受到返程复工，工作及薪资变动，房价下滑等因素影响，今年“小阳春”下的租房市场，注定带着几分
不一样
的色彩。
和以往不同，当前市场还并存着史上最低的房贷利率和不断上浮的租售比。
二者如同钩子一般，不断搅动着那些游走在租房和买房之间的年轻人。
当这些繁复的因素混杂在一起，租房市场究竟会发生什么变化？从租金到房价，我们又能看到什么？
就在12月底，我和曹家渡一位中介小哥闲聊时，谈及自己手上十几套租赁房源中，最难租就属一套120多平的3房，
空置快3个多月
不说，租金下调后也鲜少有人问津。
如今的价格几乎已经到了从房东那，签5年租约换来的
“成本线”
了。
“现在的租客都在消费降级，原来那些租三房的跑去租两房了，需求就这样一层层下来了。”
在对比了去年12月与今年1月的租金情况后，我发现数据早已悄悄给出了
“答案”。
注：这里仅根据房间数做租金的统计，同等房间数下，受到面积大小等影响，价格会有一定幅度的波动，仅供参考。
首先1月租金环比上涨的区域，我都用色块做了标识，整体来看依然还是
跌多，涨少。
但这并不是今天最重要的，我们继续看各类租金间的差异。
一房与两房间的租金差值为
3300元
；两房与三房差
8078元
；三房与四房的租金差达到
15923元。
原来在两房和三房之间，
藏着一条明显的
价格“鸿沟”
，而且随着户型的增大，这条鸿沟也在
加速扩大。
这个情况由内向外延伸，直到外郊环才开始
出现消减。
这也很好的解释了当下客户从三房转投两房的原因，比如在内环内，缩减掉一个房间，全年租金立省好几万。
我继续对上述数据，按照
房间数量＝租房人数
的情况做了一个租金均分，发现两房的
性价比
“含金量”
还在上升。
在几乎所有环线内，对比同环线中的一房、三房、四房，两房在个人分摊租金时，
压力表现最小。
即使跨环线看，比如内环内的两房价格，分摊到个人是4524元，
低于
内中环间一房的4803元，以此类推。
换句话说，只要能接受两个人合租一套两居室，租房时就能
向着
市区前进一个环线，
对于在市区上班，又在意通勤时长的人来说，不失为一个两全其美的办法。
租房时的“性价比”小妙招，就这样水灵灵的被大数据找到了。
关于轨交远近对租金的影响
这次我还特地关注了租客看重的另一个因素：轨交对租金的影响。
注：数据中的
空缺，是大数据所采集的时间点，没有在租房源信息。
1、任何环线下，房源1km范围内有地铁的租金普遍高于没有的。
2、轨交对租金的增幅影响，在
内环内
和
郊环以外
两个区域表现更为强烈。
在内环内和郊环以外，1km内有无地铁的租金差分别达到了
1.25倍和1.37倍
，其余三个环线的差异基本在
1.09倍
上下浮动。
这里我聚焦了郊环外各户型的租金情况，着实令我惊讶！
一房、两房、三房、四房，对应的租金
差分别为27%、37%、33%、8%。
仅一环之隔的外郊环间，对应的数据则为8%、9%、11%以及12%。
此刻，郊环外小伙伴被
地铁捆绑
的租金瞬间具象化了。
省银子or省时间，他们所面临的取舍，要比其他环线的小伙伴煎熬许多。
造成郊环外租金差异如此之大的原因，离不开老生常谈的
职住分离。
无论五大新城还是一些“睡城”板块，诸如曹路、泗泾等，人们出行对轨交的
依赖性极强
。
加上很多板块只有1条地铁通达市区，轨交又往往与商业资源绑定，导致了轨交对租金的
“话语权”
极强。
租售比，悄悄创下近8年新记录
对于当前的租房市场，
普跌
就和过去的房价一般，已经成为了一种共识。
但这背后，我们还要注意到一点：
上海的租售比正在快速提升。
截止1月，全市二手住宅的租售比来到了
1.73%
，创下2018年以来的
最高记录。
租售比计算公式: 租售比 = (月租金收入 × 12) / 房屋售价 × 100%
谈到这里，不少人会拿出上海的数据和欧美、日本相比。
说实话，大陆一线城市的租售比普遍比国际同级别城市大约
低2/3左右
，这是一直以来不争的事实。
但如果单纯以这点去判断上海房价的未来，那究竟是
房价要再跌3成，还是租金再暴涨一轮呢？
我以环线＋房间数进行分析，可以清楚的看到，所有环线内
一房的租售比均已突破2%。
其中，内环内和内中环间，一房的租售比
连续3个月
稳定保持在2%和2.2%。
有所波动的情况出现在中环线以外，3个月来在
2.2-2.4%之间来回浮动
。
三房、四房的租售比目前仍然最低，基本维持在1.5-1.6%左右，低于均值。
切换到
“稳定性”
的角度看，内环内无论几居室，
整体租售比已经连续3个月企稳了。
对于接下来想在中环线以内租房或是买房的小伙伴来说，无疑是一个比较重要的参考指标。
因为租售比越高，房东持有房子的成本就越低，这一点在租赁市场或许影响不大，但转入二手市场，就会明显增强房东在议价时的底气。
巧的是，1月初我们在时隔19个月后，首次监测到全市二手房基价出现了50元的轻微
上浮。
悬念与机遇
