8.30徐州主城区土拍前瞻：北区客运站地块地价能拍到多高？

好地监测 · 公众号 · 房地产 · 2019-08-29 18:30

正文

核心提要：

1、北区客运站地块地价能拍多高？

2、金虹路西侧地块大概率底价成交

3、谁将参拍？

好地网8月29日讯（研究员张彬） 本周五（8月30日），徐州主城区将迎来下半年第3场土拍，本次出让4宗涉宅地块，其中1宗位于泉山经济开发区，2宗位于鼓楼区城北，1宗位于云龙新城区。

4宗涉宅地块体量均较大，土地面积合计1242亩，住宅部分建筑体量共计106万方，将有效增加市区未来商品住宅供应。 4宗地块中，新城区淮海国际会展中心一期地块设置条件多，房企资质要求严苛，关注度相对较低。

出让地块信息

地块位置图（数据来源：好地大数据）

1、北区客运站地块地价能拍多高？

城北本次出让北区客运站姊妹地块，其中北区客运站西南侧A、B、C地块（下文简称客运站北地块）出让面积98亩，性质为商住用地，建筑面积16.2万方，其中住宅部分建筑体量12.4万方，地块起始总价42200万元，起始楼面价2610元/㎡。

北区客运站西南侧D、E、F地块（下文简称客运站南地块）出让面积102亩，性质为住宅用地，建筑面积16.5万方，地块起始总价51000万元，起始楼面价3088元/㎡。

①商业落地，北区迎利好

北区一直是徐州房地产市场的价格洼地，三环北路距徐州市中心古彭广场直线距离仅6.5Km，但价格与同等距离其他片区价格相差较大，主要原因一是北区棚户区较多，城市建面不佳；二是配套薄弱，人气不足。

本场土拍城北除客运站姊妹地块外，还有1宗北区客运站2万方商业地块，建筑体量7万方。 2018年10月，徐州城北汽车客运站一期工程项目规划公示，根据公示，城北汽车客运站除建设客运停车场外，还规划有附带影院、购物、休闲的5万方商业和3.7万方办公（不含客运站办公）。随着城北商业的不断完善，城北汽车客运站将会成为城北商业中心之一，区域价值和认可度将不断提升。

（城北汽车客运站一期平面图）

②土地市场

2018年以来，地块周边3公里范围内仅出让1宗涉宅用地，即台子河南地块（案名：中南中山府），中南于2018年12月20日以66000万元底价竞得该地块，成交楼面价3286元/㎡。

从区位上看，客运站南地块与中南地块相距仅700米，客运站南地块距地铁3号线客运北站站直线距离约1.3Km，距李沃站约800米，中南地块距地铁3号线客运北站站约900米。

中南地块成交楼面价3286元/㎡，若以中南地块楼面地价作为客运站南地块价格标的，此时地块成交楼面价3286元/㎡，溢价6%。

③住宅市场

宗地周边在售项目有中南中山府，项目于6月底首开，首开去化不俗，截止目前，600多套房源已去化9成，精装高层成交均价11200元/㎡。

若以11200元/㎡价格作为宗地周边新房基准价格，倒推保本地价为4200元/平米，此时溢价率为36%，这是该项目11200元/㎡销售价格下零利润的溢价率上限。

北区板块内项目分布（数据来源：好地大数据）

2、金虹路西侧地块大概率底价成交

地块位于泉山区九里板块，腾茂路北，纬三路南。

8.30徐州主城区土拍前瞻：北区客运站地块地价能拍到多高？

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