即将卸任的周小川再次提醒：对房地产不能乐观过头！

即将于几个月后卸任的周小川在关键时刻又说了一个新名词：明斯基时刻！要警惕！

简单概括一下，就是经济一直繁荣，大家都对未来比较乐观，偏好不断加杠杆购买各种资产，却因某个事件击穿市场信心导致资产价格暴跌，继而引发一系列问题。

这个时刻是所有人都不希望出现的，所以比较合理的方式是，在顺风顺水的时候，需要一点“逆风”让人们冷静冷静，稳健一点。但很遗憾，很多发达经济体都有过这个明斯基时刻，我们虽然还未经历这个时刻，但它并不遥远，因为房地产当前的情况并不乐观。

请看下图：

大家已经看到了，居民负债余额/居民可支配收入已经逼近100%了，意思就是说大家的收入除去必要生活支出，几乎全要拿出来还债。

还记得美国当年的楼市吧，2006年美国整个房贷构成中，A级和AA级的优质贷款占比不到10%，剩下BB级和B级的垃圾次级贷款占比超过90%，但市场仍然信心满满，实际上风险已经来到，而美联储的17次加息则直接刺破了这个泡沫，结果大家都看到了。

这就是个典型的明斯基过程，随后的美联储不得不进入长期的QE过程，资产负债表不断扩大，直到现在才逐步启动缩表。

周小川在这个时候提到“明斯基时刻”，显然是在提醒大家要保持清醒的头脑，别只想着发财最终把自己赔进去。这与之前人民日报提到的“灰犀牛”概念异曲同工。

大家都想着通过买房赚钱，但购房者的还款能力是分三六九等的，优质人士都买了房，房地产这个链条要想继续玩下去，就得开发更多的购房者，那些还款能力一般甚至较差的人也被吸引进楼市。这个过程不断重复，最终的结果就是还款能力差的购房者占所有购房者的比例不断提高。

而我们的楼市投机之风更甚，不仅是大量购房能力不足的刚需被入市，还有很多人到处借钱到处买房，买大量的房子。根本原因就是楼市一直很顺利，中间因为政策收紧有过几次磕绊，但都快速收复并走出更高的行情，这种历史表现让大家都太乐观了，即使今年有历史最强的收紧的信号也无法浇灭人们心中的欲望。

刚需因为不断萎缩的房贷额度和不断提高的房贷利率被挡住了，但那些炒房客却通过丰富的手段继续获得资金，买房不止。

对于楼市来说，“明斯基时刻”正在逼近的最直接表现是杠杆率不断提高。而楼市却又是最不能出现“明斯基时刻”的市场，因为它不像股市，真的是牵一发而动全身。所以我理解周小川在现在这个关键时刻抛出这个概念，实际上有两个用意：

1、提醒所有市场主体（房企、购房者等）要稳健操作。

对于房企来说，债务水平要控制好，别到时候因为房子卖不出去，钱收不回来，又融不到钱，被不断到期的债务拖垮。要知道今后两三年是偿债高峰期，同时又是房地产回归常态的关键之年。

对于购房者来说，买房一定得是基于资金和需求的合理计算之后而做出的决定。不能搞不清楚需求就买房，也不能单纯为了赚钱而买房。

2、政策肯定会做出反应，特别是货币层面。

万达为什么连续被三家国际评级机构下调评级，恒大融创等大房企为什么停止了大规模购地转而降负债，央行为什么罕见支持北京等地商业银行上调房贷利率？

这些动作的背后就是央行主导的主动降杠杆，它就是“逆周期因素”的一部分，让大家冷静冷静，目的是尽力避开“明斯基时刻”。它们的好处就是“软”而不是“硬”，是“化解”而不是“刺破”。

所有这些都在主动帮助人们扭转预期：过去十余年的房价行情是不会延续下去了，别再“冲”进楼市！