点击上面
蓝色字关注，即可免费收阅
政商内参
。
By政商内参 （
微信最好的政经读物，以专业的视角传递政商信息，深度解读政商新闻，这里使你了解更真实的中国
） 微信号：
zsnc-ok
最新消息：
央行出台关于加强
北京地区
住房信贷业务风险管理的通知，要求对离婚一年内的贷款人实施差别化住房信贷政策，从严防控信贷风险。
对于离婚一年以内的房贷申请人，商贷和公积金贷款均按二套房信贷政策执行。
◎作者
丨特姐（清华硕士，房地产资深从业者）
◎来源丨
格隆（guru-lama），本文经授权转载
3月15号，有一位北京的校友女生问我现在能买吗，我说等等北京新政策。其实，那天央视打的什么假、揭的什么黑，已经没人关注。大家都惴惴不安的若有所思的等待首都靴子之落地，仿佛要听到那一声咣当或者心里暗自希望永远不要听到。
靴子在两天后落地了。
然而，调控不是天天有么，大家都习惯了，如果没有才会觉得恐慌呢。
北京上海永远涨。嗨，还真不是。每个城市都不是永远涨的，它们当然跌过，而且，最近的跌都是由于使用“认房认贷”这个杀器。
所以，大家能理解老司机等待靴子的心情了？
一）“认房认贷”的前世今生，优秀炮弹的成长史
1）少女初长成的2010
2010年6月4日，住建部人民银行银监会发布通知，明确“认房认贷”
2010年7月12日，上海出台沪房管市【2010】243号，“认房认贷”
2010年7月15日，北京出台“认房认贷”通知
2）血流沃野的2011
随后发生了什么？十步杀一人，千里不留行。神州大地掀起了轰轰烈烈的砸售楼处运动，我们列举几个，来感受一下当日气氛：
2011年11月，北京大兴顺驰领海从1.8万调到1.4万，业主情绪失控，对售楼处沙盘进行了打砸
11月上海万科清林径调低15%，老业主协商未果将售楼处砸毁
11月南京天正滨江花园从2万调至1.59万，砸毁沙盘
11月芜湖镜湖世纪城，7350-4200，哄砸售楼处
10月，宁波合生国际城1.5-1.6调低到1.2万，沙盘被砸
10月，上海中海御景熙岸从2.2万调到1.6万，业主与保安冲突，砸
10月上海龙湖丽城从1.85到1.4，砸
9月北京京贸国际城1.98到1.4，砸，个别业主被拘留
当年，还有一些著名事件，比如鄂尔多斯崩盘，康巴什房价从2010年的1万多跌到3000多，这个内陆新星从此与中国大舞台告别。
当年，微博很火，美美很火，十字会也很火，这个很火的年份是十二五的开局之年。
3）彷徨的2012
在经历了房价大跌各处打砸的2011之后，政府会议口气很坚决称调控坚定不移，尽管犹疑。
然而，在几次下调存准之后，2012年6月8日央行下调基准利率.同一天国务院常务会议《商业银行资本管理办法》, 将商业银行二套房贷风险权重下调，2012年7月6日再次下调基准利率.随后，信贷出现了各种花样放松。（2012年的调控热词出现了长效机制和房产税，以当时的语言力度来看，感觉明天一觉醒来，房产税征收单就会出现在面前了。）
2012年下半年，房价在前期下跌基础上出现了一些上涨。
4）明严实松的2013
2013年1月，部分银行二套房认定标准微调，认房认贷放宽为认房可不认贷。
2013年4月，第二次强调“认房认贷”，但是，从信贷数据可以看出来，在经过了2011和2012的压制后，2013年的信贷出现了大幅度增长，说明银行在实际执行中可能放松了认房认贷政策。
于是，2013年房价出现明显上涨。
5）如日剧般大反转的2014
所有的大反转都源于绝望，就像日剧，把人性的欲望已经挖掘到极点，爱恨情仇生杀死活，都已经经历过质问过咆哮过沉默过，只有反转，因为反转不需要前世的清醒逻辑，绝望的人还要清醒逻辑做什么？
2014年上半年，矫正了2013年信贷放松，实际上又加强了认房认贷
2014年9月，房价明显下跌，北京跌幅达到12.8%
2014年10月，政府突然发文将认房认贷改为认房不认贷
2015年，深圳率先大涨，上海随后异动
2016年，20个城市轰轰烈烈的上涨
6）2016杀器重祭
2016年11月，上海深圳再次认房认贷
随后，春节前，深圳出现10%回调，上海市场陷入冰冻，春节后，上海部分地区回调5%，郊区二手房很难卖
2017年3月17日，北京广州再次认房认贷，郑州在偷偷开了小口子之后看到北京态度，明言发文把小口子堵上
二）炮弹的杀伤力源于信贷的松紧
炮弹只是引子，实质上起杀伤作用的是信贷，在信贷紧缩面前，所有中国式不动产情感都灰飞烟灭，我们寄予不动产的家庭美满孩子未来以及阶级确认，在下跌面前都不存在了。也许我们热爱的只是它的收益率，它没有情感，我们也没有。
（数据来源于人民银行）
从上表可以看到，2010年信贷狂飙后，2011和2012都在抑制，2013信贷再次出现大幅增加，2014再抑制，2015和2016你自己看。
我们来看北京一个活生生的房价案例，感受一下调控和信贷的节奏：
2010年大涨后的跌势可以用砸售楼处的数据看，北京上海都出现了跌幅达到30%的楼盘。
从沿海赛洛城的数据看2011年以后的状况：2012年在上年跌幅基础上出现回弹，下半年更明显一些；2013年的明紧实松，使房价出现了近40%的涨幅；2014年再度收紧，使房价出现了12.6%的跌幅；2014年底正式放松后，房价在一年之后出现了大涨。
2010年和2015年两次大涨之间，经历了几次紧就跌松反弹，最后呈现大松大涨的局面。
三）老司机们说
每一个老司机都是在调控的枪林弹雨中成长起来的，形成了一些实践性很强的游击理论，
国让退就退，国沉默就进。
咱们摘几个老司机语录：
第一个是张大伟：未来还能买房吗？伟哥坚信房地产调控的目的是市场平稳，调控导致的楼市波动反而是上车的机会，所以你做好准备。
郜律：对于不差钱的来说，未来的几个月，又是一个相当好的买点。市场平稳期，就是最好的买入时机。
水库欧：政策就像刹车片，调控相当于踩刹车，原本狂飙的速度，有可能被刹下来了，您见过刹车刹到倒车的么，没有。
我觉得最终效果不仅要看以前经验，还要看现在政府的心意。
政府主要观测指标应该是杠杆，可以从前文的表里看到，2015-2016年的上涨是依赖杠杆的，这是与以前不同的状况，而且这个数据还不包括公积金贷款和商住的贷款。
结合中金的数据，以及按照公积金等贷款占25%估计，2016年新增住房相关贷款可能有7万亿了，去年新房成交额是10万亿，二手房成交额据链家的估计是5万亿，那么杠杆率可能已经达到47%。2016年个人房贷占到了新增贷款的45%。
央行心理位置在哪里
，杠杆率降到35%以下？个人房贷占比降到30%左右？如果按后者，假设新增贷款不变，预计今年个人按揭贷款将下降至3.8万亿，前两个月已经用掉1万亿，意味着剩下的10个月月均发放2800亿，您对比一下去年高点时的6000多亿。
按照信贷是房价幅度双倍来粗估，信贷减少32%，意味着房价下跌15%左右。
你们发现没有，最近价格的涨幅伴随的是信贷双倍的涨幅，这是边际效益递减造成的，如果大家认为近期还有一个大涨，那就意味着杠杆率爆表。
即使按照上个五年，2010-2015的节奏，2010那种大涨也是经过5年时间反复紧松涨跌回弹来消化的。
当然，政府也不希望市场出现大跌，估计要观察一下杠杆率降下来后市场的反应，再做进一步的决策。回调稳固后的一线市场仍然是可期待的，注意观察市场，发现底部。
四）操作路线图
综上所述，我认为房价会出现高位盘整，根据信贷松紧形成箱体震荡，这恐怕也是政府的思路，用时间消化涨幅。
在这种大形势之下，我的思路呢，分空间和时间两个维度分析。
空间呢，就是选城市选地段，选城市有三个标准：
