从城市竞争力报告看：哪些城市投资房地产更稳妥？哪些城市更宜居？哪些城市更具发展潜力？

城市之间的竞争是必然的，而城市竞争的结果会有不同的结果，近日，中国社会科学院与经济日报发布:《中国城市竞争力报告 No.15：房价体系：中国转型升级的杠杆与陷阱》 ，那么在这份报告中揭示了不同城市之间的竞争优势都有那些哪？

哪个城市更宜居？

哪个城市更具经济实力？

哪个城市可持续发展后劲足？

2017年综合经济竞争力指数十强：深圳、香港、上海、台北、广州、天津、北京、澳门、苏州、武汉。

与 2016 年相比，武汉首次跻身十强榜单，由去年的第十二位跃升至第十位，综合增量竞争力排名第九，与去年持平，综合效率竞争力较去年提升一位，排名第二十位，武汉的发展潜力正逐步得到发挥，发展势头十分迅猛。台北再次超越广州位居第四位，澳门超越苏州位居第八位。

从十强城市的区域分布来看，主要集中在珠三角、长三角和环渤海地区，中西部地区只有武汉入围。从综合增量竞争力指数来看，上海的综合增量竞争力指数最高，澳门的综合效率竞争力优势依旧明显。

 2016 年宜居竞争力指数十强：香港、无锡、广州、澳门、厦门、杭州、深 圳、南通、南京、上海。

综合三起来可归纳如下：

本年度报告的宜居竞争力指标体系更加注重城市在教育、医疗等公共服务以及经济活力上的表现，与2016年相比，2017年宜居竞争力指数十强城市有明显变动，广州、澳门、杭州、南通、南京、上海等城市进入十 强榜单。

其中，无锡跃居内地城市第一位，比去年提高了八位，尤其在教育环境、 医疗环境、经济环境等方面表现突出。从区域分布看，十强城市依旧集中在长三 角和珠三角地区。 

2016 年可持续竞争力指数十强：香港、北京、上海、深圳、广州、杭州、 南京、澳门、青岛、大连。香港蝉联第一，其各分项指标总体比较靠前，在信息城市、生态城市、全域城市、知识城市竞争力方面表现优异，分别排名第一、第 二、第二、第四位，但在社会和谐方面有进一步的提升空间。

与 2016 年相比，北京取代上海位居第二，广州、杭州、南京超越澳门，分别位列第五、六、七位， 大连进入可持续竞争力十强城市榜单，位居第十。

房价出现的规律性变动

先看下面一张房价的表格：

通过这张表格，得出了如下结论：

一、中国将形成单中心、多层次的房价体系

中国房价体系为尖塔形分布,具有多层次性、集群化与单中心性

中心性是指城市房价在房价水平的差异,体现出中心和边缘特征,中国城市房价体系表现为尖塔形、多层次性、中心化与集群化。 

中国285个地级及以上城市的房价体系呈尖塔形分布,少数高房价城市与其他城市房价差异巨大。

中国房价体系的集群化特征集中体现为城市房价在区域空间维度上高-高集聚与低-低集聚特征并存。

全国层面上房价体系单中心性显著。

二、中心城市房价存在一定的泡沫具有必然性；

这份报告指出中心从存在一定的泡沫，对此笔者持不同观点，越是中心城市其泡沫不能说有没有，或者大小，房价的变动和资本的流向是有关系的，比方说到现在为止浙江省包括县城在内应该有大约30个左右的城市其房价最高点依然维系在2010、2011年的水平，比方当时宁波的象山县的房价在19000以上，而另外一个城市丽水的房价也突破了20000元，这些城市的房价现在基本上没有当时高。

杭州下沙的部分项目现在二手房的售价依然没有当年高，这与当年的以温州为代表的资本炒作有关。

三是中国的房价体系是动态变化的，房价体系的城市群特征更加明晰；

联系性是指城市之间房价的相互影响,表现为区域内城市的扩散效应、虹吸效应与区域内城市的传染效应与迁移效应。一个区域中心城市房价上涨,带动周边城市房价上涨,是扩散效应;一个区域内中心城市房价上涨,对周边城市产生负面影响,是为虹吸效应;若一个区域中心城市房价上涨,引起另一个区域城市中心城市房价上涨,则为传染效应。若一个区域中心城市房价上涨,对另一个区域城市中心城市房价产生负面影响,则为迁移效应。

以今年环京为例很能够说明这个问题：

在本轮房价上涨过程中，首先涨价的是深圳，北京第二，然后是上海，当然一线城市房价上涨都可以归为第一波上涨，然而是第二波，以去年房价“四小龙”为第二波，接着是第三波，主要以武汉、天津、郑州、青岛、无锡等及环京、环沪、临深的三四线城市及县城为主。

在这波上涨之后，出台了930新政，那些原本不涨的城市：长沙、西安、成都、重庆等房价开始上涨，在这波上涨之后317新政出台，最后联动了常州、唐山、沈阳、大连等房价三四年没有上涨的城市房价上涨，这是第五波上涨。在这波上涨中都是第四波上涨城市被317新政限购、限贷及限售之后投资资金没有出口的情况下开始把资金投向这些城市，所以才导致这些城市房价上涨。

笔者以为，前三波的房价上涨城市基本上是没有问题的，第一波上涨城市是市场容量巨大而供给不足，这些城市房价是不会有问题的，第二波的“四小龙”上涨也是有其内在的动力的，无论是现在房价第四的厦门、全世界涨幅第一的合肥都有其上涨的内在理由，厦门是闽东地区的小老板们都在那里买房。因为他们家乡各方面不如厦门，他们想给自己的子女们更好的环境和生活，而合肥上涨是大量的外出人员返乡置业而首选合肥。

第三波上涨的城市一般都是单核城市，虹吸现象比较严重，像河南郑州，一城独大，一亿人口心目中的城市就是郑州，所以该市从2010年开始非户籍购房就超过了户籍购房，去年九月合同备案中户籍人口才18%，还没有外省的购房者多，外省就超过了20%，这次外省的人并不是到郑州炒房，这些户籍是外省的主要有三部分：很多江浙闽及广东在郑州做生意的人，因为郑州特殊的地理位置所以吸引了大量的外省从事批发业务的人到郑州从事批发业务，这些业务可能覆盖几个省，第二是山西、河北临近河南的地市到郑州买房居住，因为郑州比太原和石家庄等各方面都好，第三是原本老家是河南的，后来流出河南但是老家还有人，看到郑州经济这几年发展不错，看好郑州，所以就回到郑州买房投资或者未来叶落归根。同时还有大量地市精英阶层急于进入省会城市，武汉、成都、西安都有类似情况。

四、城市群中心城市对周边城市房价存在溢出效应。

中心城市溢出效应是必然的，不论是环京区域的北三县、燕郊、甚至后来扩散到张家口、霸州等这样的城市。

环沪首先溢出的是苏州、昆山、然后是无锡、南通、嘉兴等，在这波上涨过程中嘉兴房价几乎翻番，尤其是3月份之后还在猛涨，而现在南通几乎无房可卖。

临深也是如此，不论是东莞、惠州、中山还是珠海都会有大量的深圳客户买房，惠州一些项目甚至是80%都被深圳客户买走。

一线城市如此，二线城市也不例外。河南郑州去年8、9两个月房价飞涨，临近郑州的开封汴西新区得益于郑州房子上涨，从去年九月份开始慢涨，然后在郑州限购之后开始大涨，而317新政之后汴西新区房价也飞涨，在那里甚至出现房价近万元的项目，新政该区域房价普遍高于7000元，而在去年3、4月份房子还处于卖不动需要政府补贴的。这样的结果是导致了6月15日开封也出台了调控政策，虽然没有限购，但是限售，这就使得该区域炒房的减少。

在临郑州的另外一个区，属于新乡的平原新区其主要的购房者有近70%是郑州客户，虽然隔着黄河，目前到那里只有两条道路可以通达，但是随着郑州房价上涨，该区域的房价也是一路飙升。目前房价虽然没有开封上涨那么严重，但是从2015年到现在房价几乎翻番，当地政府意识到房价再上涨可能招致中央政府约谈，所以在这样的情况下，当地政策也暗中执行限签，来阻止房价过快增长。

上述都是房价溢出的真实市场。当然由主城区溢出到郊县就更加的明显了。

房价在这波调控中暂时停顿下来了，但是在这波房价上涨的过程中不同的城市最后是会有不一样的结局：

前三波上涨的城市中第一波和第三波基本没有问题，而第二波的杭州与南京的投资客可能会砸在手里一段时间。

第四波上涨的城市在下一轮房价上涨到来后未必会上涨。而第五波上涨的城市注定是会为自己的任性付出代价的。三五年房价不动极有可能。尤其是像常州、唐山、大连和沈阳。就连第三波的青岛也会横盘。青岛曾经在2009年到2014年房价基本上没有动。

总之是：靠刚需与首改拉动的房价是没有问题的，而靠投资炒作起来的房价，炒房者是要付出代价的，这在以往已经证明，在今后还会被证明——毕竟“房子是用来住的，不是用来炒的”！

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