城市排行榜系列
大家好，我是达叔。
一个想
和大家一起慢慢变富的家伙。
昨晚文章，写在小号里：
央行说要把物价搞回升，都急着要回升。。
今天，深圳那边传出小作文，说3月深圳会全面解开限购，今晚的文章写在知识星球里。
3月1日，达叔线下见面会-深圳站，欢迎各位找达叔报名
。
曾经互联网上，经常会说：
房价挤压了消费，每个人背上了沉重的房贷，导致中国的内循环起不来。
但是房价下行
3
年多的实践证明，舆论场上高估了挤压效应，低估了抵押效应。
抵押效应的意思是：
房价高之后，企业家可以用房子做抵押，去扩大再生产，解决就业。
从而带动经济的正循环。
现在房产和土地价格下降，企业和操盘手最大的信用基础在减少。
不管是以前的欠款，还是之后的融资，都出了问题。
这种情况下，各地的操盘手纷纷开辟新的财路。
比如说，罚没收入。
2020
年之后，有一个暴涨。
比如说，水电煤气，停车费等等，都在慢慢提价。
再比如，地铁。
互联网上一谈论到地铁公司，就喜欢说深圳地铁。
说它是中国最会赚钱，最会搞副业的地铁公司。
因为，深圳地铁几乎一半的收入，都是靠卖房子赚来的。
尤其是
2017
年后，深铁集团花费约
664
亿元从华润、恒大等
10
家企业手中收购了万科
29.38%
的股权。
此外，深圳地铁的营收和盈利能力大幅度提升。
尤其是利润。
2017
年之前勉强盈亏平衡，
2017
年之后，直接暴涨。
2019
年和
2020
年，深铁集团的年利润分别达到
118.12
亿元和
112.72
亿元。
要知道，
2020
年，其他
21
家地铁公司净利润之和为
106.35
亿元。
深圳地铁一家的利润，就超过了
20
家地铁公司。
深圳地铁，还是拿到补贴最少的。
2020
年，北京、成都的地铁公司，补贴分别为
104.6
亿元和
91
亿元。
深圳地铁仅获补贴
0.36
亿元。
其
208
亿元营业收入中，近
150
亿元来自房地产收入，占比超
70%
。
而万科的投资收益，对深圳地铁的利润也影响很大。
2017~2022
年，深铁集团累计从万科分红
192
亿元，这几年深铁的利润非常亮眼。
但来到
2023
年，万科现金流暂时出现问题，停止分红。
再加上万科的股价下跌，深铁集团的投资也缩水。
例如，
2024
上半年，对联营企业和合营企业的投资收益为
-26.34
亿元。
利润一下子开始滑行。
但这种情况不是深圳独有，其他城市都如此。
比如武汉，
2022
年是最赚钱的地铁公司，因为当年房子卖的特别好。
但来到
2023
年，武汉楼市熄火，利润一下子下滑。
曾经有人做过统计：
2020
年公布数据的
22
个城市：
只有深圳、武汉、南昌、济南、沈阳、厦门、兰州
7
个城市扣除补贴利润为正。
其余
15
个城市，都亏钱。
2021
年披露数据的
24
个城市中：
扣除补贴，只有深圳、武汉、南昌、济南、广州为正。
其余
19
个城市，都亏钱。
2022
年披露数据的
32
个城市：
只有武汉、深圳、济南、上海、常州
5
个城市的地铁利润为正。
其余
27
个，都亏损。
2023
年披露数据的
29
个城市：
全部亏损
。
这里面，深圳算是干得不错的，起码没有用到多少财政补贴。
像北京这样的，
1969
年修建的第一条地铁。
大量线路老旧，运营成本居高不下，一年需要补贴
250
亿。
这对一个城市的财政，消耗太大。
深圳因为
2004
年才修建地铁，这个问题暂时不严重。
但来到
2024
年上半年，深圳地铁首次出现巨额亏损：
上半年营业收入为
92.99
亿元，同比增长
50.95%
，净利润亏损
37.85
亿元。
这里面，深圳地铁的客流量完全没有下滑，上半年为
13.44
亿人次，同比增长超
17%
。
92.99
亿的收入里面，轨道交通建设运营及资源经营、站城一体化和其他，收入分别为
47.8
亿元、
44.2
亿元和
1
亿元。
经营业务实现营业收入
47.79
亿元，同比增长
7.44%
，成本达
60.03
亿元，同比下降
0.32%
。
只卖地铁票，根本就不够本，这部分业务有接近
13
亿的赤字。
这也符合国际经验，全球地铁公司，只卖地铁票就没有赚钱的。
如果想要赚钱，需要找副业。
比如：
配合
地铁卖房子
。
这方面，深圳地铁也是学习的老大哥香港，开始做开发商。
站城一体化收入，也就是卖房和租金收入。
2024
年
1~6
月，深铁集团站城开发业务营收约
44.2
亿元，成本为
28.2
亿元，毛利率
36.19%
。
也就是说：
老百姓能够以非常低的价格，坐上地铁，是因为有一部分人在负重前行。
花了几百上千万，去买房子，补贴了地铁公司和地方操盘手的亏损。
为城市的公共产品做出了巨大贡献。
如果没有他们真金白银的支持，
以后地铁价格至少得翻几倍
。
如果这样的事情发生了，大部分人都会被影响到，舆论压力会更大。
不如就让少部分人做贡献，再以资产升值的方式悄悄给他们安慰。
这个游戏玩的好，能够持续很久。
不过，这几年由于各方面的原因，游戏节奏被暂时打断。
就拿深圳地铁来说，对比几年前可以看到，深铁集团卖房业务几乎缩水了一半。
2020
年、
2021
年、
2022
年，深圳地铁的站城一体化开发收入分别为
149.43
亿元、
95.71
亿元、
160.48
亿元。
毛利率分别为
72.02%
、
69.67%
、
54.62%
。
2024
年上半年，站城一体化开发收入
44.2
亿元，毛利率
36.19%
营收比巅峰时期少了一半，毛利润也少了一半。
主要是房子价格开始滑行，卖房收入开始下降。
2023
年年末开盘的深铁前海时代·尊府：
553
人抢
270
套房、
6
小时售罄、卖了
57
亿，成为日光盘。
比起前两期开盘价格，此次开盘均价
9.9
万
/
平，已经很高：
2014
年，前海时代一期开盘均价
4.2
万
/
平；
2015
年，前海时代二期
CEO
公馆开盘，备案价
6.5
万
-9.8
万
/
平；
2021
年，前海时代二期尾盘单价区间
8.74
万
-11.05
万
/
平。
但是，深铁置业最开始的吹风会，准备卖到
11
万
/
平，最后考虑到市场行情，价格打了折扣。
这无疑拉低了整体的毛利润。
其次，
2017
年以来，深铁置业已连续六年，位列深圳市房地产开发企业综合实力前三甲。
作为国资背景的房开公司，深圳许多土地需要他去托底。
但深圳的地价经历几轮涨幅，此时已经很高，房价如果还上不去，深铁就赚不到什么钱。
不过考虑到深圳的经济体量，深铁基本面很好，亏损也只是因为经济周期。
2022
年，深铁的总资产达到
6600
亿，负债
3500
亿，负债率只有
53%
。
在一众一二线城市里面，算是非常健康的。
2025
年，随着一系列刺激政策下来，尤其是城中村改造开启，深圳的房价迎来一波涨幅。
深圳供地重回2015，罚没收入全国最低。。
到时候，深铁估计又会是最赚钱的地铁公司了。
少部分人做贡献，大部分人收益的游戏，又能继续玩下去。
2010
年之前，全国只有近
10
座城市开通了地铁。
但
2010
年伴随着四万亿刺激政策，几十座城市纷纷进入地铁时代。
2010
年时，
地铁共有
42
条，运营里程
1217
公里。
截至
2024
年
11
月，中国内地累计有
54
个城市开通城轨线路，开通运营城市轨道交通线路
313
条，运营里程
10552.1
公里
14
年的时间，全国地铁增加了
8-9
千公里。
这么大规模的建设，背后是庞大的债务。
2022
年曾有人统计过，有
20
多个省份债务率超过
100%
。
其中天津最夸张，债务率接近
300%
。
2009
年时，天津地铁规划
17
条地铁路线，预计在
2020
年轨道交通总里程达到
1036
公里。
来到
2024
年，天津轨道交通
总里程只有
335
千米。
1/3
的目标都没有完成。
为啥会这样？
一是地方实在没钱；
二是国家后来开始严格限制新设地铁。
尤其是
2018
