨幅。这是假定我们的收入增长年均8%。
一个大空头居然“叛变了”，哈哈！其实他的这些理由，绝大部分都是任志强说过的。老任过去都详细分析过，他顶多就是加点自己所谓的计算，来显示有所研究而已。不过，能迷途知返、弃暗投明还是不错的，不像牛刀这种死硬嘴就是不认输，最后承认自己偷偷在上海买了房，人设彻底崩塌，然后彻底从江湖上消失。
下图就是钟伟。
我们还可以看看钟伟的一些话。
所以，很多经济学家因为已经有了很多响亮的名头，所以霸占了话语权，其实他们对很多现实问题的研究很肤浅。
六、最近两年是怎么限制房价的？有无可持续性？
过去两年限制房价的总体方针是：
1、大规模提高购买人群的门槛，比如在京沪交五年社保才有购房资格。
2、大规模减少有购买力的人购买，比如每户最多两套。
3、提高首付，提高利率。
4、（准备）大规模推出公租房、长租公寓，希望限制房价。
所以总的来说是在极大地压制购买和需求，造成房价缓慢上涨，个别地区也会下跌。一些房地产企业越来越撑不住劲，也会促销打折。但这可持续吗？一旦放开，无数有购买力、有资格的都冲进来买，房价将可想而知。
那有人说，
长租公寓行不行？
可惜，早已经过业内人士测算，就算最近两年京沪很多土地都是以底价卖给当地的国有房地产企业，以后推出长租公寓，价格仍将很贵。而且比目前市场上的寻常租房价，要贵得多。
比如万科在今年响应号召推出的长租公寓，在北京蓝旗营附近，130多平米，月租金1.5万，要租客一次至少交十年的，也就是180万。万科说了，不以盈利为目的。
长租公寓必须比现在的价格高，否则不可能有利润。所以一旦大规模推出长租公寓，为了保证企业不亏本，租金还得大涨。
各位说说，炒房客看到这种前景，会不会更削尖脑袋，钻空子买房了？
当然，
我完全赞同对房子过多家庭或个人的限购。而且应该跨城限购，
比如
人均面积已经超过80平米或者某个确定数值面积的（比如150平米），完全可以全国联网，到处限购。因为这有利于降低贫富差距，让刚需以尽量合理的价格买到房。
不过，
目前通过尽量冻结市场的限价措施，弊大于利。
不仅不能让刚需买到房，而且如果造成人们普遍失业，那样的话，不仅不可能实现产业的转型升级，而且将酿成普遍的经济危机。
七、现在如果继续严厉打压房地产，是否有利于产业转型升级？
通过上面的分析可以看出，企业是否安心做实业，搞产业升级，最重要的是国内要形成“创新”氛围，由此必须言论上宽松。总是删帖删文，这不能说，那不能谈，怎么形成一个相对宽松的环境？另外就是税费等负担不能太沉重，政策要有可预期性，这样企业家才会有可能安心做实业。
而如果税费不大幅降低，加上各种限购限贷等措施，只能让产业萧条。
六月份以来汽车、手机、家电销量的大幅下滑，就是征兆。在老邓看来，严厉的限购限贷措施，已经让包括房地产企业的几十个行业的广大企业，出现了持续经营的困难，人们的消费出现了降级。如果再不扭转，经济可能会继续严峻。所以10月份以来管理层才这么着急。
实际上，7月份已经有很多人看到了继续严厉调控的各种负面影响，并且早已大声疾呼。这包括上文提到的钟伟和任志强，也包括其他专家。比如：
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任志强：中国城市人口增量非常大，未来会更明显。在未来20年左右，中国的城镇化仍然是高速发展的过程。
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钟伟：新房二手房倒挂的地方，市场价格上涨的压力会很大。
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欧阳捷：长租的融资成本非常高，投资回报率大约在1%左右……政府让利，地价降下来，降税收，吸引民营企业，真正实现市场化。……如果不这样的话，未来的租赁市场是堪忧的。
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樊纲：供给不足（将）导致价格上涨。……限别的东西可以，
限（房）价的话市场化改革要出问题。
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贾康：沿用一味打压的限购限贷和限价，已经带有荒唐的意味。
再限制会出问题的。
这几个月，
不仅汽车、手机、家电消费有断崖式下跌的趋势，而且金融业也很惨，
归根结底都是房地产不畅造成的。
所以邓元杰认为，
在可预见的未来，中期房地产仍然是中国的经济支柱，是摆脱困境的有力手段。
请大家密切关注国家对房地产的
实质性
放开举措，比如，各个城市或银行降低房贷利率，放开二套房购买、降低一套房购买门槛等等。
八、怎么从根本上解决中国的房地产问题？
答案就在我这个《中国未来的发展之路》系列中：
如果想要简单答案，那就是：
必须大力振兴农村，广泛兴修水利，在华北平原、山陕、内蒙、甘宁一带，建立大约3～5万平方公里的湖泊水库。这是一项百年工程，可以减轻农村人口流入城市的压力，并提高农村收入。这样
，广大农村有很多事情可干，一二线城市的住房升级，也就不那么紧张，房价也就能控制住了。与此同时，必须严格限制异质文化在体内的繁殖。
汉文化为核心，建立和完善各族人民都喜欢的统一而又丰富的新时代文化，是未来百年中国的核心任务，也是最为艰巨、艰险的任务。如果不能完成，汉文化有断绝的危险
（我后续文章分析）。
这是老邓设想的长远大计，未必正确，但要解决房地产问题，必须跳出这个行业，从更高层考虑才行。由于房地产是我国一个极为重要的行业，所以本文也放在这个系列中。
九、总结
现在，如果只在经济表面做文章，中期来看，房地产仍然是中国经济的支柱和脱困的法宝。无数吃瓜群众觉得房价高，对房地产骂声不绝，恐怕是骂错了人，更因为手里没有足够满意的房子。所以
骂声越大，说明人们越聚集于大城市，房价就越不可能下降。
什么时候当主流声音是为房价的日益走高而欢呼时，就像2007年股市6000点喊着“十年牛市”时，那才是房地产真正的大拐点。
但是从本文的分析，以及人们之前的回帖总体情况来看，这一天还为时尚早。
因此，空军们，尤其是没房或少房的空军，而不是类似于谢国忠、牛刀之类言行不一、靠吸引大量无脑粉丝来壮大他本身影响的空军，不要被暂时的房价下降蒙蔽了眼睛。
我能给大家的建议是：
1、刚需能买房就要买房，别等。
2、有多套房子的，适当卖一些，别太贪了。太贪婪，不符合天道。
3、没房、短期内也无法买房的空军们，要尊重经济规律，更要看到房价的最终决定权到底在谁手里。因此空军们不要毫无用处地谩骂，而是要好好工作，多挣钱，早买房。
1、
执政之册
2、
壮志雄心
3、
大红人
4、
靠山
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