来源：第一财经、中金在线
变化比想象来得更快，当银行开始主动收紧“钱袋子”，让过去靠资金推动的楼市猛然失血，市场上仿佛一夜之间就已变得很难找到9折以下的房贷了。
楼市调控余震不断。2月末开始的新一轮楼市调控至今尚在被吸收消化途中，4月开始多个大中城市上调房贷利率为调控加码，从限购限贷的强干预逐步过渡为调整信贷利率的金融手段。
随着调控的层层深入，未来进入"四限"的城市或将持续扩容，主导本轮房地产市场持续火爆的核心动力已出现衰减迹象，尤其是房价虚高、严重透支的二、三、四线城市，或面临调整风险。
在经历限购限贷等系列楼市调控手段后，楼市买家遭遇新的难题——房贷利率上涨导致融资受挫，购房成本增加。
2016年中国房贷增幅惊人。央行数据显示，2016年全国新增房地产贷款5.7万亿元，同比增长57.9%，占新增人民币贷款比重高达45%，其中新增个人住房贷款高达4.96万亿元，占新增房地产贷款比重为87%，而个人购房贷款余额19.14万亿元，同比增长35%。
但风口不再，宽松的信贷环境结束了。2月末开始，楼市调控政策再收紧。随后央行发文要求银行合理控制房贷比和增速，将住房信贷政策作为调控政策的组成部分。
2017年第一季度，房贷增长势头已得到遏制。央行数据显示，一季度，个人住房贷款余额19.05万亿元，同比增长35.7%，增速比上年末低1.1个百分点。
中原研究中心数据显示，4月以来，深圳、上海、广州、重庆、福州、苏州、厦门、南昌和宁波等多个城市纷纷调高利率。在全国35个城市533家银行中，有122家银行首套房利率折扣上升，占比22.89%。目前二套房贷主流利率是基准上浮10%，并有12家银行已经停贷。
招商银行深圳分行一名个贷经理告诉第一财经，“今年银行的资金偏紧。招商银行从4月8日把房贷利率从9折上调到9.5折，不排除进一步上调至基准的可能。不过，银行审批、放款的期限未延长，额度也不算紧张。”
融360实时数据显示，目前在深圳，除了招商银行外，民生银行的首套房贷利率也是9.5折，而广州银行的利率已调至基准。除此外，中国银行、交通银行、建设银行、农业银行等多数银行的利率保持9折，能做到8.5折的只有恒生银行。5月以来，房贷收紧的现象愈演愈烈。
继京沪之后，广州近日也收紧了房贷政策。从5月8日起，广州四大国有银行首套房贷利率全面上调，全部按照基准利率执行。而在深圳，银行方面虽没有明确政策出台，但在具体操作中优惠利率已难以通过审批。
至此，四大一线城市已全部上调房贷利率，提高购房资金成本以达到去杠杆、调控楼市的目的。
北京信贷政策最严格，首套房执行基准利率，二套房贷款利率为基准利率上浮20%；
上广深二套房按首付七成、1.1倍基准利率执行；
上海部分中小银行首套房优惠利率从9折上调至95折；
广深首套房利率已普遍按基准利率执行。
中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁告诉第一财经：“利率上调符合国家整体调控需求，是去杠杆的需要。此时，银行资金链吃紧，也惜贷，故提高利率以求自保。”
如今，国内整体楼市格局正发生“逆转”。从主要城市看，因调控政策持续施压，五一小长假是15年来一二线城市实际签约最冷清的假期。以北京为例，4月上半月，北京二手房网签环比3月下半月下降5成多。另外，近日有消息称，包括链家、房天下等中大型中介企业都陆续关闭了一些环北京楼市的门店。据统计，仅4月份一个月，链家成交数就下降七成。
有业内人士认为，主导本轮房地产市场持续火爆的核心动力已衰减迹象，房贷收缩可能是楼市调整“拐点”到来的导火索。
房贷利率紧缩，虽一定程度上可抑制炒房，但真正有买房需求的人也会受影响。不仅如此，今后，若你想靠抵押房产从银行借钱，难了！
8日，银监会发布了《商业银行押品管理指引》，明确将押品管理纳入全面风险管理体系。这意味着，想要靠抵押房产从银行获取贷款不再容易。
最重要的核心内容是：商业银行发放贷款时，应该全面评估债务人的偿债能力，避免过度依赖抵押物，而应当以现金流作为第一还款来源。
该指引还要求将押品分为金融质押品、房地产、应收账款和其它类别，并确认抵质押率上限，并根据实际情况进行动态调整。
上海中原地产市场分析师卢文曦分析：这是一个信贷收紧信号。这样做一个是防范市场风险，保护抵押物安全，另一个是对市场规范操作，以防首付是融资，或者做虚假信息等，扰乱楼市。
知名投资人黄生认为，在以往，只要有房地产抵押，银行贷款基本会发放，不过是抵押率多少的问题。这就导致银行忽视第一还款来源，更多风险靠抵押物的处理，使得银行风险加大。同时又导致了另一个严重的后果，那就是银行资金大量涌向房地产领域，导致房地产泡沫堆积。
公众号周知客认为，放弃以抵押担保为主的风控评估模式，转向“以全面评估债务人偿债能力为前提”的现金流，能有效限制楼市杠杆，避免银行资金大量流入楼市。这对于当前的挤泡沫和防风险，可谓意义重大。
从目前种种迹象来看，2017年，房贷市场再出现2016年般的暴增情况的概率几乎为零。
房价短期看政策、中期看土地、长期看人口。
首先来看政策。我们知道，任何政策的起效，都不是立竿见影，而是有时滞的。从历年调控结果来看，我们也能发现这一点。真正的影响还在后边，政策的见效大概要到明年左右。
再来看看土地。房价涨还是跌，看开发商拿地的热情高不高。
上海：2017年春节后的上海第一场土拍，共有7宗地块出让，出让总面积约20.12万平方米，总起始价约10.3亿元。
苏州：今年苏州首宗出让的地块为苏地2016-WG-76号地块，总面积40894.4平方米，地块起报总价17.08亿元，起拍楼面价17066元/平方米。
此外，北京、福州等多地出现楼面价接近限价的市场表现。抢地风潮在全国一二线城市、卫星城市泛滥。对此，专家表示，房企在调控期大肆拿地主要是基于三方面因素考虑，一是弥补土地库存不足；二是中型房企拿地谋发展将企业做大做强；三是大型房企谋划转型升级。
开发商现在大量的囤地，就是在为将来升级或者是转型做基础，否则，行动晚了的话，估计就会被楼市给淘汰出局。
最后则是人口。
以前我们也经历过调控，但之所以见效不大，其实是有人口在支撑的。过去的50年来，有过两次大的“婴儿潮”，一次是50年代，一次是80年代。峰值出现在1987年，然后新生儿数量见顶。而前几年的调控，正好发生在80后成家立业、买房刚需爆发的时候，因此调控只能延缓需求，而不能遏制房价。
但现在呢？
从90后开始，新生儿人口数量开始下降，90后比80后人少，00后比90后人少。买房的主力军都减少了，那么多房子卖给谁呢？
前段时间，汇丰银行对全球9个国家约9000名“千禧一代”搞了一个调查。结果显示，中国“千禧一代”，也就是90后的有房比例最高，达70%。为数不多的主力军都已经有房了，剩下的房子该怎么办呢？
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