北京市第一中级人民法院院长，研究员，全国审判业务专家
居住权合同是居住权设立登记必须提交的书面文件。居住权合同的主体应当包括法人和非法人组织，当事人的权利义务主要包括办理居住权登记，依照房屋的居住用途和合同的约定合理使用、维护房屋，不得擅自装修、改变房屋结构和损坏房屋，不得擅自出租房屋，不得容纳非必要人员长期居住。居住权人的行为构成根本违约时，所有权人可以行使法定解除权。居住权合同和租赁合同是满足群众住有所居住房需求的二元合同体系，法律对居住权合同的保护强度更大。现阶段可以采取出台房屋居住权管理条例或规定、制定居住权合同示范文本、明确居住权登记的有关事项等措施规范居住权合同的订立与履行。
一、关于居住权合同的主体
二、居住权合同当事人的权利与义务
（一）所有权人的权利与义务
（二）居住权人的权利与义务
三、居住权人违约与居住权合同的法定解除
四、居住权合同与房屋租赁合同之比较
五、完善居住权合同的构想
众所周知，住房问题是一个极为重要的民生问题。就民法的视角考察，许多国家的民法都是通过物权制度和债权制度来保障人们住房问题的解决。一方面，通过所有权和用益物权制度的设计，厘清住房财产权的边界和归属，确保住房这一不动产静态的安全。另一方面，通过房屋买卖合同、居住权合同和房屋租赁合同等债权制度的安排，实现房屋所有权、使用权和收益权在不同主体之间的有序流转，在满足住房资源有效配置的同时，满足不同主体“居者有其屋”和“住有所居”住房需求的实现。人们希望自己能够有长期的、受法律保护的居住权的愿望，是一个正当的要求。各个国家或者地区的法律对此问题的解决提出了多种方案，居住权就是一些国家或者地区为解决这一问题所作的努力之一。《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）物权编增加规定了居住权制度，明定其为一种新型用益物权，同时明确订立居住权合同是居住权设立的重要方式之一。至此，在满足人们“住有所居”需求方面，《民法典》构建了居住权合同和租赁合同协同发力的二元合同体系。由于《民法典》仅用一个条文规定了居住权合同，《民法典》实施后，居住权合同在合同主体、合同签订与履行、当事人的权利与义务等方面尚有研讨的必要，有鉴于此，本文对居住权合同的有关问题加以探讨。
《民法典》虽然对居住权的概念作了规定，但对居住权合同的概念则没有明确规定。最高人民法院印发的《民事案件案由规定》规定了居住权纠纷和居住权合同纠纷两类案由，该规定将居住权合同定义为住宅所有权人与居住人之间为设立居住权而签订的合同。这是迄今为止我国法律和司法文件对居住权合同的唯一定义。需要指出的是，并非所有的居住权的设立均需要签订居住权合同。在居住权的类型上，《民法典》以设立方式为标准将居住权划分为合同设立的居住权、遗嘱设立的居住权和法院裁判设立的居住权。法院裁判设立的居住权目前主要是指法院依据《民法典》第1090条关于离婚时经济帮助制度的规定通过生效文书设立的配偶居住权，此种居住权依职权所设，无需签订居住权合同。而遗嘱设立的居住权，乃系基于遗嘱所设，属于单方民事法律行为，也无需签订居住权合同。因此，只有合同设立的居住权方需要签订居住权合同。
居住权合同的主体就是指居住权合同的当事人，即居住权人和所有权人。居住权人就是基于居住权合同的约定，占有、使用他人的住宅及其附属设施的人。所有权人就是在自己所有的住宅上为他人设立居住权，并将住宅依据居住权合同的约定交付居住权人占有、使用的人。
根据《民法典》第367条的规定，居住权合同一般包括下列条款：当事人的姓名或者名称和住所等。现实生活中，姓名是人的姓氏和名字，一般专指自然人，名称一般是指法人或非法人组织，由于这一条款的规定，引发了人们对居住权合同主体是否包括法人或非法人组织的争论。笔者认为，居住权合同的主体包括法人或者非法人组织，不仅符合立法本意，而且更有利于居住权制度功能的发挥。
首先，从《民法典》的规定看，《民法典》第367条第2款第一项规定，当事人的姓名或者名称和住所是居住权合同的一般条款。正如前所述，姓名一般是指自然人，名称和住所是指法人或者非法人组织，从该项规定的字面解释，居住权合同的主体包括自然人、法人或者非法人组织。该条第2款第二项规定，住宅的位置也是居住权合同的一般条款，住宅一般而言专指供人居住的房屋。而住宅的所有者多数情况下则是自然人，但有的情况下法人或者非法人组织也可以成为住宅的所有者，典型的如单位提供土地，职工出资，然后由房地产开发商进行建设，房屋建成后由单位和职工分别享有住房的所有权和居住权。这一住房模式，实践中较为普遍存在。
其次，《民法典》增设居住权制度，不仅是要解决特定群体的居住困难问题，还要解决住有所居和以房养老问题。解决住有所居，特别是以房养老，不引进法人和非法人组织将会使居住权制度在现实生活中的功能大打折扣。以以房养老为例，以房养老在性质上属于有偿设立居住权，就是先行出让所有权，但为自己保留居住权的典型模式，分为所有权人为自己设立与为第三人设立两种情况。随着我国老龄人口的增加，老年人将自有的房屋出售给法人或者非法人组织，在办理房屋产权过户手续的同时，办理居住权登记，法人或者非法人组织在成为房屋所有权人的同时，以购买的房屋为老年人设立居住权，为其提供养老服务。居住权可以保障老人对房屋终身居住的权利，老有所依；而通过房屋所有权的出让，获得经济收入，老有所养，解决老人的困境，同时法人或者非法人组织在居住权期限届满或者老年人去世后取得房屋的所有权，这种方式，既解决了养老难题，法人或者非法人组织又可以取得房屋的所有权，不仅为各方当事人所必须，也为社会作出了贡献。
最后，将法人和非法人组织纳入居住权合同主体，也有利于规范现实生活中的集资建房问题和部分历史遗留的公房出租问题。《民法典》实施前，为了解决住房问题，许多地方和单位引进了住房合作开发模式，单位提供土地，职工出资，然后交由开发商开发建设，房屋建成后，单位和职工分别享有住房的所有权和居住权。由于《民法典》实施前的法律没有规定居住权，所以，职工出资后虽然入住房屋，但其权利属性始终没有定论，无法办理居住权登记，也无法转让房屋。《民法典》居住权制度可以很好地解决这一问题。单位和职工可以签订居住权合同，在合同中约定单位的所有权和职工的居住权，并办理权属登记手续，同时在合同中对居住权是否可以出租或转让加以约定。此外，历史上遗留有许多单位直管公房租赁给本单位职工使用、象征性收取租金的房屋租赁现象，其中不乏在租赁合同中订立居住权条款的情况。这类问题，成因复杂，政策性、福利性交织，公房承租人取得承租权时，公房产权单位大多会考虑到承租人的工龄、职级、家庭成员情况等多种因素，租金也仅是象征性收取的使用费。此种租赁，名为租赁，实为以家庭为主体的居住，虽不能完全照搬《民法典》居住权的规定加以解决，但其中有的可以适用《民法典》居住权的有关规定调整。如果将法人和非法人组织排斥在居住权合同主体之外，将不利于此类纠纷的解决。
合同当事人权利与义务之明确，事关合同的全面、正确履行。《民法典》第367条没有规定当事人权利义务条款。通说认为，当事人之间的权利义务特别是合同义务，可以由当事人自行约定，因此，权利义务条款不属于合同的必要条款。此种观点，不无道理。但是，对居住权合同这一新类型合同而言，对当事人合同权利义务的总结，有益于为当事人订立居住权合同提供参考和借鉴，更便于合同的全面、正确履行，特别是在《民法典》没有对居住权合同违约责任作出规定的情况下，一旦发生纠纷，有利于违约责任的判定与承担。结合审判实践中发生的居住权合同当事人权利义务争执，有必要明确当事人在居住权合同中的权利与义务。
（一）所有权人的权利与义务
居住权合同中的所有权人，是指在自己的住宅或附属设施之上为他人设立居住权的人，简称居住权设立人，他可以是自然人、法人或者非法人组织。
1.所有权人的权利
（1）监督居住权人按照合同约定或房屋用途合理使用房屋的权利。作为所有权人，如果发现居住权人擅自改变房屋的用途或者违反合同的约定使用房屋的，所有权人有权制止并要求居住权人将房屋恢复到合同约定的状态占有、使用。
（2）出售房屋或设定抵押的权利。房屋设立居住权，仅是转移了房屋的占有和使用权，房屋的处分权仍然归所有权人所有。因此，设定居住权的房屋，并不影响所有权人处分权的行使，所有权人可以将设定居住权的房屋出售或者设定抵押。
值得探讨的问题是，所有权人出售房屋时，在同等条件下，是否应当保证居住权人享有优先购买权？由于优先购买权基于当事人的约定或者法律的规定所产生，《民法典》没有规定居住权人享有优先购买权。那么，如果当事人在居住权合同中也没有约定优先购买权或者事后没有达成约定，居住权人是否享有优先购买权？有一种观点认为，优先权是法定权利，《民法典》对此没有规定，从境外立法与理论来看，也没有类似的传统，因此不应当认定居住权人有优先购买权。笔者认为，此种观点确有道理，优先购买权的行使，是一个复杂的问题，涉及同等条件的认定、居住权人权利救济等问题，例如，如果在同等条件下所有权人没有将房屋出售给居住权人，居住权人能否主张损害赔偿？在《民法典》没有明确规定居住权人享有优先购买权的情况下，要求所有权人承担赔偿责任，既无法律依据，也无合同约定，无疑会加重所有权人的责任。但事实上，居住权人往往是出售房屋的最需要购买者，在同等条件下，所有权人将房屋优先出售给居住权人，对其经济利益上并无不利，而且更便于买卖合同的自动履行，可谓一举双赢。因此，笔者主张，从居住权合同双方当事人的利益保护考量，赋予居住权人优先购买权，对维护交易便捷、减少纷争、充分实现双方的利益均有益而无害。否则，一旦新的房屋买卖合同履行并办理了房屋所有权过户手续，势必产生新的房屋所有权与居住权冲突的问题，极有可能引发腾房纠纷诉至法院，无论法院判决哪一方胜诉，与赋予了优先购买权相比，都没有真正的赢家。建议在《民法典》没有规定居住权人的优先购买权的情况下，可以通过引导当事人在居住权合同中约定优先购买权条款的方式解决这一问题，同时通过司法解释的形式，参照租赁合同的有关规定，赋予居住权人在同等条件下的优先购买权。
（3）合同期满或居住权消灭事由出现时收回房屋的权利。居住权合同可以订有期限，当约定的期限届满时，所有权人自然可以收回房屋。实践中，当事人在签订居住权合同时，通常还会约定居住权消灭的事由，如在离婚案件中，对于无房居住的一方，对方常在离婚协议中约定待对方租赁到住房或再婚时，应当将房屋退回。当居住权消灭的事由出现时，所有权人有权收回房屋。
（4）房屋受有重大损害时对居住权人享有损害赔偿的权利。需要注意的是，此处的房屋“受有重大损害”，是指由于居住权人的原因导致的房屋重大损害，换言之，居住权人对房屋发生的重大损害主观上存有过错，系由于自己使用不当或自己的侵权行为所导致的。
2.所有权人的义务
（1）房屋居住状态的提供义务。即所有权人按照合同约定的时间、房屋现状交付房屋给居住权人使用。所有权人的首要义务是应当使居住权人取得对于房屋符合合同目的的使用，即房屋居住状态的提供义务。此种义务具体包含两个方面的内容：一是所有权人负有按照合同约定交付房屋的义务。此处的房屋，需做广义的解释，包括行使居住权所必需的房屋附属设施、设备。二是所有权人负有保证所交付的房屋符合合同约定的适用性的义务。此种适用性的判断，需在具体案件中结合房屋及其附属设施、设备的品质，当事人对于居住适用性的明示或者默示的合意内容，能否满足居住权人的基本居住需求，当地之居住或交易习惯等综合考量。
（2）房屋居住状态的维持义务。所有权人除了负有房屋居住状态的维持义务外，还负有另一项主要义务，即房屋居住状态的维持义务。所谓房屋居住状态的维持义务，系指所有权人在居住权合同约定的期限内或居住权消灭事由发生前，负有保持房屋始终符合居住权合同约定的居住适用性的义务。换言之，所有权人必须持续“维持”房屋符合合同约定的居住状态。对于房屋居住状态的维持义务应当由何方当事人承担？《民法典》没有规定，实践中存有争议。笔者认为，所有权人保证房屋适用性的义务，不仅发生于居住权合同成立之时，而且延续于合同整个履行期内。即所有权人在居住权合同履行期限内，均负有保持房屋符合合同约定的使用状态的义务。明确此点，对于具体案件的处理非常必要。由于居住权合同多是长期合同和不定期合同，在合同履行过程中，房屋的状况难免会发生改变，严重者甚至会影响居住权人使用居住，对于房屋的修缮和费用支出，所有权人和居住权人常发生争议，也成为法官裁判的难点。如果法律对此作出规定或者当事人在合同中对此作出约定，无疑会减少合同履行中的此类纷争。
对于有偿居住权合同，所有权人自然负有对房屋居住状态的维持义务，但对于无偿居住权合同，所有权人是否还负有此种义务？例如，兄妹二人订立居住权合同约定，父母的遗产房屋一套由哥哥继承，妹妹协助哥哥办理房屋所有权过户手续，但妹妹在生前对该房屋享有居住权。合同履行过程中，因房屋年久失修，发生重大安全隐患，妹妹要求哥哥予以修缮，哥哥则以自己没有修缮义务为由加以拒绝。本案中，虽然兄妹二人签订的是无偿居住权合同，但房屋的所有权人是哥哥，其对自己的房屋负有修缮的义务，并保证其适合居住权人居住。因此，即使是无偿居住权合同，所有权人也负有对房屋居住状态的维持义务。
房屋居住状态的维持义务在具体案件中最为重要的内容就是房屋修缮义务，即所有权人须对房屋予以修理、维护，使其符合合同约定的使用状态。此种修缮，是对房屋所有权的保护，因此应当由所有权人为之。当然，经所有权人同意或者紧急情况下，居住权人也可以对房屋进行修缮，支出了费用的，所有权人应当返还。至于此种修缮义务是否以“重大修缮义务”为限？《民法典》起草过程中曾存有争议，有的单位建议立法应当增加规定“所有权人重大修缮义务及费用承担”，但最终通过的《民法典》没有明确规定所有权人对设立居住权房屋的重大修缮义务。笔者认为，是否将所有权人的修缮义务限定为“重大”，需从居住权的性质出发考量。就《民法典》的规定观之，居住权乃属于用益物权，其派生于所有权，相较于用益物权，所有权人更应承担房屋之完满的义务，更应对房屋承担保护义务。况且无论是有偿的居住权合同，还是无偿的居住权合同，于合同期满或居住权消灭事由发生，居住权人均应返还原物，纵然合同履行期间所有权人承担修缮义务付出了对价，但也系其为自己所有的财产付出之代价。基于此，无需将所有权人的修缮义务限定为“重大”，其应当对房屋的全部修缮承担义务，方符合房屋居住状态的维持义务的本意。
应当注意的是，所有权人只应对非因居住权人的过错导致的房屋修缮承担义务。居住权人因故意或过失导致房屋使用不当所发生的修缮义务，应当由居住权人自行负担。居住权人拒绝承担的，所有权人可以请求法院判令其承担。如果损害系由双方过错所致，所有权人仍需承担修缮义务，但应当考虑居住权人的过错程度，减轻所有权人的修缮义务。
（3）协力办理居住权登记手续的义务。《民法典》第368条规定居住权自登记时设立。由此可见，在我国，办理居住权登记是居住权合同当事人的主义务。因此，所有权人应当协助居住权人办理房屋设立居住权的登记，主要是出具相关文件、证明，必要时到场办理登记。
（二）居住权人的权利与义务
居住权人是对所有权人的房屋及其设施占有、使用的自然人。按照《民法典》的规定，法人或者其他组织不能成为居住权人。
1.居住权人的权利
（1）占有和使用房屋的权利。在居住权合同约定的期限内，居住权人在不妨碍所有权的前提下可以基于生活居住需要而自由使用房屋，当然，居住权人应当按照房屋的经济用途和合同约定进行使用。
（2）为房屋办理居住权登记的权利。居住权合同的订立与履行，仅在当事人之间发生债权的效力，不能对抗合同以外的第三人。为保证居住权人的居住利益，《民法典》规定居住权自登记时设立，要求居住权人为居住权办理设立登记。此为居住权人的权利，也为所有权人的义务，居住权人有权要求所有权人配合其办理居住权设立登记。
2．居住权人的义务
（1）依照房屋的居住用途和合同的约定合理使用、维护房屋的义务。居住权人必须维持房屋原来的状态，并按照通常的规则处置房屋。可以在房屋通常维持的限度内修缮与更新。不得改变房屋的居住用途，不得利用房屋从事经营活动。
（2）重大事项的通知义务。在居住权合同有效期内，如果遇到房屋灭失，或者需要大修而其费用超出所有权人的负担能力，或者需要采取一定的防护措施避免不可预见的风险，或者第三人对房屋主张权利时，居住权人要在合理的时间内及时通知所有权人。
（3）不得擅自出租房屋，不得容纳非必要人员居住的义务。居住权系特为居住权人所设，而且多以无偿为限，因此，非经所有权人同意，居住权人不得擅自出租或出借房屋给第三人，也不得以居住为目的长期容留非必要人员居住。非必要人员一般是指家属、亲属或特定关系以外的人员。实践中，照顾居住权人生活起居的保姆等，自应属于必要人员。
（4）不得擅自装修、改变房屋结构、损坏房屋的义务。装修，系对房屋的添附，在未征得所有权人同意的情况下，居住权人不得对房屋进行装修。改变房屋结构，系对合同条款的重大改变，居住权人不得为之。损坏房屋，违背了居住使用的合同目的，更不得为之。
（5）费用负担义务。居住权人在合同约定的期限内，应当承担为保障基本生活居住的日常维护所发生的费用。如物业费、水电煤气费用等。
（6）居住权合同期满或居住权消灭事由发生时，返还房屋的义务。
此外，对于有偿居住权合同，居住权人负有支付价金的义务。
违约责任系当事人协商约定的条款，如果当事人在居住权合同中约定了违约责任，自然按照约定认定责任。一般来说，居住权人将设立居住权的住宅用于转让、赠与、出租或作为出资的，应当认定为违约。
实践中有争议的问题是，居住权人的行为构成违约，所有权人能否基于《民法典》第563条的规定行使法定解除权解除居住权合同？例如，未经所有权人同意，居住权人出租房屋，所有权人能否要求解除居住权合同？再如，居住权人不按照房屋的现状和用途使用房屋，从事营利性活动，或者改变房屋的建筑结构，给房屋造成相当的损害或损失时，所有权人能否要求解除合同？合同法定解除权是指合同当事人根据法律的直接规定所享有的在一定条件下使合同关系终止的一种权利。笔者认为，多数情况下，居住权合同并不是完全意义上的商事交易合同，等价有偿、鼓励交易等原则并不完全适用于居住权合同，但作为《民法典》规定的典型合同，有关法定解除权的规定也应适用于居住权合同，只是在适用上，一定要充分考虑居住权合同的特殊性。当适用《民法典》第563条时，要重点考量两方面的因素：一方面，居住权合同大多是无偿合同，居住权人基于合同都是无偿使用房屋，在其获得居住权无需支付对价，并且居住权的设立主要是解决其居住困难的情形下，居住权人将房屋出租牟利，或者从事营利性活动，违反了居住权合同订立的初衷；另一方面，基于房屋的现状和用途合理使用房屋是居住权人的义务，对房屋的重大修缮或改造，甚至造成房屋的损害，违反了居住权人保有房屋本质的义务，构成对房屋用途和现状的重大改变，与居住权合同现状使用的要求背道而驰。当违约行为发生，致使不能实现居住权合同的目的时，应当赋予所有权人以解除权，准许其依据《民法典》第563条的规定，请求解除居住权合同。当然，所有权人行使居住权合同的法定解除权是《民法典》赋予其的正当权利，是否行使，如何行使，由其自主决定。但法院在认定解除权成立时一定要谨慎，因为居住权带有解决特殊群体居住困难的性质，不能完全按照商事合同的标准判定法定解除权的行使。一般而言，对于违约行为，要尽可能适用物权保护方法中的停止侵害、排除妨害、消除危险和侵权损害赔偿的方法保护守约方即所有权人的权益。只有在极特殊的情况下，由于违约行为导致居住权合同目的无法实现时，才考虑适用法定解除权保护所有权人的利益。
居住权合同和房屋租赁合同都是转移房屋使用权归居住权人或承租人占有、使用，二者在效力上都具有一定的对抗第三人的效力。正是由于二者具有上述相似之处，在《民法典》物权编的编纂过程中，有的观点主张可以用租赁合同制度代替居住权制度，《民法典》无需增设居住权制度。事实上，租赁合同无法取代居住权合同，两者在现实生活中发挥的作用是不完全相同的。
首先，两者的功能并不完全相同。居住权合同有偿无偿均可，以法律规定的无偿合同为普遍，以当事人约定的有偿合同为例外。居住权合同之所以既可以是有偿的，也可以是无偿的，原因在于《民法典》规定的居住权在实际中可以分为两种类型：人役性居住权和用益性居住权。人役性居住权多发生在特定群体或特定身份关系的人之间，此种居住权的设立，系为解决特定人的居住问题，并非以营利为目的，因此，当所有权人与居住权人签订居住权合同时，以无偿为其特征。用益性居住权则是所有权人为了获取经济上的利益而设立，故以有偿为其特征。无偿居住权合同承担着住房的社会保障功能，主要是解决特殊群体的居住困难，就其无偿性观之，无偿居住权合同更与房屋使用合同相类似。有偿居住权合同承担着住房的投资用益功能，重在实现房屋的经济价值。租赁合同乃纯粹的“用益提供契约”，以有偿为限，实为出租人财产权运用之一种方式，其重点在于出租人仅提供用益而无须让与其所有权，即可获得一定之经济利益；对承租人而言，便可无须购买租赁物，亦即以较少之对价，即可获得几乎如所有人一般占有、使用、收益租赁物之可能，以营其一般或营业生活。两相比较，在投资用益功能方面，两者并无二致，但居住权合同所具备的社会保障功能则不为租赁合同所具有。因此，现实生活中，居住权合同作用于社会生活的范围更广泛，功能更齐全。
其次，两者的权利基础不同。居住权合同的权利基础是居住权，它是一种法定的用益物权，由此决定了必须经过登记设立，一旦登记，就可以对抗房屋所有权人以外的任何第三人，可以基于物权请求权来保护居住权人的权利。租赁权是债权，其设立不需要采取登记的方式，尽管租赁权的物权化倾向日益明显，一定程度上具有了物权效力，，也越来越具有对抗第三人的效力，但其对抗第三人的效力仅限于“买卖不破租赁”的场合，其他情形仅能在特定的合同当事人之间发生效力，不具有对世性。承租人只能对出租人享有租赁权，不能对第三人主张租赁权，不能享有物权请求权的保护。显然，法律对居住权人的保护强度更大。
最后，两者的稳定性不同。居住权合同的期限可以由当事人约定，最长期限可以达到居住权人的终身，因此其属于长期权利。因为这一原因，居住权人可以对房屋进行必要的装修改善，并且能够长期、稳定地享有这种改善利益。而租赁权最长期限为20年，超过20年的，超过部分无效，而且就审判实践看，租赁期限多为短期如1年至5年，这种短期性的优点是承租人不必承担房屋维修费用，以免租赁合同期限过短导致承租人的投资无法收回，但这种短期性会给承租人对房屋的利用产生重要影响，导致承租人不愿意投入改善居住环境，从而影响其生活居住质量。相比之下，居住权合同的稳定性、安全性更强。
“住有所居”是未来解决人们住房问题的首选。“住有所居”是指享有房屋的占有权和使用权，而不享有所有权。《民法典》实施前，“住有所居”主要依靠房屋租赁制度即合同法规定的租赁合同制度来实现。《民法典》新增了居住权制度后，人们解决“住有所居”问题便多了一个选择。当然，我们在看到居住权合同优点的同时，也要看到租赁合同的特点：其一，租赁合同无需办理登记和公示，订立方式简便，书面、口头合同均可，降低了缔约成本。其二，租赁合同的标的可以是出租人所有的房屋，也可以是其享有使用权的房屋，房屋来源更加广泛。其三，租赁合同项下的重要事项多有法律明确规定，便于合同的履行。如《民法典》设专章计32条对租赁合同当事人的义务、租赁物的正确使用、买卖不破租赁、转租、租金支付等作出专门规定，对当事人正确签订与履行合同作出具体指引，有利于当事人正确履行合同。
居住权制度和房屋租赁合同各有所长。在同样满足生活居住需要功能之下，居住权制度在整体上能提供对权利人更优的保护，更有利于实现权利人的需求。如果当事人意图排除所有权人和社会其他人的干扰，长期、稳定地占有、使用房屋，特别是无偿占有、使用房屋，居住权制度是一种理性的选择。当然，我们也不能因为居住权制度有上述优势，就得出居住权制度可以替代租赁合同的结论。如果当事人意图便捷、快速取得房屋的占有和使用权，对租期、是否存在善意第三人主张权利等不过分在意，租赁合同则是首选。通过规定物权性质的居住权制度和债权性质的租赁合同制度，便利当事人选择合适的制度满足自己住有所居的需求，正是《民法典》新增居住权制度的目的所在。我们要厘清居住权与房屋租赁合同的利弊，促进两者差异化发展。
《民法典》仅用一个条文规定了居住权合同，而对租赁合同，《民法典》用专章、32个条文予以规范和调整，面对审判实践中发生的林林总总的居住权纠纷案件，居住权合同面临成文法规定不足的问题。在实现人民群众“住有所居”住房政策方面，居住权合同和租赁合同功能互补、应当同样发挥重要的作用。
《民法典》新增居住权制度共有四重意义：（1）为人们住有所居提供更多的制度选择和制度保障；（2）是住房商品化和市场化发展的反映；（3）是房屋在居民财产体系中地位提高的体现；（4）更好地满足住宅所有权人意思自由的需求。上述四重意义，主要是靠以合同方式设立的居住权来实现的：一方面，通过居住权合同的订立与履行，可以将居住权的所有权人和居住权人扩大到婚姻家庭等特定身份关系以外的具有设立居住权意愿的任何人——自然人、法人或非法人组织；另一方面，当事人可以充分协商，达成居住权合同，通过有偿设立房屋居住权，各取所需，实现房屋使用效益的最大化和经济收益的最大化，最终满足人民群众住有所居的需求。因此，居住权合同承载着实现居住权制度各项功能的作用。有鉴于此，应当采取三项措施保障居住权合同的正确签订与全面履行。
一是由房地产行政管理机关或者省、自治区、直辖市等地方立法机关以行政法规或地方法规的形式出台房屋居住权管理条例或规定，对《民法典》未尽问题加以补充和完善，增强制度的可执行性。此做法已有先例，例如，为发挥房屋租赁合同的作用，住房行政管理机关和许多省、自治区、直辖市等地方立法机关制定商品房屋租赁管理办法和房屋租赁管理条例或规定，加强对房屋租赁市场的管理。由于居住权制度是《民法典》新增设的制度，各地以往的居住权实践又有很大的差异性，近期制定统一的“居住权法”的时机尚不成熟，可以由各省采取地方性法规的形式或者由有关部门制定规章来规范居住权和居住权合同。
二是尽早制定居住权合同示范文本。《民法典》第470条第3款规定，当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。所谓示范文本，是指根据法规和惯例而确定的具有合同示范作用的文件。示范文本虽然大多是由行政主管机关或者行业主管部门制定的，不具有强制性，仅供当事人订约时参考，但它的推广对于完善合同条款，明确当事人的权利义务，减少因当事人欠缺合同法律知识而产生的各类纠纷具有重要作用。特别是其可以重复使用，示范引领，可以降低当事人的订约成本。目前，房屋买卖、房屋租赁以及建筑行业正在逐步推行各类合同示范文本，可以在总结实践经验的基础上，仿效房屋租赁合同示范文本的做法，由有关行政主管机关或部门制定居住权合同示范文本，明确居住权合同当事人的权利义务、登记事项等主要内容，引导和规范居住权合同的订立与履行，降低和减少交易成本，减少纷争。
三是尽快明确居住权登记的有关事项。居住权经登记方发生物权效力，未经登记，居住权合同只能发生债权的效力。居住权合同是办理居住权登记必须提交的书面文件，因此，有关登记事项的要求，直接影响居住权合同的内容。一般来说，居住权合同包括两项内容：（1）对物权设立具有决定作用的内容，包括居住权的权利主体（当事人）、房屋位置、居住权期限等；（2）其他事项，即由当事人协商约定的事项。上述内容中，哪些属于办理居住权登记必须具备和提交的事项，需要有关机关作出明确规定并要求当事人将其纳入居住权合同作为居住权合同的必要条款。
来源：《中国应用法学》2024年第5期、最高人民法院司法案例研究院
