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建再多地铁，也带不动这个房价洼地

环线房产咨询 · 公众号 · · 2025-02-20 17:56

正文

凉城是上海房价洼地，单价4万多就能买进中环。

凉城地铁利好很多，19号线、20号线都在施工。

两个标签结合在一起，就有很多人想过来抄底了。

前言：

一些房产公司把广中路也划入凉城，导致讨论小区、配套时出现误解。

今天我们所谓的凉城，是凉城新村街道，是走马塘、水电路、广中路围合部分。

凉城位置非常好，在虹口、静安交汇处，离人民广场才6公里。

凉城的一些电梯房，高区能看到陆家嘴三件套、黄浦K11几乎所有高层地标。

抬头望出去，你会觉得这里就是上海。

历史上这里并不是好地段。

80、90年代上海开始大拆大建，需要大量土地安置动迁户，合并了不少宝山、嘉定的土地。

比如合并桃浦，安置了三湾一弄动迁户；合并彭浦，安置了大量市区动迁户。

凉城也是其中之一。

凉城原先是宝山农村，划到虹口后立马安置了8000人动迁。

紧跟着就成立了凉城新村街道，合并过来的用意太明显：让大家都落上虹口户籍。

那个年代宝山户口、虹口户口价值不一样，落到宝山，可能大家未必愿意动迁过去。

这些人是凉城的基础居民结构，奠定了凉城整体气质。

上海发展很快，主要的医疗配套还是在徐汇、静安等市区，闵行经济都排第二了好医院还是不多。

提起教育，还是言必称徐汇、杨浦。

配套的建设其实没想象的那么快。

凉城是宝山农村出身，自然缺少原始配套。

彭浦、桃浦出身都不好，但是好歹给了地铁，能导入一些市区刚需。

凉城之前连地铁也没有，1号线、3号线都不想经过这里。

中环线的地段肯定不能浪费，肯定得开发。

这里的开发，以建小区为主。

凉城除了大片动迁房，也在2000-2008年开发了一些商品房，比如中虹花园、万峰梦湖苑、中星凉城苑。

动迁房为主，只开发房地产，其实就是那个时代的睡城。

跟现在的泗泾区别不大。

在北四区中，虹口当年的地位略高过闸北、杨浦、普陀。

尽管沦为睡城，凉城起价并不低。

2006年楼市“当红辣子鸡”是四大居住示范区：普陀万里、闵行春申、浦东三林、杨浦新江湾。

2006年万里雅筑单价8300元/平，三林金谊河畔8200元/平，凉城的中星凉城新苑高达11700元/平。

虹口的江湖地位，可见一斑。

2008年后，凉城没新房上市、没配套更新、没地铁规划、没产业开发。

沉舟侧畔千帆过，上海出现了大量优质区域，凉城居民开始外流。

虹口的真正有钱人，当然都去买了瑞虹新城。

瑞虹新城20年开盘十几次，每次都收割虹口最有钱的一批人。

2006年12月18日3号线全线贯通，不少优质客户流向了鲁迅公园一带。

凉城隔壁的大宁更是北上海之光，不少闸北有钱人都去了大宁，凉城置换到大宁的也不少。

在这些区域崛起的过程中，凉城的年轻人、有钱人不断流失，像梳子梳过一样干净。

凉城真的给不到大家留下来的理由。

年轻人需要上班，凉城没地铁。

开车出行，凉城周边都是堵点，早高峰根本开不动。

年轻人需要的商业配套，凉城几乎没有。

今雨荟开业前，凉城只有凉城购物中心这样的商业。

环二在这借用了下卫生间，照片就不给大家看了，年轻人肯定不喜欢。

老人需要好点的综合医院，这里也没有。

老人想要个走走路的公园，这里也没有。

关键是，这些要求附近很多区域都能满足，就你凉城没有啊。

2008-2020年凉城购买力外流，结果就是凉城房价持续跑输。

结果就是凉城沦为了老龄化社区。

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年轻人、有点实力的老人都搬走了，凉城老龄化越来越严重。

凉城之前还有不少大学老师，这里有复旦大学职工宿舍。

发展好的也在搬走，他们的子女也在搬走。

官方说法，凉城60岁以上的老人占44.9%以上。

环二推测， 凉城50岁以上老人占比超过60%。

因为50-60岁也是上海人口高峰。

超过60%的老人，社区几乎没有活力。

凉城购物中心下午很热闹，老人分成几个组团，打麻将、打牌等等。

除了老人，凉城就是给老人服务的从业者，售货员、快递员、个体户、事业单位等等。

老人+给老人提供服务的年轻人，是凉城的主要居民结构。

整个区域的财富，可能部分的依靠养老金这样的转移支付。

生物医药、芯片制造、集成电路等行业的高收入群体，这里并不多。

缺少财富流入，房价肯定上不去。

占比60%的老人，渐渐的走向人生终点，也会有更多的房子抛出来。

房地产是年轻人的行业，没办法。

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凉城机会来了。

19号线、20号线都在施工，建成后区域双轨交，去市区、去临近区域都更方便。

对当地肯定是利好，居民出行更方便。

指望地铁托起房价，就甭想了。

其实地铁2022年就落实了，2022年房价不仅没涨，还领跌上海。

2022年凉城广中扩大小区成交价突破7万。

现在暴跌到4万出头，跌幅高达37%，在老破小中也是跌得最多。

当年1号线确实成就了徐家汇-莘庄一带，9号线确实带动了九亭。

当时地铁很稀缺，是改变资源分布的核心工具。

9号线一通车，漕河泾的码农纷纷定居九亭。

现在上海地铁快1000公里了，已经不是稀缺资源。

需要地铁出行的居民，已经有足够的地铁换乘方式。

地铁改变资源分布的能力，越来越低。

凉城通了地铁，陆家嘴、南京西路、张江上班的年轻人就要定居凉城吗？

不需要，他们要地铁上班的话，现在住的地方肯定有地铁了。

别指望北外滩，自己能不能成还不好说。

而且还有不少因素阻碍这些年轻人，比如老龄化。

每个年代都有自己的生活方式，没有对错之分，但是一定相互融入不了。

凉城金茂府旁边的今雨荟口罩之前就开过，后来接近倒闭，里面的盒马生意都不好。

老年人太多了，大家更喜欢到广粤路菜市场买菜，盒马的性价比太低。

整个社区也老了，死气沉沉，撑出的晾衣杆、密布的电线，让人怀疑是不是回到了九十年代。

过条河到大宁，气质立马变了。

中虹花园小区环境

其实小区品质还够用，中虹花园绿化不错，外立面也不显老。

但是年轻人很难融入了。

环二随意调研了一些楼栋，到处都是老年习惯的体现，比如把走廊包进自己家。

除了地铁，这里也很难有其他规划。

这里部队太多了，不是你想开发就能开发。

浦东在世博造了一座山，据说花了21个亿。

凉城本来就有“靶子山”，之前就有改造成公园的计划，一直没有进展。

“靶子山”是部队用地，很难说开发就开发。

地铁很难把刚需运过来，也是因为这里房价贵。

即使是房价洼地，老破小单价4万多，品质高一点7、8万，金茂府12万。

花这些钱，享受了什么？

没有好的医院，虹口学区自身不强，商业配套一般，社区环境太老，没有好的公园……

只讲社区内配套，可能还不如五大新城。

建再多地铁，也带不动这个房价洼地

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