【华创地产】住建部18年任务点评：调控基调转变、棚改预期上调，18年基本面预期上修，重申强烈看多龙头（推荐）

12月23日，在全国住房城乡建设会议上，住建部部长王蒙徽对2018年工作任务作出部署：一是深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。大力发展住房租赁市场；扎实推进新一轮棚改工作，2018年改造各类棚户区580万套；因地制宜发展共有产权住房，多渠道解决群众住房问题。二是抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展。针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房；库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。

 1  18年楼市调控基调转变，从全面需求打压向保障合理需求修正

自2016年中央经济工作会议明确“房子是用来住的、不是用来炒的”、并“抑制房地产泡沫”的政策基调开始，2017年全国就进入到全面需求打压的局面，目前已有超100个城市推出各类调控超150余次，包括限购、限价、限贷、限售、限商等，而在过度打压投资性需求之下已经误伤首套刚需和改善性需求。而2017年中央经济工作会议不再提及“抑制房地产泡沫”、而强调“差别化调控”，并且12月23日住建部部长强调“实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房”，更加强调对于住房需求的合理保障。对比之下可见，2018年楼市调控基调发生转变，将由全面需求打压向保障合理需求修正，虽然低库存下不存在全面调控放松可能，但对于刚需和改善需求的保障也将推动全国销量将有更强韧性表现。此外，在中央调控基调转变之下，迫于吸引人才和地方财政压力，地方政府也将顺水推舟，类似于近期郑州和武汉的人才购房政策（目前11城推出人才购房政策），地方政府楼市调控将向保障合理需求引导。

 2 18年明确棚改580万套、超预期，18年基本面预期将向上修正

棚改对房地产基本面拉动市场已经充分认识。而12月23日住建部部长强调“库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作”，并且明确“扎实推进新一轮棚改工作，2018年改造各类棚户区580万套”。源于2017年5月国务院曾计划未来三年1,500万套棚改规划，之前市场对于2018-2020年的年均棚改预期是500万套，而本次住建部公布2018年棚改套数580万套，较市场预期提升16%。此外，由于三四线房价上涨以及棚改资金的担忧，此前市场对于2018年棚改货币化比例预期是比较悲观的，而本次住建部强调2018年“部分三四线城市和县城继续去库存”以及“棚改计划580万套”，将推动市场对于棚改货币化比例的过度悲观预期向上修正。从而2018年棚改套数预期和棚改货币化比例预期双双提升将推动2018年销售预期的向上修正，我们将2018年销售面积预测由原先-4.6%上调至+0%，并且这对2018年商品房开发投资将有所拉动。

 3 投资建议：调控基调转变、棚改预期上调，18年基本面预期上修，重申强烈看多龙头

2018年房地产行业调控基调发生转变，从全面需求打压向保障合理需求修正，尤其对刚需和改善需求的保障，而部分三四线城市和县城将继续去库存，同时明确2018年棚改计划580万套，超市场预期，将推动2018年销量和投资预期向上修正。我们依然维持独创的房地产小周期延长框架，并始终认为本轮供给端调控（预售证监管和土地调控）导致资源正快速向龙头集聚，尤其拿地集中度出现猛烈提升，预计将推动主流15家房企销售额集中度由目前32%提升至2020年60%，主流房企销售额或再翻番，未来3年业绩增长GARG20-25%，总量稳定之下龙头成长空间再度打开，并且周期更加稳定之下龙头房企的合理估值或将修复至15倍，重申看多地产龙头，并维持板块推荐评级，推荐组合： 1）龙头&蓝筹：万科A、保利地产、新城控股、招商蛇口、金地集团、蓝光发展；2）一二线资源：北京城建、华侨城A、北辰实业；3）REITS标的：嘉宝集团、金融街。

 4 风险提示：房地产市场超预期下行风险。