千亿郑氏家族的地产生意，遭逢巨变。
9月26日，新世界发展披露，2024财年（2023年7月-2024年6月末），巨损118亿港元，为20年来首次亏损。
这家总资产4450亿港币的地产巨鳄，本由郑家纯及其长子郑志刚管理 ，分任董事会主席、行政总裁。
业绩会上，郑志刚现身，宣布辞去总裁一职，表示这是“主动作出的决定”，发表10分钟临别感言后，就先行离场。
郑同时辞去在周大福珠宝等家族产业的多项职务，全面退出日常管理，只在新世界留任非执行副主席。
郑志刚 来源：新世界发展
过去一年，退居幕后的郑家纯，再次走到台前，主导新世界急转掉头，去杠杆、卖资产，一年间缩表超过1700亿港币，合人民币超1500亿元。
2024年，这一香港豪门，财富缩水100亿元，减至1200亿元。
更重要的是，长子去职后，家族传承也陡增变数。
力降杠杆
当下，郑家纯家族的当务之急，是降杠杆、降负债。
由于持续扩张，新世界的净负债率，2023年中已攀升至48.7%，为香港四大地产商中最高，危及财务稳健。
父子随即定调，到2024年中期，净负债率要减至40%以下。
郑家地产生意的巨亏，除了物业价值重估，账面损失超85亿港元，主要就是降杠杆的代价。
来源：图虫
去年6月，新世界发展将旗下新创建集团，出售给周大福控股，回笼现金约218亿港元，产生近83亿港元的非现金损失。
年初，郑氏家族定下基调，继续大刀阔斧出售资产，以聚焦核心业务。
3月，其甩卖香港荃湾愉景新城商场及停车场，华懋接盘，交易价40.2亿港元；
同月，出售西贡傲泷商场商业部分及52个商业车位，买家是申洲国际，作价1.15亿港元。
财报披露，2024财年，其完成出售约77亿港元的非核心资产。
“在当前的经济环境下，房企出售非核心资产比过去更具挑战性。”
汇生国际资本总裁黄立冲向《21CBR》记者分析，现在香港商业、物业的前景预期都不佳，潜在买家会更加谨慎。
多番操作下，其债务状况确有改善。
过去一年，其总资产由6160亿港元，压降至4451亿港元，总负债下降超1100亿港元，然而，净负债率升至55%左右，并未达标。
据悉，郑家还动了出售商业资产的心思。
最新消息称，新世界位于香港尖沙咀的K11 Art Mall，已收到华润隆地的收购意向，洽购价约90亿港元。
这是郑志刚打造的第一个K11艺术购物中心，2024财年，该商场销售额按年增长16%，整体出租率近100%。
不惜放手这样的稀缺资产，郑家降杠杆的迫切性，可见一斑。
多方筹资
新世界发展，由郑裕彤创立于1970年，在过去，它一直奉行低杠杆模式。
郑志刚接手操盘后，对家族事业做了两项推动：一是加大内地投资，二是创立K11，扩张商业版图。
两大举措放大了杠杆，叠加楼市低迷，新世界自然陷入困境，郑志刚转岗，应属于承担责任的体现。
郑的“退出”，似乎早有迹象。
2023年11月，郑家纯时隔多年露面，称正在物色接班人，若没有合适的家族成员，可以向外招聘。
第二个月，新世界就宣布马绍祥担任首席营运总监。公告称，其将协助郑志刚处理集团香港业务的日常管理及营运。
现年61岁的马绍祥，服务郑家多年，之前为“新创建”行政总裁，2022年转至新世界发展，马在特区政府担任过发展局局长等职。
马绍祥
饶是困难重重，郑家地产基业，还是非常厚实的。
2024财年，新世界发展的收入体量，为358亿港元，尤其核心经营溢利，依然高达69亿港元。
其核心的物业销售，收入约161亿港元，同比下跌40.8%，其中内地市场销售额125亿元，价格也在下探，平均售价为4.4万元，去年为5万元。
为加快现金回流，郑家加快卖楼速度。
9月中，香港热盘“柏蔚森”，加推30伙，连同45伙余货，一起打出最高18%的折扣。项目负责人称，现已进入减息周期，相信有更多买家考虑入市。
郑家也非常务实，以价换量。
柏蔚森I首推60套房源，折后均价约17188港元/平方英尺，成为片区内折后均价最低的新盘。
郑家还以资产腾挪，为新世界提供资金支持。
8月，郑氏父子实控的周大福，从新世界购入深圳前海周大福大厦30%的股权，为其带来14.4亿元进账。
多措并举，新世界的财务安全，应保无虞。截至6月末，其可动用现金约467亿港元。
优质的商业资产，也给郑家降杠杆提供空间。
据称，新世界发展已抵押上海K11商场，获得了数十亿元人民币的贷款。
转变打法
于郑家而言，一个有利的局面是，其在内地的投资，逐步进入收成期，或能回流现金。
2021年，父子俩将总部从香港迁至广州，以深耕内地市场。
大湾区、长三角是郑家的重仓区域。2024财年，两大区域贡献内地市场85%的销售额。
如在广州和深圳，郑家就有投资8个城市更新项目，可售面积达200万平方米。
据悉，这些项目前期投入资金少、利润高，货值约800至1000亿元，多个项目处于开发阶段，一旦市场回暖，即可进入“收成”阶段。
这些年，郑家父子的精力，更多倾注在商业地产，其K11的版图在加快扩张。
9月10日，新世界在广州落地大湾区首座K11 Select，总投资超百亿，商业体量8万平方米。
K11在内地的首个旗舰项目“深圳K11 ECOAST”，将于12月底开业，预计将会是深圳最大的购物中心之一。
据管理层透露，2024财政年度开始，内地和香港将有20个K11项目开业，在内地市场，预计到2026财年时将开业38个K11项目，共计约297万方。
K11 Select，是商业板块扩张的主打产品线，据称为“年轻潮流版K11”，主力客群是18-25岁的新生代消费者。
如今，新世界全力降杠杆，K11也不再主打重资产。
如广州K11 Select，即与广州地铁合作，新世界占65%权益。无锡、厦门、上海、杭州四个K11 Select，则为纯粹的轻资产服务项目。
2024财年，新世界物业投资收入约52亿港元，同比增长5%。
管理层预计，从2023财年至2027财年，K11租金收入预计约有30%复合增长，经常性收入会增加至总收入50%。
坐收租金，利润率高，现金流好，对于化解整体债务风险，助益很多。
等赚钱的路子真正变了，郑家的地产生意，会稳得多。
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